1. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà đầu tư cần thực hiện các bước sau:
- Bàn giao, chuẩn bị mặt bằng dự án như:
Bàn giao đất hoặc thuê đất và chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có).
- Khảo sát đầu tư xây dựng trong đó bao gồm:
Khảo sát sơ bộ phục vụ báo cáo đầu tư;
Khảo sát cho tiết phục vụ lập thiết kế;
Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
Lựa chọn nhà thầu KSXD;
Thực hiện khảo sát xây dựng;
Khảo sát bổ sung (nếu có);
Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;
Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
- Thi công công trình xây dựng
Chọn nhà thầu thi công, giám sát;
Tiến hành thi công, trong quá trình thi công có thể xin điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tế;
Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành và bàn giao công trình hoàn thành, vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
2. Chi phí cho dự án đầu tư xây dựng
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định Mục I Phần II Quyết định 79/QĐ-BXD năm 2017 công bố Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng và tư vấn do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành sẽ bao gồm các khoản chi phí sau:
+ Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng: sử dụng để xác định chi phí các công việc tư vấn trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng và là cơ sở để xác định giá gói thầu tư vấn phù hợp với trình tự lập dự án đầu tư xây dựng. Giá hợp đồng tư vấn xác định trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu tư vấn phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu.
+ Chi phí tư vấn đầu tư dự án: Là phí trả cho người trực tiếp thực hiện công việc tư vấn, quản lý của tổ chức tư vấn, chi phí khác (mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp), thu nhập chịu thuế tính trước nhưng chưa gồm thuế VAT.
Chi phí tư vấn được xác định theo cấp công trình theo quy định về phân cấp công trình xây dựng
Chi phí tư vấn xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng với quy mô chi phí xây dựng, quy mô chi phí thiết bị hoặc quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
3. Quy định về xác định tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo các phương pháp sau:
a) Phương pháp xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án;
b) Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng;
c) Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã thực hiện;
d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, b, c khoản này.
Phương pháp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư xây dựng đối với dự án, công trình có thiết kế cơ sở đủ điều kiện để xác định khối lượng các công tác, nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình và giá xây dựng công trình tương ứng.
Xác định tổng mức đầu tư xây dựng theo phương pháp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này như sau:
a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ, chính sách của Nhà nước có liên quan;
b) Chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng công việc, công tác xây dựng; nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình và giá xây dựng công trình tương ứng và một số chi phí có liên quan khác;
c) Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở khối lượng, số lượng, chủng loại thiết bị hoặc hệ thống thiết bị theo phương án công nghệ, kỹ thuật, thiết bị được lựa chọn, giá mua thiết bị phù hợp giá thị trường và các chi phí khác có liên quan;
d) Chi phí quản lý dự án được xác định theo quy định tại Điều 30 Nghị định này;
đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại Điều 31 Nghị định này;
e) Chi phí khác được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc bằng phương pháp lập dự toán. Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ được xác định theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng;
g) Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng các khoản mục chi phí quy định tại điểm a, b, c, d, đ, e khoản này. Riêng tỷ lệ phần trăm đối với chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án, kế hoạch thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.
Xác định tổng mức đầu tư xây dựng theo phương pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư xây dựng tương ứng được công bố phù hợp với loại và cấp công trình, có sự đánh giá, quy đổi, tính toán về thời điểm lập tổng mức đầu tư xây dựng, địa điểm thực hiện dự án, bổ sung các chi phí cần thiết khác của dự án chưa được tính trong suất vốn đầu tư xây dựng phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án, công trình.
Xác định tổng mức đầu tư xây dựng theo phương pháp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã thực hiện có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ. Các dữ liệu về chi phí sử dụng cần thực hiện quy đổi, tính toán về thời điểm lập tổng mức đầu tư xây dựng, địa điểm thực hiện dự án, bổ sung các chi phí cần thiết khác phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án, công trình.
Căn cứ mức độ chi tiết thiết kế cơ sở của dự án, suất vốn đầu tư xây dựng được công bố, dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã thực hiện, kết hợp hai hoặc cả ba phương pháp quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều này để xác định tổng mức đầu tư xây dựng.
4. Các hình thức đầu tư phổ biến tại Việt Nam
Tại Việt Nam, lĩnh vực đầu tư tài chính chưa bao giờ trở nên “nóng” như hiện nay. Một chương trình Start up đã được chính thức lên sóng với sự xuất hiện của các Shark (cá mập), là những người nổi tiếng trong hoạt động đầu tư trong và ngoài nước. Đây là sân chơi dành cho tất cả mọi doanh nghiệp ở mọi quy mô, đồng thời góp phần thúc đẩy các cá nhân muốn khởi nghiệp.
Dù không sở hữu một doanh nghiệp hay một dây chuyền sản xuất nào, các bạn vẫn có thể bắt đầu từ những hoạt động sau. Đây là những kênh đầu tư phổ biến nhất hiện nay, thứ tự được sắp xếp tăng dần theo mức độ rủi ro.
5. Thẩm tra, thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng
Thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng là một nội dung của thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng và Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Nội dung chi tiết thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng quy định tại điểm g khoản 2 Điều 58 Luật Xây dựng được sửa đổi, bổ sung tại khoản 15 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng như sau:
a) Sự đầy đủ, tính hợp lệ của hồ sơ trình thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng; các căn cứ pháp lý để xác định tổng mức đầu tư xây dựng;
b) Sự phù hợp của tổng mức đầu tư xây dựng với sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt; phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng;
c) Sự phù hợp của nội dung tổng mức đầu tư xây dựng quy định tại Điều 5 Nghị định này với các nội dung và yêu cầu của dự án;
d) Sự tuân thủ các quy định của pháp luật về áp dụng, tham khảo hệ thống định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, các công cụ cần thiết khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và việc vận dụng, tham khảo dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự để xác định tổng mức đầu tư xây dựng.
Nội dung chi tiết thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng của cơ quan hoặc tổ chức, cá nhân được người quyết định đầu tư giao chủ trì thẩm định quy định tại điểm a khoản 3 Điều 56 và điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Xây dựng được sửa đổi, bổ sung tại khoản 13 và 14 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng như sau:
a) Sự đầy đủ, tính hợp lệ của hồ sơ trình thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng; kiểm tra kết quả thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng của tổ chức tư vấn (nếu có);
b) Kết quả hoàn thiện, bổ sung hồ sơ trình thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng theo các kiến nghị của cơ quan chuyên môn về xây dựng quy định tại khoản 2 Điều này (nếu có) và các ý kiến giải trình;
c) Sự phù hợp, đầy đủ của việc xác định khối lượng hoặc quy mô, công suất, năng lực phục vụ tính toán trong tổng mức đầu tư xây dựng so với thiết kế cơ sở của dự án;
d) Xác định giá trị tổng mức đầu tư xây dựng đảm bảo tính đúng, tính đủ theo quy định, phù hợp với yêu cầu thiết kế, điều kiện xây dựng, mặt bằng giá thị trường và kế hoạch thực hiện dự án;
đ) Phân tích nguyên nhân tăng, giảm và đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án theo giá trị tổng mức đầu tư xây dựng xác định sau thẩm định.
Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công không thuộc đối tượng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 của Luật Xây dựng được sửa đổi bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, người quyết định đầu tư thẩm định các nội dung quy định tại khoản 2, 3 Điều này.
Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, người quyết định đầu tư thẩm định các nội dung quy định tại khoản 3, 4 Điều 13 Nghị định này.
Việc thẩm tra phục vụ thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định về thẩm tra phục vụ thẩm định dự án tại Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Chi phí cho tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định được trích từ phí, chi phí thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế-kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Bộ Xây dựng quy định chi phí thẩm định, thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Bộ Tài chính quy định phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng.
