Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, chế độ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là một cơ chế pháp lý đặc thù, phản ánh vai trò điều tiết của Nhà nước đối với đất đai – tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân. Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, việc được giao đất không thu tiền sử dụng đất không chỉ là sự ghi nhận nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích công cộng, tín ngưỡng, tôn giáo hoặc nhiệm vụ xã hội, mà còn kéo theo những giới hạn chặt chẽ về quyền năng pháp lý đối với thửa đất được giao.

Điều 32 Luật Đất đai năm 2024 đã kế thừa, đồng thời hoàn thiện các quy định trước đây, xác lập rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này theo hướng: mở rộng trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả; đồng thời loại trừ các quyền mang tính thương mại đối với quyền sử dụng đất.  

1. Các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Điều 118 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trong đó, xác định các tổ chức sau được giao đất không thu tiền:

Nếu các tổ chức trên sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ (ví dụ: đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính làm kinh tế, hoặc tổ chức tôn giáo làm du lịch tâm linh có thu phí), họ sẽ không thuộc diện giao đất không thu tiền mà phải chuyển sang hình thức thuê đất (trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần).

2. Quyền của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

2.1. Quyền chung của người sử dụng đất

Điều 32 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: "Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này".

Căn cứ Điều 26 Luật Đất đai 2024, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền cơ bản sau:

- Quyền được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp

Quyền này mang ý nghĩa hiến định và hành chính – tư pháp, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc:

• Công nhận tư cách người sử dụng đất hợp pháp;
• Ngăn chặn và xử lý các hành vi lấn chiếm, xâm phạm đất đai;
• Bảo đảm an toàn pháp lý cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Đối với tổ chức tôn giáo, đây là cơ sở quan trọng bảo đảm sự ổn định của cơ sở thờ tự, cơ sở đào tạo, sinh hoạt tôn giáo.

- Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Theo điểm a khoản 1 Điều 26, tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, ghi nhận rõ:

• Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất không thu tiền;
• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất (nếu có).

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý tối cao để xác định phạm vi quyền và cũng là căn cứ kiểm soát việc sử dụng đất đúng mục đích.

- Quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 26, tổ chức có quyền sở hữu đối với tài sản hợp pháp do mình tạo lập trên đất, như:

• Công trình xây dựng phục vụ sinh hoạt tôn giáo;
• Công trình hạ tầng nội bộ;
• Cây trồng, vật kiến trúc khác.

Tuy nhiên, quyền này không đồng nhất với quyền định đoạt quyền sử dụng đất, mà chỉ giới hạn trong phạm vi tài sản.

- Quyền được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện

Theo điểm d khoản 1 Điều 26, khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm hoặc khi có tranh chấp, tổ chức có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

2.2. Sự hạn chế về quyền định đoạt 

Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024 quy định: "Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất."

Các tổ chức này KHÔNG CÓ QUYỀN:

• Chuyển đổi: Không được đổi đất này lấy đất khác.
• Chuyển nhượng: Tuyệt đối không được bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bất kỳ chủ thể nào khác. Đất này không phải là hàng hóa.
• Tặng cho: Không được tặng quyền sử dụng đất, ngay cả cho mục đích từ thiện.
• Cho thuê: Không được cho thuê quyền sử dụng đất để thu lợi.
• Thế chấp, góp vốn: Không được mang quyền sử dụng đất đi thế chấp ngân hàng để vay vốn, cũng không được dùng để góp vốn liên doanh, liên kết.   

Việc hạn chế này xuất phát từ bản chất sở hữu. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Khi Nhà nước giao đất không thu tiền (tức là giá trị quyền sử dụng đất bằng 0 trong hạch toán của tổ chức), tổ chức đó chỉ có quyền "quản lý và sử dụng" chứ không có quyền sở hữu kinh tế đối với giá trị đất đai đó. Nếu cho phép chuyển nhượng hay thế chấp, sẽ dẫn đến việc tư nhân hóa tài sản công và thất thoát ngân sách nhà nước.

2.3. Quyền Chuyển mục đích Sử dụng đất

Mặc dù bị hạn chế quyền định đoạt, các tổ chức này vẫn có quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch.

Ví dụ: Một tổ chức tôn giáo muốn chuyển một phần đất nông nghiệp (do tín đồ hiến tặng) sang đất xây dựng cơ sở tôn giáo để mở rộng chánh điện.

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch sử dụng đất của địa phương

3. Nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Điều 31, 32 Luật Đất đai 2024, các tổ chức này có các nghĩa vụ pháp lý cơ bản sau:

- Nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích

Khoản 1 Điều 31 yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong quyết định giao đất và Giấy chứng nhận.  

• Tổ chức tôn giáo được giao đất để xây chùa thì chỉ được dùng để xây chùa và các công trình phụ trợ tôn giáo. Không được tự ý biến tướng thành khu nghỉ dưỡng, nhà hàng kinh doanh thương mại trên đất đó mà không làm thủ tục chuyển đổi.   
• Cơ quan nhà nước được giao đất xây trụ sở không được cắt một phần đất mặt tiền để cho thuê làm ki-ốt kinh doanh.

Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt rất nặng đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích. Hậu quả pháp lý nghiêm trọng nhất là thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024.

-  Nghĩa vụ đăng ký, kê khai và thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Theo khoản 2 và 3 Điều 31, tổ chức phải thực hiện:

• Đăng ký đất đai lần đầu;
• Đăng ký biến động khi có thay đổi về tài sản gắn liền với đất;
• Cung cấp thông tin đất đai theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Mặc dù được miễn "tiền sử dụng đất", các tổ chức này vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác:

• Lệ phí trước bạ, phí thẩm định: Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức phải nộp các khoản phí, lệ phí hành chính theo quy định (trừ trường hợp được miễn cụ thể theo pháp luật về phí, lệ phí).
• Thuế phi nông nghiệp: Tùy thuộc vào loại đất và quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, một số đối tượng có thể phải nộp thuế này (đất tôn giáo thường được miễn thuế đất phi nông nghiệp, nhưng đất trụ sở cơ quan có thể khác tùy trường hợp sử dụng).
• Nghĩa vụ tài chính khi kết hợp kinh doanh: Nếu tổ chức tôn giáo sử dụng đất kết hợp đa mục đích (ví dụ: bãi giữ xe có thu phí, căng tin phục vụ du khách), phần diện tích hoặc doanh thu từ hoạt động này có thể chịu thuế thu nhập hoặc các nghĩa vụ tài chính phát sinh.

- Nghĩa vụ bảo vệ đất, bảo vệ môi trường

Khoản 4 Điều 31 nhấn mạnh trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc:

• Không làm suy thoái đất;
• Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, cảnh quan;
• Thực hiện các biện pháp phòng ngừa ô nhiễm, hủy hoại đất.

- Tuân thủ quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan trong quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật về việc phát hiện, tìm thấy vật trong lòng đất.

Cụ thể, trong quá trình đào móng, xây dựng công trình, cải tạo đất, nếu phát hiện:

• Di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia;
• Khoáng sản, tài nguyên chưa được phép khai thác;
• Vật có giá trị lịch sử, văn hóa, khảo cổ;

thì tổ chức sử dụng đất có nghĩa vụ:

• Giữ nguyên hiện trạng, không tự ý di dời, chiếm giữ hoặc khai thác;
• Kịp thời thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật chuyên ngành;
• Chấp hành quyết định xử lý của cơ quan quản lý nhà nước.

Nghĩa vụ này bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai với pháp luật về di sản văn hóa, khoáng sản và các luật có liên quan, đồng thời khẳng định nguyên tắc: quyền sử dụng đất không bao hàm quyền sở hữu đối với tài nguyên, di vật nằm trong lòng đất.

- Nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước thu hồi

Theo Điều 31, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tổ chức có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi và bàn giao đất đúng thời hạn.

