Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở, tài sản bđs hình thành trong tương lai

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật Đất đai 

- Luật Kinh doanh Bất động sản

2. Nộ​i dung tư vấn:

1. Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai là gì? 

Điều 3 khoản 4 quy định: 

4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo khái niệm trong văn bản pháp luật trên thì căn hộ trong khu chung cư chưa được xây xong mà bạn mua là nhà ở, công trình hình thành cho tương lai và là đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.

3. Các điều kiện để bất động sản được hình thành trong tương lai được kinh doanh 

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

5.1 Bất động sản

- Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.

- Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:” Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được”[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của BLDS quy định:” Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản…

- Vai trò của bất động sản

BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:

BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.

“BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ”.

- Thị trường bất động sản

Khái niệm

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: “TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra.”[13.3]

- Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.

* Đặc điểm của TT BĐS

Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc điểm sau:

Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.

Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.

Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.

Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.

Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS).

Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.

Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê