Mục lục bài viết

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được hiểu như nào?

Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho sẽ bàn giao và chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho bên được tặng cho, không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý. Căn cứ vào loại tài sản của hợp đồng thì hiện nay có 02 loại là hợp đồng tặng cho động sản và hợp đồng tặng cho bất động sản.

Quy định về hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, bên tặng cho sẽ bàn giao và chuyển quyền sở hữu tài sản được tặng cho khi bên được tặng cho thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ theo yêu cầu của bên tặng cho mà yêu cầu không vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với đạo đức của xã hội. Nếu điều kiện tặng cho này có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội thì giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu.

Việc bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ vào thời điểm trước hoặc sau khi tặng cho, tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao quyền sử dụng đất thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Còn nếu trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại bất động sản đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Có được công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật. Bên cạnh đó, giao dịch dân sự có thể được thực hiện dưới dạng văn bản, lời nói, hành vi cụ thể. Tuy nhiên nếu pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được lập dưới hình thức văn bản được công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân thủ.

Theo đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có đối tượng là bất động sản, theo quy định tại khoản 1 Điều 495 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng này phải được lập bằng văn bản và có công chứng chứng thực, do đó các bên cần lưu ý vấn đề này để tránh mất thời gian, hoặc hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, khi soạn thảo hợp đồng loại này, các bên nên lưu ý đưa vào hợp động các nội dung về nghĩa vụ thực hiện là gì, thời điểm thực hiện nghĩa vụ và thời điểm tài sản được chuyển giao quyền sở hữu nên được soạn thảo thành một điều khoản riêng để rõ ràng, tránh trường hợp bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ theo yêu cầu của bên tặng cho mà bên tặng cho không thực hiện việc bàn giao và chuyển giao quyền sở hữu, và ngược lại.

Như vậy, có thể thấy, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì phải có xây dựng điều kiện, nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho phải thực hiện vào trong hợp đồng. Nên việc điều kiện của hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất không được ghi nhận trong hợp đồng thì sẽ không được xác nhận là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có những trường hợp pháp luật công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi những điều kiện này không được ghi nhận trong hợp đồng. Cụ thể, khi gặp trường hợp này, Tòa án sẽ giải quyết bằng việc áp dụng Án lệ số 14/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Theo đó, mặc dù trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có nghĩa vụ rõ ràng mà bên được tặng cho phải làm khi nhận quyền sử dụng đất nhưng chứng minh được tại các văn bản khác (giấy tờ do bên tặng cho ủy quyền cho bên nhận tặng cho phải xây dựng nhà cửa trên đất sau khi nhận đất; hoặc văn bản cam kết của hai bên về nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải làm; ...) thì lúc này, Tòa án vẫn có thể công nhận điều kiện của hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất khi điều kiện này không được ghi nhận trong hợp đồng. Và lúc này, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện điều kiện mà Tòa án đã công nhận.

3. Các bước lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định như nào?

Khi tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên cần thực hiện theo các bước dưới đây để có được một bản hợp đồng đúng quy định pháp luật và hạn chế khả năng xảy ra tranh chấp:

Bước 1: Xác định các chủ thể, đối tượng, mục đích của hợp đồng

Việc xác định chủ thể, đối tượng, mục đích của hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trọng việc giúp có được các thông tin cơ bản của hợp đồng:

- Chủ thể nào là các bên tham gia hợp đồng?

- Đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản?

- Những lưu ý nào cần chú ý đối với từng loại tài sản: động sản, bất động sản;

- Mục đích của các bên là gì?

- Yêu cầu của các bên là gÌ? ...

Đây là bước đầu tiên và cũng là cơ bản nhất trong quá trình lập hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện nói riêng. Bước này giúp định hướng và xác định các loại tài liệu, văn bản pháp luật cần nghiên cứu.

Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý về năng lực hành vi dân sự của các bên trong hợp đồng vì hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện là một giao dịch dân sư, do đó nó phải tuân thủ đầy đủ điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự là điều kiện cần của một chủ thể khi muốn tham gia vào giao dịch dân sự.

Do đó, khi lập hợp đồng các bên cần lưu ý một vấn đề rằng các bên tham gia hợp đồng có bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong việc nhận thức và làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sư, người chưa thành niên tại thời điểm ký kết. Để tránh trường hợp, hợp đồng đã và đang thực hiện bị vô hiệu vì lý do chủ thể.

Bước 2: Nghiên cứu, tìm kiếm các văn bản pháp luật liên quan

Một hợp đồng không chỉ có ý nghĩa ràng buộc giữa các bên tham gia hợp đồng mà nó còn có ý nghĩa đối với các mối quan hệ xã hội khác nên hợp đồng luôn đặt dưới sự ràng buộc của pháp luật về cả mặt chủ thể tham gia, nội dung hợp đồng, hình thức, ... Do đó, để tránh các trường hợp hợp đồng đã hoặc đang thực hiện vô hiệu về nội dung, hình thức, ... trước khi soạn thảo hợp đồng, cần phải có thời gian tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan, các văn bản quy phạm pháp luật, các lưu ý cần chú ý dựa trên các thông tin đã được cung cấp.

Bước 3: Soạn thảo hợp đồng

Soạn thảo hợp đồng là quá trình tạo lập các điều khoản dựa trên sự thỏa thuận, yêu cầu của các bên và trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Khi soạn thảo hợp đồng cần lưu ý những vấn đề pháp lý đã được nghiên cứu.

Bước 4: Kiểm tra, rà soát lại hợp đồng

Sau khi hợp đồng cơ bản đã hoàn thành, các bên nên đọc kỹ, xem xét lại các điều khoản hợp đồng để xem có nên thay đổi, bổ sung, lược bỏ bớt nội dung, điều khoản nào không. Có vấn đề, điều khoản nào thắc mắc, làm rõ thì cần được sự trao đổi, thống nhất ý kiến của các bên , không nên tự ý sửa đổi. Chính tả trong hợp đồng cũng là điều đáng được các bên chú ý rà soát. Sau khi rà soát, kiểm tra lại hợp đồng các bên đã đồng thuận thì các bên tiến hành ký kết hợp đồng.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: 

Hợp đồng tặng cho có điều kiện là gì? Quyền và nghĩa vụ các bên

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.