Quy định về hoàn công khi xây dựng xong nhà ở?

Luật sư tư vấn thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Pháp luật hiện hành ghi nhận về quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức. Có nhiều loại tài sản tuy nhiên pháp luật chia tài sản thành 2 loại chính: Tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở và đất ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Chính vì vậy, việc sở hữu 1 mảnh đất và xây dựng 1 căn nhà thì về mặt pháp luật chúng ta phải đi đăng ký quyền sở hữu. Việc hoàn công nhà ở tư nhân là bước cuối cùng, và cũng là một bước rất quan trọng trong hiện thực trọn vẹn về mặt pháp lý cho ngôi nhà của người sở hữu.

1.1 Thủ tục hoàn công

Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ quy định tới 08 loại giấy tờ cần phải đáp ứng khi tiến hành làm thủ tục hoàn công. Hồ sơ được nộp tại UBND cấp có thẩm quyền.

1. Giấy phép xây dựng
2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
3. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
4. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
5. Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
6. Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng)
7. Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
8. Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Tất nhiên không phải bất cứ loại giấy tờ nào nêu trên cũng đều phải có mặt trong hồ sơ hoàn công, chúng ta cần chú ý các loại giấy tờ có quy định “nếu có” tức là phải rơi vào các điều kiện nhất định thì chủ nhà mới cần phải cung cấp các loại giấy tờ nêu trên. Luật đất đai năm 2013 ghi nhận về việc đăng biến động là sự ghi nhận thay đổi thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: người chủ sở hữu đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc đổi tên, thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;…..

1.2 Hồ sơ đăng ký biến động

Bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
• Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính.

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng ký đất đai.

Người sử dụng đất phải nộp thuế xây dựng, bản chất là thuế của đơn vị thầu xây dựng .Chủ thầu khi nhận thi công công trình phải đăng ký hợp đồng xây dựng, kê khai nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp tại cơ quan quản lý thuế nơi có công trình đang xây dựng. Trong trường hợp hợp đồng xây dựng giữa chủ thầu và chủ nhà thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện hoặc hai bên không có hợp đồng xây dựng thì chủ nhà có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế vào cơ quan nhà nước.

Điều 16. Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở

Khi kết thúc đầu tư xây dựng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện các yêu cầu sau đây:

1. Báo cáo Sở Xây dựng nơi có dự án về kết quả của dự án; đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện phải có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư phải gửi báo cáo thêm cho Bộ Xây dựng.

2. Hoàn thiện các hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác lưu trữ theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về xây dựng.

3. Thực hiện nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trong dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

5. Báo cáo quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính.

6. Làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở trong phạm vi dự án cho chủ sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về đất đai.

7. Phối hợp với chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề về quản lý hành chính trong khu vực của dự án.

8. Tổ chức quản lý vận hành các công trình không phải bàn giao cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành.

9. Thực hiện các công việc khác theo quy định của pháp luật.

>> Luật sư tư vấn bồi thường thiệt hại trong quá trình xây dựng, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Vấn đề bồi thường thiệt hại do cây cối, nhà cửa, công trình xây dựng gây ra được quy định tại Điều 604, 605 của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 604. Bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý phải bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra.

Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Qua quy định trên, chúng tôi xin hướng dẫn áp dụng như sau:

Thứ nhất, các căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

- Có thiệt hại xảy ra trên thực tế: tài sản, tính mạng, sức khoẻ.

- Hành vi gây thiệt hại là hành vi trái pháp luật: thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động trong việc quản lý, sử dụng cây cối, nhà cửa, công trình xây dựng.

- Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật với thiệt hại xảy ra.

- Lỗi: cố ý hoặc vô ý

Thứ hai, nội dung bồi thường

- Chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do cây cối đổ, gẫy gây ra, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng. Như vậy việc bồi thường chỉ bó hẹp trong việc cây cối gãy đổ va do đó nếu cây cối gây sụp lở công trình xây dựng hay ảnh hưởng đến khả năng canh tác của vùng đất lân cận thì chỉ có thể áp dụng việc bồi thường theo nguyên tắc chung mà không cần áp dụng Điều 626.

- Chủ sở hữu, người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại, nếu để nhà cửa, công trình xây dựng khác đó bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại cho người khác, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng.

Khuyến cáo: Bài viết được Luật gia, Luật sư của Công ty Luật Minh Khuê thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến, tuyên truyền kiến thức pháp luật trong cộng đồng, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại. Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Minh Khuê cung cấp, có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Qua những gì bạn đã trình bày thì khi xây dựng nhà, chủ xây dựng không hề có che chắn gì. TheoThông tư 05/2015/TT-BXD, việc quản lý trong thi công xây dựng được quy định như sau:

“a) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận;

b) Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý;

c) Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện. Chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng…”

Nhưng để đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong quá trình thi công, chủ đầu tư cần thực hiện việc che chắn cho công trình để tránh tình trạng rơi vãi vật liệu, bụi sang công trình kế cận và người tham gia giao thông.

Như vậy một trong những trách nhiệm của chủ nhà đó là phải thực hiện các biện pháp che chắn khi thi công xây dựng nhà ở, đảm bảo an toàn nhà ở. Tuy nhiên, trong vụ việc này họ lại không hề thực hiện các biện pháp này, vì vậy họ có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi này, cụ thể theo quy định tại điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

1. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Như vậy, hành vi không có rào chắn của chủ nhà sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực hoạt động xây dựng. Và bạn có thể đến báo tới những chủ thể sau:

1. Thanh tra Xây dựng;

2. Công chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra, phát hiện vi phạm hành chính trong những lĩnh vực quy định tại Nghị định này.

3. Công chức, thanh tra viên thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra chuyên ngành độc lập hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra.

4. Công chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý nhà nước về: Hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Do họ có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nên họ cũng có trách nhiệm phát hiện ra những hành vi vi phạm đó. Nên bạn có quyền tố cáo hành vi vi phạm của chủ nhà đang xây dựng về hành vi xây dựng không rào chắn đến các chủ thể có thẩm quyền nêu trên.