1. Quy định của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi có thửa đất đã được cấp bìa đỏ, có chiều dài mặt đường là 14 m đã xây dựng nhà ở 2 tầng từ năm 1991 có chiều rộng mặt đường là 6 m và còn lại là 8m mặt đường cũng đã có gian nhà cấp 4 được xây dựng từ năm 1992.

Nay tôi muốn phá căn nhà cấp 4 để xây dựng nhà kế tiếp bên cạnh với chiều rộng mặt đường là 8m còn lại, khi đi xin cấp giấy phép xây dựng thì phòng quản lý đô thị yêu cầu gia đình tôi phải xây cách tim đường là 13 m theo chỉ giới, trong khi đó vỉa hè quy định của nhà nước là 3 m, nếu như vậy tôi phải xây thụt vào so với đất của gia đình tính cả vỉa hè là 8m như vậy có đúng không ? Quy định chỉ giới xây dựng nhà ở là 13 m tính từ tim đường vào có đúng không và căn cứ vào đâu để yêu cầu xây dựng. Đất nhà ở đã có bìa đỏ khi chưa được đền bù hoặc thu hồi đất thì có được xây dựng nhà ở theo đúng giấy quyền sử dụng đất hay không ?

Hiện nay gia đình tôi đã xây dựng nhà ở tính từ tim đường vào là 11,8m và đã xây thụt vào so với đất đã được cấp là 5m chiều sâu và so với nhà cấp 4 cũ đã có từ 1992 là 1,5m vẫn còn bức tường gia đình chưa phá dỡ.

Tôi mong luật sư giải đáp các thắc mắc trên. Xin Cảm ơn!

Quy định của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về xây dựng nhà ở, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Chào anh! Cảm ơn anh đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của anh, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Luật xây dựng năm 2014 có khái niệm "

"Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác."

" Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất."

Hiện nay anh muốn phá căn nhà cấp 4 để xây dựng nhà kế tiếp bên cạnh với chiều rộng, như vậy anh cần được xin cấp phép xây dựng từ phía cơ quan có thẩm quyền. Khi đi xin cấp giấy phép xây dựng thì phòng quản lý đô thị yêu cầu gia đình phải xây cách tim đường là 13 m theo chỉ giới, vỉa hè quy định của nhà nước là 3 m, việc quy định về chỉ giới xây dựng là trách nhiệm của cơ quan quản lý xây dựng.

Tại điều 43 luật xây dựng 2014 điều chỉnh như sau:

"2. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng và thông tin khác liên quan đến quy hoạch khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý."

- Cơ quan quản lý xây dựng dựa vào thực trạng xây dựng ở địa phương và đưa ra quy chuẩn về xây dựng.

Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng:

Do anh không trình bày rõ đại điểm xây dựng nhà ở, giả sử gia đình anh nằm ở điểm dân cư nông thôn:

"Điều 19. Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn

1. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đảm bảo đáp ứng nhiệm vụ quy hoạch được duyệt và các yêu cầu cụ thể sau:

...đ) Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí đến lô đất, bao gồm các nội dung sau:

Xác định mạng lưới giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hóa quy hoạch chung về vị trí, quy mô bãi đỗ xe, điểm quay đầu xe..."

Nhà đất chưa có sổ đỏ có được phép xây dựng không ?

- Đất nhà ở đã có bìa đỏ khi chưa được đền bù hoặc thu hồi đất thì có được xây dựng nhà ở theo đúng giấy quyền sử dụng đất hay không?

Khẳng định là khái niệm xây dựng nhà theo đúng giấy quyền sử dụng đất được hiểu là xây dựng theo quy định của pháp luật và theo đó khi muốn xây dựng, anh phải xin cấp phép ( trừ những trường hợp được miễn )

- Luật xây dựng quy định :

"Điều 93. điều kiện cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này vàphù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn."

-> Do đó điều kiện xây dựng đầu tiên là phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, hơn nữa đất nhà anh tuy đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng rơi cào trường hợp có quyết định thu hồi mà chưa đền bù.

Trân trọng./.

2. Làm thế nào để mua được đất? Có thể xây nhà rộng ra cả tuyến phố được không?

Chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư:Tôi có ngôi nhà phố với diện tích: 3.8x24.1 mét. Năm 2006, nhà nước có mở con đường gần bên hông nhà tôi. Sau khi hoàn thành cả đường và vỉa hè thì còn lại 0.7 mét của lô đất liền kề bên cạnh của tôi theo chiều dọc của ngôi nhà (Phần đất này nhà nước đã bồi thường cho chủ nhà và họ đã chuyển đi nơi khác sinh sống).

Hiện tôi muốn xin giấy phép xây dựng mới nhà của mình nhưng khi vẽ bản thiết kế xây dựng thì công ty thiết kế nói rằng : Không thể xây ra phía vỉa hè này được vì trích lục bản đồ chưa thể hiện con đường mới này vào . (Trích lục bản đồ có trước khi con đường hoàn thành và phần đất này tôi vẫn sử dụng, không tranh chấp).

Vậy : 1/ Tôi có thể mua phần đất này được hay không? thủ tuc thế nào?

2/ Tôi có thể xây mê nhà rộng ra (phần trên không như mọi căn nhà khác- hiện người ta cũng xây rộng ra cả tuyến phố)) được không? Nếu không thì cần thủ tục gì để có thể xây rộng ra được

Tôi cảm ơn!

Làm thế nào để mua được đất? Có thể xây nhà rộng ra cả tuyến phố được không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về xây dựng nhà ở, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì sau khi hoàn thành cả đường và vỉa hè thì còn lại 0.7 mét của lô đất liền kề bên cạnh của tôi theo chiều dọc của ngôi nhà. Hiện nay bạn muốn mua lại mảnh đất đó, bạn phải xem mảnh đất đó có phải hành lang an toàn giao thông đường bộ hay không.

Hành lang an toàn giao thông đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.

Nếu trong trường hợp này diện tích đất 0,7m kia là hành lang an toàn giao thông đường bộ thì bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó vì diện tích đất này là đất xây dựng hành lang an toàn công cộng quy định tại khoản 1, điều 157 Luật đất đai 2013:

“Điều 157. Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
1. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này”.

Khi đó nếu việc sử dụng đất của gia đình chị gây ảnh hưởng đến an toàn hành lang công trình thì diện tích đất này có thể bị thu hồi, không được cấp GCNQSDĐ và không được phép tự ý sửa chữa; gia đình chị sẽ được bồi thường bằng phần diện tích có giá trị tương đương theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 56 Luật đất đai 2013:
"4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật".

Thứ hai, nếu như đất của gia đình chị không thuộc trường hợp trên thì đối với đất trong hành lang an toàn người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai :

“c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất”.

Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội:

"Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."

Căn cứ Điều 91 Luật xây dựng năm 2014:

"Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị

1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép "

Như vậy để xây dựng bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng và khi đáp ứng điều kiện về việc cấp phép xây dựng thì bạn sẽ được xây dựng trên phần diện tích đó khi diện tích trên đã có giấy chứng nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Xây nhà vào phần đường thoát nước có bị phạt ?

Thưa luật sư. Nhà tôi ở T.H - Đan Phượng - Hà Nội.Tôi đang xây nhà. Mặt sau nhà tôi là đường thoát nước rộng 2m rồi mới đến ô đất của nhà khác. Tôi dự tính tầng 2 mặt sau đua ra 0,6m Trường hợp 1: làm ban công. Trường hợp 2: để tăng diện tích phòng ngủ. Xin hỏi luật sư tôi làm như vậy trong 2 trường hợp có sai quy định không? Và nếu sai thì tôi phải nộp phạt là bao nhiêu, có phải phá phần đua ra không?
Xin cảm ơn luật sư

Xây nhà vào phần đường thoát nước có bị phạt ?

Luật sư tư vấn quy định đất đai, nhà ở, xây dựng gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại phần 2.8.1 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định về Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ như sau:

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5 m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m

0

7¸12

0,9

>12¸15

1,2

>15

1,4

- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh...).

Ghi chú:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

1) Phần nhô ra không cố định:

- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.

Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)

Bộ phận được nhô ra

Độ vươn tối đa (m)

Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)

≥ 2,5

Gờ chỉ, trang trí

0,2

≥2,5

Kết cấu di động:

Mái dù, cánh cửa

1,0m

≥3,5

Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):

- Ban công mái đua

1,0

- Mái đón, mái hè phố

0,6

2.8.11. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

- Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

Công trình không được vi phạm ranh giới:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Như vậy, theo quy định thì bạn được phép xây ban công tầng 2 và buồng. Tuy nhiên, do mặt đường thoát nước chỉ rộng 2m nên ban công không được phép làm đua ra 0,6m. Nếu vi phạm, căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 13Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở có quy định về Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Vậy nếu vi phạm bạn sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Thuế xây dựng nhà ở tư nhân đối với cá nhân thầu xây dựng ?

Xin chào Luật sư, tôi xin hỏi như sau một việc như sau: tôi là một chủ thầu xây dựng nhà ở tư nhân, tôi có nhận một hợp đồng trong đó là tôi nộp thuế xây dựng, trong hợp đồng tôi xây dựng nhà ở 50 m2, xin hỏi theo quy đinh nhà nước thì tôi phải nộp tiền ở mức độ nào? tôi không có công ty, tôi chỉ là một anh thầu xây dựng bình thường ?
Xin nhờ Luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
- D.V.T

Thuế xây dựng nhà ở tư nhân đối với cá nhân thầu xây dựng ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trường hợp bạn là cá nhân đứng ra thầu xây dựng bạn sẽ phải thực hiện nộp thuế theo phương pháp khoán đối với trường hợp xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo hướng dẫn tại Điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định:

"- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%."

