1. Quy định về điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

Trong bối cảnh đời sống xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ xã hội ngày càng mở rộng, các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu cũng được thực hiện ngày càng phổ biến. Ngay cả đối với đất đai là một trong những tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu cũng được xác định là đối tượng của các giao dịch này. Theo đó người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thể bằng ý chí của mình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác.

Và một trong những hình thức chuyển quyền được thực hiện phổ biến bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, góp vốn chính là quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất nên không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất đều có thể tặng cho đối với tài sản này.

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024), điều kiện tặng cho đối với quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Có sổ đỏ, trừ trường hợp người tặng cho là người có đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ;
Đất đem tặng cho phải được xác nhận là không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện không nằm trong trường hợp đang bị kê biên thi hành án. Bởi khi đất được xác định kê biên để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định sẽ là một trong những trường hợp không thể thực hiện tặng cho.
Đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật.

2. Quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:

- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định:

- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hủy bỏ hợp đồng như sau:

- Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây

Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai trừ trường hợp hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên.

3. Quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho khi một bên chết

Trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên bán/bên tặng cho đã làm xong thủ tục công chứng nhưng bên mua/bên nhận tặng cho chưa kịp đăng ký sang tên thì bị chết, vậy văn bản công chứng có còn hiệu lực không? Bên mua/bên nhận tặng cho có thể sử dụng văn bản công chứng đó để sang tên cấp sổ đỏ không?

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được công chứng, chứng thực. Bên nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu đã đầy đủ thì tiến hành theo trình tự của thủ tục. Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính 2 bản photo có công chứng, chứng thực).

- CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hoặc 2 bên tặng cho và nhận tặng cho (2 bản có công chứng, chứng thực).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (2 bản chính công chứng).

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng, chứng thực).

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển quyền (nếu thuộc đối tượng này).

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).

- Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2 bản chính).

- Tờ khai đăng ký thuế.

- Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Trong trường hợp bên bán/bên tặng cho đã làm xong thủ tục công chứng nhưng bên mua/bên nhận tặng cho chưa kịp đăng ký sang tên thì bị chết hợp đồng đã được giao kết, được công chứng đúng quy định của pháp luật. Nếu bên chuyển quyền trước khi chết đã bàn giao đất, tài sản trên đất cùng Hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (bản chính), các có giấy tờ liên quan; bên nhận chuyển quyền đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền và quyền nhận tài sản của mình; chỉ còn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ) khi đăng ký biến động là chưa được thực hiện. Việc này không nhất thiết phải do chính cá nhân người chuyển quyền thực hiện, vì vậy việc họ chết khi mà bên nhận chuyển quyền chưa kịp đăng ký chuyển quyền vẫn có thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện việc đăng ký chuyển quyền.

Nếu trong hợp đồng nêu bên chuyển quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định, thì những người thừa kế của người chuyển quyền (người chuyển nhượng, người tặng cho) phải có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay người chết để tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Nếu trong hợp đồng, bên nhận chuyển quyền (người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho) chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người chuyển quyền (người chuyển nhượng, người tặng cho) thì phải hoàn thành nghĩa vụ đã thỏa thuận.

Nếu các bên chủ thể của hợp đồng là đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì với các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, mà người chuyển quyền đã giao cho người nhận chuyển quyền, việc đăng ký chuyển quyền sẽ không có trở ngại nào đáng kể.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người nhận chuyển quyền nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tham khảo: Hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu lực khi nào?

Nếu quý khách có vấn đề pháp lý hoặc câu hỏi cần giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua hotline 1900.6162. Đội ngũ tư vấn sẵn sàng lắng nghe và đưa ra giải pháp phù hợp. Gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chuyên gia sẽ nhanh chóng phản hồi và giải đáp mọi thắc mắc chính xác và đáng tin cậy. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và tin tưởng của quý khách hàng!