Đến thời điểm này về giấy tờ nhà đất hiện chỉ có quyết định giao nhà, đất của cơ quan ông A trc đây từ năm 1990. đến năm 2008, ông A tặng cho con là anh C nhà đất nói trên với điều kiện C phải phụng dưỡng ông A và bà B. Hỏi:

1. Năm 2008 ông A chưa có giấy chứng nhận vậy quan hệ tặng cho giữa ông A và anh C có hợp pháp ko ? làm rõ quan hệ này ?

2. Anh C nếu dc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giả sử ông A và bà D muốn đòi lại nhà, đất có dc ko ? Tại sao ?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật đất đai năm 2003 (Văn bản thay thế: Bộ luật đất đai năm 2013)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tiền đền bù đất khi có tranh chấp ? Mức thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Quan hệ tặng cho giữa ông A và anh C có hợp pháp không ?

Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014. Năm 2008, ông A thực hiện hành vi tặng cho nhà đất cho con là anh C thì Luật đất đai năm 2013 chưa phát sinh hiệu lực. Vậy nên để đánh giá việc tặng cho của ông A có hợp pháp hay không thì phải áp dụng luật đang có hiệu lực thi hành tại thời điểm hành vi đó xảy ra.

Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về thời hạn thống nhất các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận:

"1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

Điều 106 Luật đất đai năm 2003 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này."

Cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng. Ngoài ra, giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người có quyền sử dụng đất để xác nhận và bảo hộ các quyền sử dụng, sở hữu này của người sử dụng đất. Chủ thể nào có giấy chứng nhận với tên của họ được ghi nhận trên giấy nghĩa là quyền sử dụng đất hợp pháp của họ đã được chứng minh.

Như vậy có thể thấy: Kể từ ngày 01/01/2008 thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được tặng cho. Do đó, trường hợp này ông A tặng cho nhà đất của mình cho anh C là không hợp pháp. Để có thể được tặng cho hợp pháp thì ông A phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

2.2. Anh C nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giả sử nay ông A và bà D muốn đòi lại nhà, đất nói trên có được không ? Tại sao ?

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 về tặng cho bất động sản: phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký; nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quvền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ ông A sang anh C thì trước tiên anh C và ông A phải đến nơi thực hiện công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì anh C có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên mình tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Theo điểm c, khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, khi anh C có trong tay giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất thì đương nhiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu. Khi tặng cho đã hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, và người tặng cho không thể đòi lại. Tuy nhiên giữa ông A và anh C là hợp đồng tặng cho có điều kiện, đó là C phải thực hiện phụng dưỡng ông A và bà B. Nếu ông A thật sự chứng minh được C không phụng dưỡng, chăm sóc bố mẹ mình thì đồng nghĩa với việc C đã vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho tài sản. Như vậy, ông A có quyền đòi lại nhà đất, thậm chí có quyền yêu cầu bồi thường (nếu có). 

Do vậy, ông A hoàn toàn có quyền đòi lại nhà, đất nếu anh C vi phạm điều kiện ghi trong hợp đồng tặng cho.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?