Như vậy thuế bạn phải nộp đối với trường hợp của bạn gồm thuế GTGT và thuế TNCN.

Đối với vấn đề này chúng tôi có một số bài viết liên quan, bạn có thể tham khảo các bài viết sau: Các loại thuế và mức thuế phải đóng khi xây dựng nhà ở tư nhân ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Tính nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân ?

Chào luật sư, nhà em có xây căn nhà 3 tầng diện tích m ở phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, HN vậy cho em hỏi nhà em phải nộp thuế xây dựng không mà nộp thì phải nộp bao nhiêu tiền?

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trường hợp này do bạn có hoạt động xây nhà, nếu bạn thuê thầu xây dựng là công ty thì công ty này sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế (trừ trường hợp có thỏa thuận chủ nhà nộp thay), nếu bạn thuê nhân công xây dựng hoặc không cung cấp được hợp đồng xây dựng với công ty thì bạn sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thay cho những đối tượng này.

Theo quy định của pháp luật thì cá nhân, tổ chức có phát sinh thu nhập chịu thuế thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Theo quy định tại công văn 3700/TCT/DNK thì:

“trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay.”

Theo quy định nêu trên, do khách hàng không nêu rõ nên xin được chia thành hai trường hợp:

-Trường hợp gia đình tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình không phải nộp thuế xây dựng

-Trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay.

Về loại thuế phải nộp thay bao gồm: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này, do hộ gia đình tự thuê nhân công xây dựng, các nhân công đó được coi là cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu.

+Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định như sau:

Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT

Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN

điểm b khoản 2 Điều 2 cũng quy định về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN như sau:

“– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”

Doanh thu được xác định Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành như sau:

“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.”

Như vậy, khi hộ gia đình có hoạt động xây dựng nhà mà tự mua nguyên vật liệu và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thay cho nhân công.Về vật tư xây dựng thì gia đình không phải nộp thuế nếu cung cấp đầy đủ hóa đơn chứng từ.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Thuế xây dựng nhà ở tư nhân là 7% có đúng không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Thuế xây dựng nhà ở đối với cá nhân ?

Ngày 10/7/2016 tôi đi xin giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4. họ bảo tôi nộp 2700000 đồng (trong đó có 50000 đồng tiền lệ phí xây dưng đã có biên lai nộp tiền) số tiền còn lại họ bảo mai gửi biên lai về cho gia đình mà đến ngày hôm nay 27/7/2016 vẫn chưa có biên lai nộp tiền. vậy cách làm việc của UBND xã như thế có đúng không ? Tôi làm nhà cấp 4 , đất thuộc lô 2 thì phải nộp những loại thuế nào ?

Thuế xây dựng nhà ở đối với cá nhân ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến,gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại công văn 3700/TCT/DNK Công văn của Tổng cục thuế ngày 11/11/2004 về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân đã quy định:

"Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì : Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.

Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế theo đúng Luật;”

Theo quy định của pháp luật thì nếu bạn có phát sinh thu nhập chịu thuế thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tùy theo cách thức xây dựng, có thể xếp vụ việc của bạn vào 1 trong hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Trường hợp gia đình bạn tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình bạn không phải nộp thuế xây dựng.

Trường hợp 2: Trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay, cụ thể bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Về cách tính thuế:

- Thuế giá trị gia tăng: Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách xác định số thuế phải nộp là:

Số thuế GTGT phải nộp

=

Doanh thu tính thuế GTGT

x

Tỷ lệ thuế GTGT

Tại điểm g, khoản 1, Điều 7 của Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi bổ sungg 2013 quy định về giá tính thuế như sau: “ Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;.."

- Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Số thuế TNCN phải nộp

=

Doanh thu tính thuế TNCN

x

Tỷ lệ thuế TNCN

Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b.3, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

"a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.

Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì doanh thu tính thuế được căn cứ theo doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.

a.2) Trường hợp cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế khoán hoặc xác định không phù hợp thực tế thì cơ quan thuế có thẩm quyền ấn định doanh thu tính thuế khoán theo quy định của pháp luật về quản lý thuế"

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này:"Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%."

- Còn đối với dịch vụ có bao thầu nguyên vật liệu, tỷ lệ thuế GTGT 3%, Thuế TNCN là 2% căn cứ Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi bổ sung 2013 .

Việc Ủy ban nhân dân xã thu thuế của bạn, bạn có thể căn cứ vào các quy định của pháp luật về cách tính thuế nêu trên để bạn có thể đưa ra được hướng giải quyết cụ thể cho trường hợp của gia đình mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê