Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần theo Luật đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 được ban hành đã đánh dấu một bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai, với nhiều quy định mới, cụ thể và minh bạch hơn về chế độ sử dụng đất của tổ chức trong nước, đặc biệt là đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. So với các quy định trước đây, Luật Đất đai 2024 không chỉ mở rộng và làm rõ phạm vi quyền của tổ chức sử dụng đất mà còn đặt ra các nghĩa vụ pháp lý, tài chính và trách nhiệm xã hội ở mức cao hơn, nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và phù hợp với lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.

Trong thực tiễn, không ít tổ chức, doanh nghiệp vẫn còn nhầm lẫn giữa các hình thức sử dụng đất, dẫn đến việc áp dụng sai quyền, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, từ đó phát sinh tranh chấp, bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị thu hồi đất. Do đó, việc nghiên cứu một cách hệ thống và toàn diện các quy định của Luật Đất đai 2024 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thu tiền một lần không chỉ mang ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc.

1. Quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần

Điều 33 Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng quy định rõ quyền của tổ chức trong nước được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần. Khác với nhóm trả tiền hàng năm chỉ có quyền sử dụng và định đoạt tài sản trên đất, nhóm chủ thể này có quyền định đoạt đối với chính Quyền sử dụng đất (QSDĐ).

2.1. Quyền chung của người sử dụng đất

Trước khi đi sâu vào các quyền định đoạt tài sản, tổ chức trong nước được hưởng các quyền cơ bản được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024, bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ): Đây là chứng thư pháp lý quan trọng nhất xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là điều kiện tiên quyết để thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.   
• Hưởng thành quả đầu tư: Tổ chức có quyền tuyệt đối trong việc khai thác lợi ích kinh tế từ đất, bao gồm việc xây dựng công trình, sản xuất kinh doanh và hưởng lợi nhuận từ các hoạt động này.   
• Quyền được bảo hộ và bồi thường: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, tổ chức thuộc nhóm này có vị thế đàm phán và cơ chế bồi thường ưu việt hơn hẳn so với nhóm trả tiền hàng năm (sẽ được phân tích chi tiết ở Chương 7).   

2.2. Quyền riêng biệt của hình thức trả tiền một lần

Đây là điểm cốt lõi tạo nên giá trị thương mại của hình thức giao đất/thuê đất này. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính một lần đồng nghĩa với việc tổ chức đã "mua" quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian xác định (thường là 50 năm hoặc lâu dài đối với đất ở), do đó quyền sử dụng đất trở thành một tài sản độc lập có thể giao dịch.

2.2.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Bán dự án/Bán đất)

Tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.   

Khác với tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm (chỉ được bán tài sản trên đất sau khi đã xây dựng xong và đáp ứng điều kiện ngặt nghèo), tổ chức trả tiền một lần có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay cả khi chưa có tài sản trên đất (đối với đất nhận chuyển nhượng hợp pháp hoặc đất khu công nghiệp đã có hạ tầng).

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện: Đất có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; Và quan trọng nhất là phải còn thời hạn sử dụng đất.  

Quyền này tạo ra tính thanh khoản cao cho tài sản doanh nghiệp. Trong các thương vụ M&A, giá trị của doanh nghiệp thường nằm ở quỹ đất sạch đã trả tiền một lần này.

2.2.2. Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Đây là công cụ đòn bẩy tài chính quan trọng nhất. Tổ chức được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.   

Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản đã hình thành trên đất. Giá trị thế chấp này thường thấp và phụ thuộc vào khấu hao tài sản. Ngược lại, với đất trả tiền một lần, ngân hàng định giá dựa trên giá trị trường của khu đất (vốn rất cao theo bảng giá đất mới).

 Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường. Điều này đồng nghĩa hạn mức tín dụng mà doanh nghiệp có thể tiếp cận khi thế chấp đất trả tiền một lần sẽ tăng lên đáng kể, nhưng cũng đi kèm rủi ro về chi phí vốn nếu lãi suất biến động.   

