Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật Minh Khuê

Kính thưa luât sư Minh Khuê hiên tại tôi có một căn hộ tại Cầu Giấy không sử dụng và đang cho thuê với giá thuê 20 triệu đồng trên tháng và có kê khai đóng thuế bình thường, tuy nhiên thời gian gần đây tôi nhận được thông tin về việc được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trong quý III và quý IV. Kính mong quý công ty giải đáp thắc mắc, tôi có được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trong quý III và quý IV khi cho thuê nhà không, quy định pháp luật hiện hành như thế nào về miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng trong quý III và quý IV. Xin trân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Luật sư tư vấn:

1. Quy định về cá nhân cho thuê tài sản là bất động sản

Cá nhân cho thuê tài sản:

Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Như vậy nếu anh cho thuê 20 triệu thì anh có trách nhiệm nộp thuế theo quy định trên.

2. Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:

Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

3. Nơi nộp hồ sơ khai thuế theo quy định pháp luật

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

4. Quy định miễn thuế khi cho thuê tài sản 

Căn cứ theo quy định tại 406/NQ-UBTVQH15 và nghị định 92/2021/NĐ-CP theo đó quy định như sau:
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là cá nhân cư trú hoạt động trong mọi ngành nghề, hình thức khai thuế, nộp thuế, có hoạt động sản xuất kinh doanh tại các địa bàn huyện, thị xã, quận, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là địa bàn cấp huyện) chịu tác động của dịch Covid-19 trong năm 2021.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ Thông báo trong năm 2021 của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương liên quan đến dịch Covid-19, trong đó có nội dung dừng hoặc ngừng hoặc tạm ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh đối với một hoặc nhiều hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trên địa bàn (bao gồm cả việc phong tỏa, cách ly xã hội một hoặc nhiều khu vực trên địa bàn) để ban hành Danh sách các địa bàn cấp huyện chịu tác động của dịch Covid-19 quy định tại khoản này.

Miễn thuế phải nộp:

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều này được miễn số thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế tài nguyên, thuế bảo vệ môi trường phải nộp phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các tháng trong quý III và quý IV năm 2021.

Không áp dụng việc miễn thuế quy định tại khoản này đối với các khoản thu nhập, doanh thu từ cung cấp sản phẩm và dịch vụ phần mềm; sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số; quảng cáo số.

Các trường hợp đã nộp số thuế phát sinh phải nộp từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các tháng trong quý III và quý IV năm 2021 thì sẽ được cơ quan thuế xử lý bù trừ số tiền thuế nộp thừa với các khoản nợ hoặc khoản phát sinh của các kỳ tiếp theo và xử lý hoàn nộp thừa (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Căn cứ xác định số thuế được miễn:

Đối với trường hợp cơ quan thuế phải ra Thông báo nộp tiền: cơ quan thuế căn cứ số thuế phải nộp của các tháng trong quý III, quý IV năm 2021 trên Thông báo nộp tiền để xác định số thuế được miễn của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Đối với trường hợp cơ quan thuế không phải ra Thông báo nộp tiền: người nộp thuế (bao gồm cả tổ chức, cá nhân khấu trừ, khai thay, nộp thay cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; hộ kinh doanh sử dụng hóa đơn quyển/lẻ) căn cứ số thuế phải nộp theo Tờ khai thuế để xác định số thuế được miễn của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các tháng trong quý III, quý IV năm 2021. Trường hợp thuộc diện khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm (cho thuế tài sản, xây dựng nhà tư nhân, khai từng lần phát sinh khác) thì số thuế được miễn là số thuế phải nộp tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của các tháng trong quý III, quý IV năm 2021. Trường hợp trên hợp đồng cung cấp hàng hóa, dịch vụ của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu thực tế phát sinh của các tháng trong quý III, quý IV năm 2021 thì xác định theo doanh thu bình quân tháng theo giá trị hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng cung cấp hàng hóa, dịch vụ của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ký trong tháng thì thời gian của hợp đồng được tính đủ tháng.

5. Trình tự thủ tục miễn thuế khi cá nhân cho thuê tài sản theo quy định

Căn cứ theo quy định tại 406/NQ-UBTVQH15 và nghị định 92/2021/NĐ-CP theo đó quy định như sau:
Đối với trường hợp cơ quan thuế phải ra Thông báo nộp tiền
Cơ quan thuế lập danh sách hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thuộc diện quản lý tại địa bàn để xác định đối tượng được miễn thuế theo Mẫu số 01-1/DS-MTHK Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Cơ quan thuế căn cứ số thuế phải nộp của từng hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo Thông báo nộp tiền trên cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế để xác định số thuế được miễn.
Chi cục trưởng Chi cục thuế/Chi cục thuế khu vực ban hành 01 Quyết định miễn thuế kèm theo danh sách toàn bộ các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được miễn thuế theo Mẫu số 01/MTHK Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này. Sau thời điểm cơ quan thuế ra quyết định miễn thuế theo Nghị quyết số 406/NQ-UBTVQH15 cho toàn bộ các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất kinh doanh tại địa bàn, nếu có phát sinh hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới thì cuối tháng cơ quan thuế lập danh sách để ra Quyết định miễn thuế cho các hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh được miễn thuế theo Nghị quyết số 406/NQ-UBTVQH15.
Cơ quan thuế ban hành Thông báo miễn thuế theo Nghị quyết số 406/NQ-UBTVQH15 sau khi ban hành Quyết định miễn thuế gửi đến từng hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo Mẫu số 01/TBSMT-CNKD Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Đối với trường hợp cơ quan thuế không phải ra Thông báo nộp tiền
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; tổ chức, cá nhân khấu trừ, khai thay, nộp thay cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh; hộ kinh doanh sử dụng hóa đơn quyển/lẻ tự xác định số thuế phải nộp sau khi miễn thuế để khai trên Tờ khai thuế, đồng thời lập bản xác định số thuế được miễn theo Mẫu số 01-1/PL-CNKD Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này để nộp kèm theo Tờ khai thuế.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê