Mục lục bài viết

Khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần quan tâm đến việc cập nhật thông tin người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trên thực tế, có trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên nhưng thông báo thuế hằng năm vẫn ghi tên chủ cũ.

Ngoài ra, việc thay đổi họ tên, số định danh cá nhân hoặc phát hiện sai sót trong hồ sơ thuế cũng có thể làm phát sinh yêu cầu điều chỉnh thông tin.

Vậy trường hợp nào phải thay đổi thông tin người nộp thuế, hồ sơ gồm những gì và có thể thực hiện trực tuyến hay không?

 

1. Khi nào cần thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, người nộp thuế về nguyên tắc là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Việc thay đổi thông tin người nộp thuế thường phát sinh trong các trường hợp sau:

 

1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi mua bán nhà đất và hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, người nhận chuyển nhượng trở thành người sử dụng đất theo quy định.

Thông tin quản lý thuế cần được cập nhật tương ứng để cơ quan thuế xác định đúng chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế.

Ví dụ, ông A bán một thửa đất ở cho bà B. Sau khi Giấy chứng nhận được sang tên bà B, thông tin người nộp thuế đối với thửa đất cũng cần được cập nhật.

 

1.2. Nhận thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất được chuyển cho người thừa kế hoặc người nhận tặng cho, thông tin người nộp thuế cần được xác định lại theo tình trạng pháp lý của thửa đất.

Nếu có nhiều người cùng nhận thừa kế, việc thực hiện nghĩa vụ thuế cần xác định người đại diện hợp pháp.

Lưu ý, việc thay đổi người nộp thuế không đồng nghĩa với việc các khoản thuế còn nợ trước đó đương nhiên được xóa bỏ.

 

1.3. Thay đổi thông tin cá nhân

Người sử dụng đất có thể cần điều chỉnh thông tin đăng ký thuế khi:

  • Thay đổi họ tên theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
  • Thay đổi hoặc cập nhật số định danh cá nhân.
  • Thay đổi địa chỉ liên hệ, địa chỉ nhận thông báo thuế.
  • Phát hiện sai sót trong hồ sơ đăng ký thuế.

Trường hợp này không làm thay đổi chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế mà chỉ điều chỉnh thông tin phục vụ công tác quản lý.

Nếu dữ liệu đã được cơ quan thuế cập nhật chính xác thông qua kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, người nộp thuế có thể không cần thực hiện lại thủ tục.

 

1.4. Thay đổi thông tin thửa đất

Việc tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh diện tích hoặc chuyển mục đích sử dụng đất có thể làm thay đổi căn cứ tính thuế.

Nếu việc biến động đất đai đồng thời làm thay đổi người sử dụng đất, cần cập nhật thông tin người nộp thuế.

Nếu người sử dụng đất không thay đổi, việc kê khai điều chỉnh được thực hiện theo quy định đối với trường hợp thay đổi căn cứ tính thuế.

 

1.5. Thay đổi người đại diện đối với đất sử dụng chung

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng đất.

Khi người đại diện thay đổi, thông tin quản lý thuế cần được cập nhật phù hợp.

Việc một người đại diện thực hiện nghĩa vụ thuế không làm thay đổi quyền sử dụng đất của những người còn lại.

 

2. Căn cứ pháp lý và quy định về thay đổi thông tin người nộp thuế

Thủ tục thay đổi thông tin người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được điều chỉnh bởi pháp luật về thuế, quản lý thuế và đất đai.

 

2.1. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 quy định về đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, căn cứ tính thuế và các trường hợp miễn, giảm thuế.

Điều 4 là căn cứ quan trọng để xác định người có nghĩa vụ nộp thuế khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho hoặc để thừa kế.

 

2.2. Luật Quản lý thuế năm 2019

Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 quy định về đăng ký thuế, khai thuế, nộp thuế và quản lý thông tin người nộp thuế.

Theo Điều 36, người nộp thuế đăng ký trực tiếp với cơ quan thuế khi có thay đổi thông tin đăng ký thuế phải thông báo trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thay đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Cần lưu ý rằng thời hạn này không mặc nhiên áp dụng cho mọi trường hợp khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất.

 

2.3. Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế, trong đó có nội dung về khai thuế và thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 18, thời hạn nộp thuế được xác định như sau:

  • Nộp thuế lần đầu: Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.
  • Từ năm thứ hai trở đi: Chậm nhất ngày 31 tháng 10 hằng năm.
  • Trường hợp phát sinh số thuế chênh lệch sau điều chỉnh: Thực hiện theo thời hạn tương ứng được pháp luật quy định.

