1. Những trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp, gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động
Như vậy, cá nhân, tổ chức thực hiện việc trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thì không phải đóng tiền sử dụng đất. Ngoài ra Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, tổ chức khác được quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2013 thì cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng?
2. Ai có thẩm quyền giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân?
Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất trong các trường hợp:
+ Giao đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- UBND cấp huyện giao đất trong các trường hợp:
+ Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
>> Xem thêm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có được thế chấp quyền sử dụng đất không?
3. Bất cập trong công tác giao đất và cho thuê đất năm 2023
Những bất cập liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 có quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, các tỉnh, thành phố khi thực hiện việc giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp.
Pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể. Trong khi đó, khó có thể thực hiện được việc thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai do vướng mắc trong việc xử lý tài sản, chi phí đầu tư vào đất doanh nghiệp đang sử dụng (chưa quy định thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục bồi thường về đất, tài sản, giá trị đã đầu tư vào đất) đối với trường hợp phải thu hồi… để thực hiện đấu giá theo quy định.
Trên thực tế hiện nay, các dự án đầu tư trên địa bàn ưu đãi đầu tư có hai loại miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê và miễn tiền thuê đất. Việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn ưu đãi và đầu tư không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đây được coi là một trong những quy định chưa rõ ràng và thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn cần nghiên cứu, sửa đổi và bổ sung cho phù hợp và rõ ràng giúp cơ quan nhà nước có thể quản lý đất đai và tránh thất thoát tài sản của nhà nước.
Những bất cập liên quan đến việc xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.
Tuy nhiên, giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vì thế khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù. Bên cạnh đó, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Có thể thấy quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp thực tế. Việc hướng dẫn điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá không đủ chi tiết rõ ràng để áp dụng, nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định chủ quan của cá nhân, tổ chức thẩm định giá.
Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai. Nếu phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân gặp rào cản, cơ chế pháp lý không minh bạch, không đảm bảo sẽ ảnh hưởng rất lớn về kinh tế - xã hội, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, tăng chi phí đầu vào, không khuyến khích, thu hút được các nhà đầu tư.
Để tránh những trường hợp trên còn tiếp diễn cần thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.
Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất? của Luật Minh Khuê.
Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
