1. Về việc quản lý xây dựng nhà ở nông thôn ?

Thưa luật sư! Tôi là cán bộ cấp xã phụ trách quản lý mảng xây dựng. Hiện nay theo quy định của Luật Xây Dựng số 50/2014 thì nhà ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng. Vậy xin cho hỏi việc quản lý trật tự xây dựng như thế nào để đảm bảo quản lý trật tự xây dựng theo quy định Pháp luật?

Đối với các trường hợp xây dựng nhà ở nông thôn mà không có thông báo đến cơ quan quản lý tại địa phương thì hướng xử lý như thế nào? Đối với các công trình xây dựng nhà trên đất không phải là đất thổ cư mà là các loại đất khác, không thông báo cho UBND thì hướng xử lý vi phạm như thế nào? (Ví dụ như hộ gia đình xây dựng trên đất nghĩa địa thì hiện nay không có quy định xử lý đối với loại đất này)?

Xin chân thành cảm ơn./.

Tư vấn về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Thứ nhất là nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có phải cấp giấy phép xây dựng không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 có quy định cụ thể như sau:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Như vậy, từ khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 thì nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ trong khu bảo tôn, khu di tích lịch sử văn hóa) được miễn giấy phép xây dựng.

Đồng thời, bên cạnh đó, căn cứ theo Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014Luật Đất đai năm 2013 thì:

29. Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tuy việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải là xây dựng tùy tiện mà vẫn phải tuân thủ các quy định khác của Luật Đất đai và các pháp luật liên quan, việc xây dựng vẫn phải đảm bảo đúng quy hoạch và đúng với mục đích sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất nghĩa địa, đất không có quyền sử dụng thì vẫn là vi phạm pháp luật về đất đai, về xây dựng và vẫn có thể bị xử phạt bình thường.

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp việc xây dựng nhà ở ?

Thưa luật sư, Tôi có mua đất của Gia đình A sang lại 1 phần đất. Người con ông A bán cho tôi 120m2 (5x24m) chính quyền đã cấp sổ Hồng cho tôi rồi, nhưng chuẩn xây nhà thì ông A không cho xây. Ông A nói tôi chỉ cho con ông A 8m tới thôi tức (5x8m=40m2). Bây giờ tôi phải làm sao, có xây nhà được không?

Người hỏi: Minh tu

Tư vấn giải quyết tranh chấp việc xây dựng nhà ở ?

Trả lời:

Trong trường hợp này, nếu con ông A đáp ứng được các quy định tại khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và con ông A có công chứng thì ông A không có quyền ngăn cản bạn xây nhà:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Hay nói cách khác, giao dịch dân sự của bạn lúc này hoàn toàn đã có hiệu lực nếu như nó đáp ứng đủ các điều kiện như theo Điều 188 Luật đất đai 2013 như đã nêu ở trên đồng thời đất không có nằm trong diện quy hoạch và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì giao dịch mua bán đất đai của bạn hoàn toàn đã có giá trị pháp lý. Bạn cần phải đi đăng ký quyền sở hữu đất đai để đăng ký quyền sở hữu của bạn trước cơ quan nhà nước ở thửa đất này. Từ đó, nếu ông A không cho bạn xây nhà, bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết vấn đề cho mình.

3. Tự ý chuyển đất trồng lúa sang xây dựng nhà ở thì bị xử phạt như thế nào ?

Chào Luật sư, Tôi có mảnh đất trồng lúa đuợc nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất từ năm tám mấy, nhưng mấy năm nay do khô nước nên không thể trồng cấy được và tôi đang có ý định đổ đất tôn lên để xây dựng nhà ở. Tôi nghe nói đối với vấn đề này phải xin phép nhà nước mới đựơc xây dựng, nhưng số tiền xin phép để sang đất ở nhà rất lớn nên tôi không muốn làm thủ tục.

Không biết trong trường hợp này nếu tôi tự tôn đất xây dựng nhà ở liệu có xảy ra rủi do gì không? Tôi phải làm sao?

Tôi xin cảm ơn!

Tự ý chuyển đất trồng lúa sang xây dựng nhà ở thì bị xử phạt như thế nào ?

Luật sư trả lời

Thứ nhất, về việc chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất ở.

Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định cụ thể như sau:

Điều 57 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khỏan 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ quy định trên thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở thì bạn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Khi được chấp thuận thì bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo điểm b khỏan 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Thứ hai, là mức xử phạt là như thế nào? phạt bao nhiêu tiền?

khi bạn không làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền mà tự ý thực hiện hành vi này bạn sẽ bị xử phạt theo khỏan 3 và khỏan 4 Điều 6 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

...

3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Như vậy, khi bạn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở thì bạn sẽ bị xử lý theo khỏan 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Đồng thời bạn sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất ( dỡ nhà và san đất). Do đó, bạn nên thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai để tránh những hậu quả nêu trên.

4. Hợp đồng ủy quyền toàn phần có thể xây dựng nhà ở không ?

Xin chào công ty, một năm trước tôi có mua một mảnh đất nhưng chỉ có hợp đồng ủy quyền toàn phần của vợ chồng người bán viết cho có công chứng. Nay tôi muốn xây dựng nhà trên mảnh đất đó thì có tự xin được không hay phải người chủ cũ xin hộ? Nếu tự xin được thì tôi cần những thủ tục gì? Cảm ơn sự tư vấn của công ty

Hợp đồng ủy quyền toàn phần có thể xây dựng nhà ở không ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về ủy quyền xây dựng nhà, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền, trong đó bên được ủy quyền sẽ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và có thể được trả phí hoặc không tùy thuộc sự thỏa thuận của các bên. Như vậy, bản chất của hợp đồng ủy quyền sẽ không làm chuyển giao quyền sở hữu tài sản sang bên được ủy quyền nhưng bên được ủy quyền có thể được sử dụng và định đoạt tài sản thay mặt chủ sở hữu tài sản.

Căn cứ theo Điều 562 Bộ Luật dân sự năm 2015 có quy định cụ thể như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Theo quý khách trao đổi thì quý khách đã giao dịch mua một mảnh đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nhưng lại lập hợp đồng ủy quyền toàn phần. Về măt pháp lý, chưa có khái niệm "ủy quyền toàn phần", đó có thể là cách gọi của người dân về một hợp đồng ủy quyền gồm nhiều quyền năng như: thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, sử dụng, cho thuê... Nhưng với những quyền năng đó, quý khách chưa phải là chủ sử dụng đất, quý khách cũng chưa được quyền thay mặt chủ sử dụng đất để xin giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ của mình (nếu nhà ở tại đô thị).

Để có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên thửa đất đã mua bằng hợp đồng ủy quyền, quý khách cần nhận được sự ủy quyền được phép xin giấy phép xây dựng (được phép làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để nộp hồ sơ và nhận kết quả cho hoạt động xin giấy phép xây dựng). Điều này có nghĩa rằng quý khách đi xin giấy phép xây dựng hộ người chủ cũ (người có tên trên sổ đỏ, sổ hồng). Bởi để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, người làm hồ sơ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) là một trong những giấy tờ bắt buộc để chứng minh quyền được phép xây dựng.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm có:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề nếu có công trình liền kề.

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới (Luật Xây dựng năm 2014)

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Như vậy, quý khách vẫn có thể tự xin giấy phép xây dựng hộ người chủ cũ nếu phạm vi ủy quyền có cho phép được xin giấy phép xây dựng. Khi đó, quý khách chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao có chứng thực sổ hồng hoặc sổ đỏ của chủ cũ;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Bản sao hợp đồng ủy quyền giữa vợ, chồng chủ cũ và quý khách;

- Văn bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có công trình liên kề khi xây dựng)

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty Luật Minh Khuê