 

2.4. Quy định về biểu mẫu khai thuế và đăng ký thuế

Thông tư 80/2021/TT-BTC quy định các biểu mẫu khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có:

  • Mẫu 01/TK-SDDPNN: Dành cho hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
  • Mẫu 04/TK-SDDPNN: Áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
  • Mẫu 03/TKTH-SDDPNN: Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thông tư 86/2024/TT-BTC quy định về đăng ký thuế, trong đó có thủ tục điều chỉnh thông tin đăng ký thuế và việc sử dụng số định danh cá nhân thay cho mã số thuế đối với cá nhân thuộc phạm vi áp dụng.

Đối với hồ sơ thực hiện trong năm 2026, người nộp thuế cần kiểm tra biểu mẫu đang có hiệu lực, bao gồm các quy định sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế.

 

2.5. Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn quy định về đăng ký biến động khi quyền sử dụng đất thay đổi.

Việc đăng ký biến động là cơ sở để cập nhật thông tin người sử dụng đất, đồng thời phục vụ việc xác định nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, đăng ký biến động đất đai và kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là hai thủ tục có mục đích khác nhau. Người dân cần kiểm tra việc cập nhật thông tin thuế sau khi hoàn tất sang tên.

 

3. Hướng dẫn thủ tục thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp

Tùy từng trường hợp, người dân thực hiện thủ tục khai thuế khi thay đổi người sử dụng đất hoặc điều chỉnh thông tin đăng ký thuế khi chỉ thay đổi thông tin cá nhân.

 

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ thường gồm:

  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo biểu mẫu hiện hành.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thể hiện việc đăng ký biến động.
  • Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thừa kế tương ứng.
  • Thông tin định danh của người nhận quyền sử dụng đất.
  • Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm thuế nếu có.
  • Chứng từ liên quan đến nghĩa vụ thuế trước đó khi cần đối chiếu.

Thành phần hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào từng thủ tục và dữ liệu đã được cơ quan nhà nước tiếp nhận, quản lý.

Nếu chỉ điều chỉnh họ tên, số định danh cá nhân hoặc thông tin đăng ký thuế, người dân thực hiện thủ tục điều chỉnh thông tin đăng ký thuế theo biểu mẫu phù hợp.

 

3.2. Nộp hồ sơ ở đâu?

Người dân có thể nộp hồ sơ thông qua bộ phận tiếp nhận thủ tục hành chính về đất đai, Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc hệ thống dịch vụ công trực tuyến có cung cấp thủ tục tương ứng.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã sang tên nhưng thông báo thuế vẫn ghi tên chủ cũ, người sử dụng đất nên liên hệ cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi có đất để đề nghị kiểm tra.

 

3.3. Trình tự thực hiện

Bước 1. Kiểm tra thông tin thửa đất

Đối chiếu họ tên người sử dụng đất, số định danh cá nhân, số thửa, tờ bản đồ, diện tích và địa chỉ thửa đất.

Bước 2. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Lập tờ khai theo biểu mẫu đang có hiệu lực và nộp tại cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền.

Nếu thực hiện đồng thời với thủ tục đăng ký biến động đất đai, cần kiểm tra việc tiếp nhận và luân chuyển hồ sơ thuế.

Bước 3. Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận và cơ quan thuế kiểm tra, đối chiếu thông tin để xác định người nộp thuế và nghĩa vụ tài chính.

Nếu hồ sơ thiếu hoặc có sai lệch, người nộp thuế được hướng dẫn bổ sung theo quy định.

Bước 4. Kiểm tra kết quả

Sau khi hồ sơ được xử lý, người dân kiểm tra lại thông tin trên thông báo thuế, đặc biệt là tên người nộp thuế, thông tin thửa đất và số tiền phải nộp.

 

3.4. Thời hạn thực hiện

Đối với trường hợp thay đổi thông tin đăng ký thuế, thời hạn thông báo được xác định theo Điều 36 Luật Quản lý thuế năm 2019 và các quy định liên quan.

Đối với trường hợp thay đổi người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn kê khai phải được xác định theo quy định riêng về khai thuế áp dụng tại thời điểm phát sinh biến động.

Theo nội dung được viện dẫn trong tài liệu tham khảo về Thông tư 89/2026/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với người nộp thuế mới là 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất.

Quy định và thời hạn cụ thể cần được đối chiếu với văn bản chính thức đang có hiệu lực trước khi áp dụng.