2.2.3. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.   

Điều này mở ra cánh cửa cho dòng vốn FDI. Các doanh nghiệp trong nước có quỹ đất sạch (đã trả tiền một lần) có thể góp vốn bằng đất vào các liên doanh với đối tác nước ngoài. Đây là mô hình phổ biến trong phát triển bất động sản khu công nghiệp và logistics.   

2.2.4. Quyền cho thuê và cho thuê lại

Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, quyền này là nền tảng hoạt động kinh doanh. Họ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, sau đó đầu tư hạ tầng và cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất.   

Một điểm tiến bộ của Luật Đất đai 2024 là làm rõ quyền của người thuê lại trong các KCN. Nếu chủ đầu tư KCN đã trả tiền một lần, thì người thuê lại cũng được hưởng các quyền như người được Nhà nước giao đất, bao gồm quyền thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó (trong thời hạn thuê lại).

3. Nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần

3.2. Nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý  

Căn cứ Khoản 2 và Khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai 2024, tổ chức có trách nhiệm:

• Thực hiện đăng ký đất đai: Phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và thực hiện đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Đây là nghĩa vụ tiên quyết. Tổ chức phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần đúng hạn và đủ định mức theo thông báo của cơ quan thuế. Việc chậm trễ hoặc trốn tránh nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024.

3.2. Nghĩa vụ trong quá trình khai thác và sử dụng  

Căn cứ Khoản 1, 4 và 5 Điều 31 Luật Đất đai 2024, tổ chức phải đảm bảo:

• Sử dụng đất đúng mục đích: Đất được giao/thuê để làm dự án nhà ở thì không được tự ý chuyển sang làm kho bãi khi chưa có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc sử dụng phải phù hợp với ranh giới thửa đất và độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không theo quy định.
• Bảo vệ tài nguyên đất và môi trường: Tổ chức có nghĩa vụ thực hiện các biện pháp chống thoái hóa đất, ô nhiễm đất. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các tổ chức thực hiện dự án sản xuất công nghiệp hoặc khai khoáng.
• Tuân thủ quy chuẩn xây dựng: Các công trình trên đất phải được xây dựng đúng quy hoạch, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.

3.3. Nghĩa vụ khi thực hiện quyền tự chủ kinh tế 

Căn cứ Điều 32 Luật Đất đai 2024, mặc dù tổ chức được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc thế chấp, nhưng việc thực hiện các quyền này phải đi kèm nghĩa vụ:

• Đảm bảo điều kiện thực hiện quyền: Chỉ được chuyển nhượng, thế chấp khi đã có Giấy chứng nhận và đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Nghĩa vụ khi trả lại đất: Trường hợp tổ chức không còn nhu cầu sử dụng hoặc giải thể, phải thực hiện các thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và xử lý các tài sản gắn liền với đất theo quy định để tránh lãng phí.

4. Quyền và nghĩa vụ của Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 Khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ bị hạn chế nghiêm ngặt, cụ thể:

Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất.

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.

Kết luận

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đang từng bước được triển khai trong thực tiễn, việc nắm vững và tuân thủ đúng các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần là yêu cầu mang tính bắt buộc đối với mọi tổ chức sử dụng đất. Không chỉ dừng lại ở việc “biết luật”, các tổ chức còn cần chủ động áp dụng pháp luật một cách đúng đắn và linh hoạt, gắn việc sử dụng đất với chiến lược phát triển dài hạn, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, tổ chức và xã hội.

Qua đó, có thể thấy rằng, Luật Đất đai 2024 không chỉ là công cụ quản lý nhà nước về đất đai mà còn là nền tảng pháp lý quan trọng định hướng việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Việc nhận thức đúng và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo luật định chính là chìa khóa để các tổ chức trong nước sử dụng đất một cách hợp pháp, an toàn và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.

Trường hợp có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được trao đổi rõ ràng hơn.