1. Quyết định thu hồi đất mà không có thông báo thì có hợp pháp không?

Xin chào luật sư Minh Khuê. Thưa luật sư! tôi có một số thắc mắc về đất đai nhờ luật sư tư vấn. Hiện gia đình tôi muốn làm lại sổ đỏ bìa đất gia đình (vì nhà tôi mua thêm đất bên cạnh muốn sát nhập thêm) nhưng trong quá trình làm và kiểm tra hồ sơ gia đình tôi có vài vấn đề khúc mắc với nội dung như sau.
Năm tháng 03/2008 nhà tôi được nhận sổ đỏ mảnh đất nhà đang sử dụng với diện tích 108 m2, đến ngày 29/07/2008 UBND có thu hồi đất với mục đích cải tạo nâng cấp Quốc lộ (nhưng chúng tôi chỉ biết có quyết định thu hồi khi chúng tôi muốn làm lại sổ đỏ ngày 01/05/2016 gia đình chúng tôi bị từ chối làm sổ đỏ và việc cải tạo nâng cấp đã được hoàn thành trước năm 2010). Trong quyết định thu hồi đất đó có ghi lần thu hồi đất lần đầu với diện tích 7m2 lần hai là 145m2, tính gộp 2 lần thì vượt quá diện tích ghi trong sổ đỏ là 44m2. Gia đình tôi không biết số mét đất thu hồi này cho đến khi được xem giấy thu hồi đất ngày 14/05/2016. Trong năm 2008 gia đình đã được nhận đền bù lần 1 là 30 triệu và lần 2 khoảng 70 triệu. Khi nhận đền bù bố mẹ tôi hiện giờ chỉ nhớ ngày đó nhận tiền đền bù và ký nhưng không biết có văn bản quyết định thu hồi đất và bị tịch thu bao nhiêu đất (vì bố mẹ tôi chỉ nghĩ họ làm bao nhiêu đất thì họ lấy bấy nhiêu và số đất sau khi được lấy đi thì gia đình vẫn còn đất để sử dụng và đường thì đã hoàn thành và đi vào sử dụng, gia đình tôi vẫn sống bình thường trên mảnh đất đó sau khi cải tạo và nâng cấp đường với diện tích đất gia đình tôi còn khoảng 100m2 đã trừ hành lang đường). Từ năm 2008, gia đình tôi vẫn cầm sổ đỏ đi vay ngân hàng và được vẫn được cơ quan nhà nước thuộc địa bàn là cấp xã và cấp huyện xác nhận sổ đỏ đủ điều kiện vay vốn ngân hàng từ và gia đình tôi xây lại nhà vẫn được địa chính xã cho phép xây dựng (không có văn bản vì như bên địa chính nói địa bàn xã không cần xin giấy phép xây dựng).
Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi với những thắc mắc như sau.

1. Quyết định thu hồi đất mà sau khi công trình đã hoàn thiện và không sử dụng đến (như vậy mục đích thu hồi có ý nghĩa gì) gia đình tôi có phải thực hiện như quyết định thu hồi hay không và tài sản nhà đất trên được xây dựng chúng tôi có được đền bù không?

2. Năm bố mẹ tôi nhận tiền đền bù nhưng không rõ là thu hồi bao nhiêu đất vậy ở đây xảy ra 2 trường hợp 1, đúng với quyết định thu hồi đất. 2, không có đối chứng hoặc sai số liệu thu hồi đất) thì giải quyết ra sao?

3. Nếu thu hồi đất sẽ thuộc diện di dời, gia đình tôi không đủ khả năng trả nợ ngân hàng sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng, và không có đất ở thì gia đình tôi ở đâu với bồi thường năm 2008 là khoảng 100 triệu (bao gồm cho cả nhà đất và tài sản) gia đình với nhân khẩu 6 người.

Xin chân thành cảm ơn luật sư Minh Khuê. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Thứ nhất, theo quy định tại điều 69, Luật Đất đai 2013:

Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Như vậy, khi thực hiện thu hồi đất từ năm 2008, Ủy ban nhân dân đã phải ban hành công bố thu hồi đất, trong đó bao gồm cả việc gửi quyết định thu hồi đất đến từng hộ gia đình có đất thi hồi và thực hiện niêm yết công khai tại nơi công cộng; sau đó Ủy ban nhân dân còn có trách nhiệm phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư việc gia đình bạn không biết có quyết định thu hồi đất có thể do đã sơ suất trong việc theo dõi thông tin hoặc do Ủy ban nhân dân đã không thực hiện đúng quy trình do pháp luật quy định. Bạn cần trao đổi lại với bố mẹ để làm rõ chuyện này, tuy nhiên việc ký vào quyết định thu hồi đất vào năm 2008 và nhận tiền đền bù cũng đồng nghĩa với việc nhà bạn đã chấp hành quyết định thu hồi đất nên không thể phủ nhận giá trị của quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, dựa trên số liệu đo đạc thực tế và thực trạng sử dụng đất, gia đình bạn cần kiến nghị với Ủy ban nhân dân cấp xã về quyền sử dụng đất của gia đình và số liệu ghi trên quyết định thu hồi đất để lập Hồ sơ địa chính chính xác đồng thời là căn cứ để gia đình bạn tiếp tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, bạn cần xem lại phương án đề bù, hỗ trợ tái định cư của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền khi thực hiện thu hồi đất để xem hộ gia đình của mình thuộc điện nào, nếu như thuộc diện phải di dời thì sẽ được hỗ trợ tái định cư như thế nào. Về việc trả nợ ngân hàng, sau khi đơi cơ quan có thẩm quyền xác minh lại về diện tích đất thu hồi và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sổ đỏ mới cấp có thể tiếp tục làm tài sản thế chấp với ngân hàng, tuy nhiên trong quá trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện những việc trên thì gia đình bạn phải thông báo với Ngân hàng để có phương án xử lý phù hợp. Việc cơ quan có thẩm quyền xác minh sổ đỏ của gia đình bạn có đủ điền kiện để vay vốn, nếu như sau khi xác minh lại ( đối chiếu với quyết định thu hồi đất và thực tế đất sử dụng) thì xác định việc xác minh đó có sai phạm không, nếu sai phạm cơ quan có thẩm quyền cũng có trách nhiệm với ngân hàng về hợp đồng thế chấp của gia đình bạn, nếu không có sai phạm thì tiếp tục thực hiện hợp đồng.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Tư vấn về việc sang tên sổ đỏ và vấn đề bồi thường khi bị thu hồi đất?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà ba mẹ chúng tôi xây dựng khi chưa có quy hoạch (trước năm 2003) có diện tích 80m2. Nay ba mẹ chúng tôi sang tên cho căn nhà lại cho chúng tôi, nhưng lại nằm trong diện quy hoạch (dự án quy hoạch đường năm 2003 được áp dụng đến 2020).
Vậy khi sang tên có phải đổi sổ đỏ khác không ? Và nếu có đổi sổ khác thì sau này khi bồi thường có ảnh hưởng nhiều không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T.T

Tư vấn về việc sang tên sổ đỏ và vấn đề bồi thường khi bị thu hồi đất ?

Căn cứ vào điểm e, khoản 1 điều 179, Luật đất đai năm 2013 về các quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Tại đây luật quy định là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định tại điều 188 như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Chỉ cần đảm bảo được các điều kiện nêu trên thì bố mẹ bạn sẽ được phép thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Mặc dù đất nằm trong khu quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của UBND( do ở đây bạn không nêu rõ là UBND nào nên chúng tôi sẽ gọi là UBND nói chung) nhưng chưa có quyết định hay phương án thực hiện dự án cụ thể, nên bố mẹ bạn vẫn được phép thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn vì luật không có quy định nào cấm là đất nằm trong khu quy hoạch, kế hoạch thì không được phép thực hiện các quyền như thừa kế, tặng cho...
Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất bố mẹ bạn sẽ làm thủ tục sang tên cho bạn và cấp cho bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mẫu mới hiện nay.
Về vấn đề bồi thường thì căn cứ theo quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...".
Như vậy, chỉ cần bạn đủ điều kiện để được bồi thường như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác thì sẽ được bồi thường. Việc cấp sổ đỏ mới này sẽ không ảnh hưởng đến mức bồi thường sau này.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất?

Thưa Luật sư: Gia đình tôi đã khai hoang phục hóa và đang quản lý 1500 m2 đất từ năm 1980 đến 2007 nhà nước có chính sách dồn điền đổi thửa. Gia đình tôi có chuyển 733 m2 đất trồng lúa về khu vực 1500 m2 đất. Đến nay UBND Huyện có chính sách thu hồi đất làm đường và cấp Trích lục đất thì UBND Huyện lại chỉ cấp trích lục cho 733 m2 đất, số đất còn lại đưa vào đất công ích .
Vậy xin luật sư giải thích giúp: UBND Huyện làm thế có đúng không? Và khi thu hồi thì gia đình có được đền bù cải tạo bồi đắp không vì gia đình đã cải tạo thành ao, hoa màu và cây lưu niên, và không có tranh chấp?
Xin cảm ơn!

Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, UBND Huyện làm như vậy là hợp pháp vì:

Căn cứ Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
"Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án."

Như vậy, UBND huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cả 2 trường hợp trên nếu được UBND cấp tỉnh uỷ quyền. Trong trường hợp của bạn, đất của gia đình bạn là đất hộ gia đình đang sử dụng enen theo điểm a khoản 2 điều 66, UBND huyện có thẩm quyền thu hồi. Bên cạnh đó, UBND huyện thu hồi vì mục đích làm đường- đây là vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nên theo điều 63, UBND huyện thu hồi đất của bạn là hợp pháp.

Thứ hai, khi thu hồi, gia đình có được đền bù vì:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về một trong các chủ thể được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp....."

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể sau đây sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó, gia đình bạn đã khai hoang phục hóa và đang quản lý 1500 m2 đất từ năm 1980 và không có bất kì một tranh chấp nào thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì bạn sẽ được bồi thường 1 mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bạn còn được hưởng hỗ trợ theo quy định như sau:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Người dân có quyền phản đối dự án thu hồi đất nông nghiệp để sản xuất không?

Kính gửi công ty luật Minh Khuê! Tôi có vấn đề muốn công ty tư vấn cho ạ: Quê tôi Hà Nam hiện nay ở khu tôi có 1 dự án thu hồi đất nông nghiệp của dân để sản xuất, với tiêu chí cho thuê 1 sào =21 triệu (trong 20 năm ). Nhiều người dân không muốn cho thuê vì họ cho rằng giá quá rẻ và nếu cho thuê họ không có gì canh tác.
Với những người không cho thuê ruộng chính quyền xã đã chuyển đất canh tác của họ bao nhiêu năm nay ra 1 khu khác xấu và bất tiện. Rất nhiều người dân không chấp nhận nhưng chính quyền xã vẫn tiến hành dự án bất chấp phản đối của các hộ không cho thuê.
Vậy nếu công ty luật giải quyết được vấn đề này giúp những người dân thì mong công ty cử 2 đến 3 người xuống làm việc trực tiếp với dân và chính quyền xã được không ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người dân có quyền phản đối dự án thu hồi đất nông nghiệp để sản xuất không ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy theo nguyên tắc thì việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi( ở đây là đất nông nghiệp). Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Thẩm quyền xác định giá đất bồi thường được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

....3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất."

Theo khoản 1 Điều 2 Luật khiếu nại 2011 quy định như sau:

"1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình."

Tại điều 204 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trường hợp bạn và những người dân khác phản đối quyết định thu hồi đất nông nghiệp và việc bồi thường đất của cơ quan có thẩm quyền. Và bạn cho rằng quyết định và hành vi đó của cơ quan có thẩm quyền là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình và những người dân khác. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và những người khác bạn có quyền khởi kiện, khiếu nại quyết định hành chính và hành vi hành chính này lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại ở đây là UBND xã theo quy đinh tại Điều 17 Luật khiếu nại năm 2011.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Giải đáp về việc thu hồi đất theo luật?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà nước thu hồi đất đai của dân tộc M'nong, Bon Choi, xã Đức Xuyên, huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông. Chúng tôi đã tự nguyện giao đất cho Bộ quốc phòng để bắn đạn thật của lực lượng tỉnh Đắk Nông nhưng tại sao chỉ lấy mỗi đoàn 982 của huyện Krông Nô, tỉnh Đắc Nông vậy?
Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Xin cám ơn.
Người gửi: Chao

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vì những thông tin bạn đưa ra chưa đầy đủ, chúng tôi chỉ có thể tư vấn một cách chung nhất cho bạn. Căn cứ Luật đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi đất vì 4 mục đích sau:

“Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý”.

“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”.

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Theo đó, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất với diện tích là bao nhiêu? Sẽ căn cứ vào mục đích, chính sách, kế hoạch quy hoạch trên địa bàn nơi bạn đang cư trú, sẽ không bắt buộc cơ quan có thẩm quyền phải thu hồi hết với số đất bạn tự nguyện trả lại.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email L[email protected] hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng cám ơn!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?