4. Các trường hợp thu hồi đất và xử lý vi phạm

Quyền sử dụng đất của các tổ chức này không phải là vĩnh viễn và bất khả xâm phạm nếu họ vi phạm pháp luật. Chế tài thu hồi đất được quy định rất chặt chẽ tại Điều 81 và 82 Luật Đất đai 2024.

4.1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm 

Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của tổ chức trong các trường hợp sau :   

• Sử dụng sai mục đích: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm. Ví dụ: Một tổ chức sự nghiệp dùng đất được giao xây trụ sở để phân lô bán nền hoặc cho thuê làm nhà xưởng.
• Hủy hoại đất: Làm biến dạng địa hình, suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.
• Không đưa đất vào sử dụng: Đất được giao nhưng để hoang hóa quá 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng quá 24 tháng so với dự án đầu tư. Điển hình là vụ việc thu hồi 1.428 ha đất của dự án Sài Gòn Đại Ninh tại Lâm Đồng do vi phạm chậm tiến độ và sai phạm đất đai, dù đây là doanh nghiệp nhưng quy định này áp dụng chung cho cả các tổ chức được giao đất.   
• Chuyển nhượng, tặng cho trái phép: Tổ chức tôn giáo cố tình chuyển nhượng đất được giao không thu tiền cho người khác.

6.2. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng  

Đất sẽ bị thu hồi khi:

• Tổ chức bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc giảm nhu cầu sử dụng.
• Tổ chức tôn giáo bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đình chỉ hoạt động hoặc giải thể theo pháp luật về tín ngưỡng, tôn giáo.
• Tổ chức tự nguyện trả lại đất.   

6.3. Chính sách bồi thường khi thu hồi

Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa đất giao không thu tiền và đất giao có thu tiền/thuê đất trả tiền một lần:

- Về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo được giao không thu tiền sử dụng đất, họ KHÔNG ĐƯỢC BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT. Lý do là đất này vốn dĩ thuộc về Nhà nước, tổ chức không bỏ tiền ra mua nên khi thu hồi thì trả lại cho Nhà nước.   

- Về tài sản trên đất:

• Nếu tài sản do Nhà nước đầu tư (vốn ngân sách): Không được bồi thường (chỉ điều chuyển tài sản).
• Nếu tài sản do tổ chức tự đầu tư (vốn ngoài ngân sách, ví dụ tiền công đức xây chùa): Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và giá trị tài sản gắn liền với đất, hoặc được hỗ trợ di dời, tháo dỡ.   
• Đối với tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân cư: Nếu đủ điều kiện tại Điều 95 thì có thể được xem xét bồi thường về đất trong một số trường hợp đặc biệt hạn hữu do Chính phủ quy định chi tiết, nhưng nguyên tắc chung vẫn là hạn chế bồi thường đối với đất không thu tiền.

Kết luận

Song song với việc ghi nhận quyền, Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra những giới hạn nghiêm ngặt về quyền định đoạt, như không được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Những hạn chế này không phải là sự thu hẹp tùy tiện quyền của người sử dụng đất, mà là biểu hiện của nguyên tắc quản lý đất đai hiện đại: đất được giao không thu tiền sử dụng đất không phải là tài sản để khai thác lợi ích kinh tế, mà là nguồn lực đặc biệt cần được sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng và đúng định hướng phát triển của Nhà nước.

Bên cạnh đó, hệ thống nghĩa vụ được quy định rõ ràng – từ sử dụng đất đúng mục đích, đăng ký và kê khai đất đai, bảo vệ môi trường, giao lại đất khi bị thu hồi, cho đến nghĩa vụ tuân thủ quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất – đã góp phần nâng cao trách nhiệm pháp lý của các tổ chức sử dụng đất. Việc không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này không chỉ làm phát sinh rủi ro xử lý vi phạm hành chính hoặc thu hồi đất, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến trật tự, kỷ cương trong quản lý đất đai.

Trường hợp có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được trao đổi rõ ràng hơn.