1. Thủ tục sang tên sổ đỏ cho con cần thỏa mãn điều kiện gì?

Sang tên sổ đỏ hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con là hoạt động rất phổ biến hiện nay. Để sang tên sổ đỏ cho con thì các bên cần xem xét về điều kiện thực hiện thủ tục. Theo đó

Điều kiện của bố mẹ khi muốn sang tên sổ đỏ cho con được quy định như sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Còn đối với con cái thì cần thỏa mãn điều kiện sau đây:

Con không thuộc trường hợp không được nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, cả bố mẹ và con đều phải đáp ứng những điều kiện trên là bố mẹ phải đủ điều kiện cho và con không được thuộc trường hợp không được nhận thì mới có thể thực hiện sang tên sổ đỏ. Sau khi thỏa mãn điều kiện để sang tên sổ đỏ thì cần tuân thủ theo trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện.
Bước 3: Nhận thông báo thuế và đóng lệ phí trước bị 0,5%.
Bước 4: Nộp giấy nộp tiền thuế trước bạ cho văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mới.

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho con theo quy định là 30 ngày, tuy nhiên trên thực tế nhiều địa phương thủ tục trên bị kéo dài với lý do chủ yếu là chậm nhận được thông báo thuế từ cơ quan thuế.

2. Sang tên sổ đỏ cho con phải lập thành văn bản

Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ theo trường hợp tặng cho con đất đai thì cần phải lập thành hợp đồng tặng cho và cần công chứng, chứng thực theo quy định. Khi công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất các bên phải có mặt và ký, điểm chỉ trước công chứng viên.

Ngoài hợp đồng tặng cho thì bố mẹ cũng cần chuẩn bị các tài liệu sau đây để làm thủ tục sang tên nhà đất cho con:

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

- Căn cước công dân có gắn chip điện tử (Nếu dùng Căn cước công dân hoặc Chứng minh thư nhân dân cũ thì phải xuất trình Giấy xác nhận thông tin cư trú).

- Trường hợp bố mẹ không cùng hộ khẩu; hoặc vợ chồng của con không cùng hộ khẩu thì cần xuất trình Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của vợ chồng.

3. Chú ý về thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai

Thủ tục đăng ký biến động đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Ngoài ra, theo khoản 6 Điều nay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, sau khi hoàn thành thủ tục tặng cho con cái đất đai thì bố mẹ cần lưu ý thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực.

4. Bị phạt hành chính sang tên khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai

Khi đã có hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng không đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì mức phạt tiền trong trường hợp không đăng ký biến động được quy định như sau:

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi tặng cho tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 01 triệu đến 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động;

- Phạt tiền từ 02 triệu đến 05 triệu động nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt nêu trên. Ngoài việc bị phạt tiền theo mức phạt nêu trên thì buộc người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo đúng quy định. Bên cạnh đó, cần lưu ý về việc xử phạt xảy ra khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực vì khi đó mới tồn tại sự biến động tặng cho giữa bố mẹ và con.

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì trường hợp tặng cho nhà đất mà không đăng ký biến động thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, tức là bên người con sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

5. Được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên

Căn cứ vào Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được hướng dẫn bởi điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì nhà đất là quà tặng giữa: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể được miễn lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, cần lưu ý là dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng các bên vẫn phải cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ nhân thân nêu trên. Đồng thời, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ vẫn phải tiến hành lập hồ sơ khai thuế và lệ phí như thông thường.

6. Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về việc ai là người phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, khi tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực và có hiệu lực thì các bên có nghĩa vụ chính theo nội dung hợp đồng như sau:

- Bên chuyển nhượng - bố mẹ: có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Sổ đỏ nên khi chuyển như phải chuyển Sổ đỏ cho bên mua);

- Bên nhận chuyển nhượng - con cái: có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán hoặc không phải trả tiền (trường hợp được tặng cho).

Ngoài ra, trong hợp đồng các bên được phép thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, nếu không thỏa thuận thì bên nhận chuyển nhượng thường sẽ sang tên Sổ đỏ (chỉ khi Sổ đỏ được sang tên thì người nhận chuyển nhượng mới là người có quyền sử dụng đất và được pháp luật công nhận, bảo vệ).

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về: Sang tên sổ đỏ cho con có mất tiền không? Hết bao nhiêu tiền? của Luật Minh Khuê.

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.