Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Nguyễn Văn Hòa, hiện tại đang ở Hưng Yên. Tôi có câu hỏi như sau để gửi đến công ty:

Tôi có một quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất và đang có nhu cầu bán cho ông bạn của tôi. Vì giấy chứng nhận của tôi cấp đã lâu nên địa phương yêu cầu phải đổi lại Giấy chứng nhận sau đó mới được làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tôi có làm theo hướng dẫn của chính quyền địa phương là làm thủ tục để yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi cấp xong Giấy chứng nhận tôi thấy trong Giấy chứng nhận không còn giống như trước, cụ thể là phần sơ đồ thửa đất có phần nét đứt thể hiện chỉ giới hành lang an toàn giao thông đường bộ nằm trên phần diện tích đất của gia đình tôi và như mọi người nói phần đất đó sẽ không còn giá trị, trong khi phần đất hành lang tính từ mép đường vào là 3m. Xin hỏi phần đất hành lang đó có phải đất của gia đình tôi nữa hay không? Nếu là đất của gia đình thì việc thể hiện trên bản đồ như vậy có ảnh hưởng gì đến quyền chuyển nhượng, hay sử dụng của gia đình hiện tại hay không vì phần đất đó hiện tại đang có một gian nhà trước đã cũ nát? Hoặc nếu đem thế chấp ngân hàng có được không? Bây giờ tôi yêu cầu địa phương trả lại sổ cũ có được không?

Mong công ty sớm phản hồi câu hỏi này để tôi nắm rõ hơn quy định của pháp luật và mọi người có câu hỏi giống tôi cùng tham khảo. Trân thành cảm ơn Công ty Luật Minh Khuê.

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Luật giao thông đường bộ số 23/2008/QH12 ban hành ngày 13 tháng 11 năm 2008;​

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 

Nghị định 11/2010/NĐ-CP ban hành ngày 24 tháng 02 năm 2010 quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ

NỘI DUNG TƯ VẤN

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Đất hành lang an toàn đường bộ là đất của ai?

1.1 Quyền sử dụng đất của ai?

Căn cứ vào khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ số 23/2008/QH12 ban hành ngày 13 tháng 11 năm 2008 và khoản 1 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 có quy định:

Điều 43. Phạm vi đất dành cho đường bộ
....
3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
1. Đất hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định mà công trình không sử dụng lớp đất mặt thì chỉ phải thuê đất trong thời gian thi công xây dựng công trình.
2. Căn cứ quy định về phạm vi của hành lang bảo vệ công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân nơi có công trình xây dựng phương án cắm mốc giới xác định hành lang bảo vệ an toàn cụ thể và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có công trình phê duyệt; đồng thời thông báo cho Ủy ban nhân dân các cấp nơi có công trình biết để phối hợp bảo vệ hành lang an toàn công trình ....
Như vậy, qua nội dung của hai phần quy định trên ta có thể kết luận được rằng đất hành lang an toàn giao thông vẫn là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân. Bản chất ban đầu phần đất này vẫn nằm trong phần quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ ở đây bạn chỉ làm thủ tục yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận thì đất của bạn không tự nhiên mất đi một phần. Hơn nữa, về mặt nguyên tắc khi người dân đang sử dụng đất hợp pháp mà nhà nước tiến hành thu hồi đất thì phải tiến hành bồi thường về đất theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.

1.2 Quyền chuyển nhượng đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ

Theo như phân tích ở phần nội dung trên phần đất thuộc hành lang an toàn đường bộ nếu nhà nước chưa thực hiện các thủ tục thu hồi đất (chưa có quyết định thu hồi đất và tiến hành bồi thường về đất) thì người sử dụng đất vẫn là quyền được sử dụng đất đúng mục đích và không gây cản trở đến việc đảm bảo an toàn cho công trình đường bộ. Cho nên khi người dân không có nhu cầu tiếp tục sử dụng phần đất này thì vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho ..... thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên về giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch mà có phần diện tích đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ sẽ bị giảm sút về mặt giá trị vì những hạn chế của người sử dụng đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ, đặc biệt là nếu muốn đem phần đất này đi thế chấp tại các ngân hàng thì phần diện tích đất nằm trong phần đất hành lang có giá trị rất thấp hoặc hầu như không có giá trị để tính ra khoản tiền vay tương ứng. Còn nếu nhà nước tiến hành thu hồi đất khi người dân sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ, không khắc phục được thì nhà nước thực hiện thu hồi đất, thì trong trường hợp này giá đất ở các phần diện tích nằm trong hành lang an toàn đường bộ và đất không thuộc hành lang an toàn đường bộ là như nhau.

2. Quyền sử dụng hạn chế đối với đất hành lang an toàn đường bộ

Căn cứ vào khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều  43 Luật giao thông đường bộ số 23/2008/QH12 ban hành ngày 13 tháng 11 năm 2008 và Điều 28 Nghị định 11/2010/NĐ-CP ban hành ngày 24 tháng 02 năm 2010 quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ có quy định:

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 28. Khai thác, sử dụng trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ
Đất hành lang an toàn đường bộ được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ và tuân theo quy định sau đây:
......
5. Các biển quảng cáo lắp đặt tạm thời trong hành lang an toàn đường bộ, không được gây ảnh hưởng đến an toàn giao thông và phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền chấp thuận.
Không được lắp đặt biển quảng cáo trong hành lang an toàn đường cao tốc.
Biển quảng cáo lắp đặt ngoài hành lang an toàn đường bộ không được gây ảnh hưởng đến an toàn giao thông.
6. Việc sử dụng hành lang an toàn đường bộ liên quan đến công trình an ninh, quốc phòng liền kề phải có ý kiến thống nhất của Bộ Công an hoặc Bộ Quốc phòng.
7. Các công trình xây dựng trên đất hành lang an toàn đường bộ chỉ được thi công khi đã được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền cấp Giấy phép thi công và đã tổ chức bảo đảm giao thông theo quy định.
8. Chủ đầu tư công trình sử dụng, khai thác phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ có trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện đầy đủ các thủ tục về thỏa thuận, chấp thuận thiết kế (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công - tùy theo quy mô, tính chất của công trình xây dựng, sau đây gọi chung là thiết kế), thẩm định thiết kế (nếu cần thiết) và cấp Giấy phép thi công theo quy định của Nghị định này và quy định liên quan khác của pháp luật;
b) Cam kết di chuyển hoặc cải tạo công trình đúng tiến độ theo yêu cầu của cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền;
c) Không được yêu cầu bồi thường và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm, kinh phí liên quan.
9. Trường hợp công trình trên đất hành lang an toàn đường bộ có trước khi quy định về quản lý hành lang an toàn đường bộ có hiệu lực, đúng với mục đích sử dụng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền cấp, không ảnh hưởng đến an toàn giao thông thì được tiếp tục sử dụng.
Khi có yêu cầu thu hồi đất để nâng cấp, cải tạo công trình giao thông thì Chủ đầu tư tiến hành việc nâng cấp, cải tạo công trình giao thông phải bồi thường, hỗ trợ cho chủ công trình bị dỡ bỏ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Người sử dụng đất khi được xác định phần đất của mình đang sử dụng nằm trong phần đất hành lang an toàn đường bộ thì vẫn tiếp tục được sử dụng phần đất đó theo đúng mục đích ban đầu đã được xác định trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như phần nhà của gia đình bạn đã xây sẽ được tiếp tục sử dụng nếu không ảnh hưởng đến an toàn giao thông. Còn nếu vì nhà đã cũ nát và gia đình muốn tháo dỡ nhà thì bạn có thể sử dụng để trồng cây nhưng không trồng cây quá cao hoặc lớn làm ảnh hưởng đến an toàn công trình đường bộ hoặc có thể để biển quảng cáo nhưng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

3. Phạm vi đất giành cho hành lang an toàn giao thông đường bộ

Căn cứ vào Điều 15 Nghị định 100/2013/NĐ -CP và Điều 4 Thông tư 50/2015/TT - BGTVT  hướng dẫn như sau:

"Điều 15. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ
Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được quy định như sau:
1. Đối với đường ngoài đô thị: Căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:
a) 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;
b) 13 mét đối với đường cấp III;
c) 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;
d) 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V.
2. Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đối với đường cao tốc ngoài đô thị:
a) 17 mét, tính từ đất của đường bộ ra mỗi bên;
b) 20 mét, tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với cầu cạn và hầm;
c) Trường hợp đường cao tốc có đường bên, căn cứ vào cấp kỹ thuật của đường bên để xác định hành lang an toàn theo Khoản 1 Điều này nhưng không được nhỏ hơn giới hạn hành lang an toàn được quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này.
4. Đối với đường cao tốc trong đô thị:
a) Không nhỏ hơn 10 mét tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với hầm và cầu cạn;
b) Là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với hầm và cầu cạn có đường bên và đường cao tốc có đường bên;
c) Từ mép ngoài của mặt đường đến chỉ giới đường đỏ, nhưng không nhỏ hơn 10 mét đối với đường cao tốc không có đường bên.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp, bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai​ - Công ty luật Minh Khuê