1.Khái niệm bất động sản là gì ?
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
2. Phân loại bất động sản
Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:
Bất động sản có thể phân thành 3 loại :
1. Bất động sản có đầu tư xây dựng:
Bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai )
Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, ...
2. Bất động sản không đầu tư xây dựng:
Đất nông nghiệp
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất làm muối
Đất hiếm
Đất chưa sử dụng
3. Bất động sản đặc biệt:
Các công trình bảo tồn quốc gia
Di sản văn hóa vật thể
Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.
Nghĩa trang, ...
Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũ, bất động sản gồm 4 loại như sau:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.
-Tài sản khác gắn liền với đất đai.
-Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất ).
Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.
3.Các đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là tài sản không thể di, đời được
Đặc tính không di, dời là đặc tính cơ bản để phân biệt bất động sản với các tài sản thông thường khác (động sản). Bất động sản có vị trí cố định trong không gian, không thể di, dời từ nơi nay sang nơi khác. Vì vậy, bất động sản (nhất là đất đai) có đặc điểm riêng về vị trí, khả năng sử dụng nên chúng có giá trị riêng. Đặc tính không đi, dời có ý nghĩa khi nghiên cứu các thành phần tạo thành bất động sản để xét trong trưởng hợp nào bất động sản mang hay không mang đặc tính “không thể di, đời”.
Đất đai là bất động sản gắn liền với đặc tính “không thể di, dời được”, trong khi các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể di, dời được khi chúng gắn liền với đất đai. Các tài sản không không gắn với đất đai lúc đó được gọi là động sản hay tài sản thông thường.
Bất động sản là đất đai còn có tính chất riêng như sự giới hạn diện tích, tính lâu bển, chất lượng đất khác nhau. Trong nông nghiệp thì mỗi thửa đất khác nhau có vị trí, tính chất lý học, hóa học, sinh học, chế độ nước, địa hình, địa mạo.. khác nhau, từ đó mỗi thừa đất có độ phì nhiêu khác nhau, thích hợp với từng cây trồng nhất định và cho sản lượng không giống nhau. Nếu con người biết sử dụng và bảo vệ đất hợp lý, độ phì nhiêu của đất (chất lượng đất) nông nghiệp sẽ tăng lên, ngược lại nếu sử dụng không hợp lý sẽ dẫn đến thoái hóa đất và suy giảm độ phì nhiêu của đất. Đối với đất dùng cho xây dựng thì mỗi mảnh đất ở vị trí khác nhau có khả năng chịu lực, chịu nên khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến bố trí và thi công các công trình xây dựng trên đất.
Vì thế, các bất động sản, nhất là đất đai thì không bao giờ giống nhau, nên thị trường bất động sản cũng không giống như thị trường các loại tài sản khác. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Ví dụ: Lúa trên đồng là bất động sản, nhưng khi thu hoạch xong lại là động sản; hoặc quạt trần gắn vào tường nhà thì là bất động sản, nhưng khi tháo ra thì lại là tài sản thông thưởng (động sản). Việc phân biệt như vậy có ý nghĩa quan trọng giúp cho các nhà định giá bất động sản nhận biết một cách đầy đủ, toàn diện về bất động sản (đối tượng cần định giá) trước khi lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phù hợp.
Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản – đặc biệt
Thị trường bất động sản có nhiều loại bất động sản khác nhau, trong đó đất đai là thành phần cơ bản nhất, nó quyết định đến việc các tài sản khác có được gọi là bất động sân hay không. Bởi là các tài sản chỉ được gọi là bất động sản khi nó gắn liền với đất đại. Trong quá trình sử dụng, đất đai được chia thành các lô đất, thửa đất hoặc khu đất với ranh g giới xác định cụ thể. Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất không bao giờ giống nhau hoàn toàn, mà chúng luôn khác nhau, ít nhất là vị trí của nó. Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất có một vị trí đặc thù và cố định. Vì thế, người ta gọi đặc tính của đất đai là “đặc biệt”, tính chất này thi luôn ổn định và tồn tại khách quan trọng không gian và thời gian. Tính “đặc biệt” của đất đai là nguồn gốc cơ bản tạo ra địa tỏ chênh lệch I, những lợi thế tự nhiên của thửa đất. Cho nên, trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý để mộ tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của từng vị trí của bất động sản để làm cơ cở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản.
4. Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản
Bất động sản trên đất và đất là một khốỉ tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thê chấp một thứ, tài sản kia không thế chấp, thì sẽ rất khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở các nơi khác nhau.
Khác với một tài sản thế chấp ở nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp thê chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngưòi sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà ngưòi sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.
Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trường hợp tổ chức được phép mua bán nỢ theo quy định của pháp luật mua khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp, quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai cũ của bên nhận thê chấp, bên nhận bảo lãnh thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh đã ký.
Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì tổ chức mua bán nợ của Nhà nước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tổ chức mua bán nợ không phải của Nhà nước được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác hoặc đề nghị tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai cũ nếu không thực hiện được nghĩa vụ vổi bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác. Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật.
5.Các đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bị nhiều ràng buộc khi phải xử lý phát mại. về nguyên tắc, các trường hợp được phép thế chấp thì cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong các trường hợp pháp luật quy định hạn chế các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc phát mại sẽ khó khăn, rủi ro hơn. Chẳng hạn, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) trong nhiều trường hợp. Đó là các đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ồ, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;
Hoặc là quy định các đốì tượng chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:
- Quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sông xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
- Quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân (được Nhà nước giao) thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;
- Quyền sử dụng đất ở của hộ gia (tình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Hoặc quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nưốc thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
Hay quy định doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) là đất ở, muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lại phải chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất sản xuất kinh doanh, tức là chuyển từ loại đất có giá trị sử dụng cao nhất thành loại đất có giá trị thấp nhất. Sau này muốn tăng giá trị khi chuyển nhượng thì lại phải mất những khoản chi phí rất lốn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất quay trố lại đất ỏ.
Một nguy cơ bê tắc tiếp theo là cho dù bên thế chấp có thu giữ được tài sản bảo đảm là bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng thì cũng rất khó vượt qua được cửa ải thủ tục mua bán, công chứng, sang tên bất động sản. Mặc dù chủ nợ đã giữ Giấy chứng nhận sở hữu bất động sản, đã công chứng hợp đồng thế chấp, đã đăng ký thế chấp tại cơ quan tài nguyên và môi trường, đã làm đầy đủ thủ tục và thu giữ được tài sản thế chấp, nhưng cũng chưa chắc xử lý được tài sản bảo đảm. Thực tế lâu nay, nhiều tổ chức bán đấu giá, công chứng và đăng ký sang tên nhà đất không chấp nhận việc mua bán bất động sản chỉ dựa trên cam kết của chủ nợ và chủ sở hữu đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Thậm chí đã có hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu cho phép bán tài sản, tổ chức bán đấu giá còn yêu cầu chủ sở hữu ký vào cốc giấy tờ đề nghị khác nữa thì mới tiến hành thủ tục bán đấu giá.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định, quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