 

4. Cách thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp online

Người nộp thuế có thể sử dụng các nền tảng điện tử để thực hiện một số thủ tục đăng ký thuế, kê khai và tra cứu nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh thông tin đăng ký thuế cá nhân không đồng nghĩa với việc hoàn tất thay đổi người nộp thuế đối với một thửa đất cụ thể.

 

4.1. Thay đổi thông tin qua eTax Mobile

eTax Mobile hỗ trợ cá nhân thực hiện một số giao dịch thuế điện tử.

Đối với trường hợp điều chỉnh thông tin đăng ký thuế, người dân có thể tham khảo các bước sau:

Bước 1. Đăng nhập ứng dụng eTax Mobile bằng phương thức được hệ thống hỗ trợ.

Bước 2. Tìm chức năng đăng ký thuế hoặc thay đổi thông tin đăng ký thuế.

Bước 3. Kiểm tra thông tin hiện có, bao gồm họ tên, số định danh cá nhân và địa chỉ.

Bước 4. Kê khai nội dung cần điều chỉnh theo hướng dẫn.

Bước 5. Gửi hồ sơ, thực hiện xác thực nếu được yêu cầu và theo dõi kết quả xử lý.

Tên gọi, vị trí chức năng và khả năng tiếp nhận hồ sơ có thể thay đổi theo phiên bản ứng dụng.

 

4.2. Thực hiện qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia

Người dân có thể tìm kiếm thủ tục hành chính liên quan đến thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Trình tự tham khảo gồm:

Bước 1. Truy cập Cổng Dịch vụ công Quốc gia và đăng nhập tài khoản.

Bước 2. Tìm kiếm thủ tục thay đổi thông tin đăng ký thuế hoặc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bước 3. Kiểm tra cơ quan giải quyết, thành phần hồ sơ và hình thức tiếp nhận.

Bước 4. Kê khai, đính kèm giấy tờ và gửi hồ sơ nếu thủ tục được cung cấp trực tuyến.

Bước 5. Lưu mã tiếp nhận và theo dõi kết quả.

Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, cần lựa chọn đúng thủ tục khai thuế tương ứng.

 

4.3. Có thể hoàn tất thủ tục trực tuyến không?

Khả năng giải quyết hoàn toàn trực tuyến phụ thuộc vào loại thủ tục và mức độ số hóa dữ liệu tại cơ quan có thẩm quyền.

Nếu thông tin đất đai và dữ liệu thuế đã được kết nối đầy đủ, việc kê khai và tiếp nhận hồ sơ có thể được thực hiện trên môi trường điện tử.

Ngược lại, khi có sai lệch dữ liệu hoặc cần xác minh thông tin, người nộp thuế có thể phải bổ sung giấy tờ hoặc làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý.

Sau khi hoàn thành thủ tục, cần kiểm tra lại thông báo thuế để xác nhận thông tin đã được cập nhật chính xác.

 

5. Giải đáp các vướng mắc thường gặp khi sang tên, đổi tên người nộp thuế

5.1. Đã sang tên sổ đỏ nhưng thông báo thuế vẫn ghi tên chủ cũ thì phải làm sao?

Người sử dụng đất mới nên liên hệ cơ quan thuế quản lý địa bàn để đề nghị kiểm tra.

Khi làm việc, cần chuẩn bị Giấy chứng nhận đã sang tên, giấy tờ định danh và thông báo thuế có thông tin sai lệch.

Nếu chưa hoàn thành thủ tục khai thuế khi thay đổi người sử dụng đất, cần thực hiện bổ sung theo quy định.

 

5.2. Khi mua đất, người mua hay người bán phải nộp thuế đất phi nông nghiệp?

Cần xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế và thời gian thực tế sử dụng đất của từng bên.

Người bán có trách nhiệm đối với nghĩa vụ thuế thuộc thời gian mình là người nộp thuế theo quy định. Người mua thực hiện nghĩa vụ phát sinh tương ứng sau khi được công nhận quyền sử dụng đất.

Các bên nên thỏa thuận rõ trách nhiệm thanh toán những khoản thuế còn tồn đọng trong hợp đồng chuyển nhượng.

 

5.3. Chủ cũ còn nợ thuế thì chủ mới có phải nộp thay không?

Không thể mặc nhiên xác định người mua phải chịu toàn bộ khoản thuế còn nợ của người bán.

Cần kiểm tra kỳ tính thuế, thời điểm phát sinh nghĩa vụ và các thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Nếu phát hiện khoản nợ, người mua nên yêu cầu cơ quan thuế xác định rõ người có trách nhiệm thanh toán trước khi thực hiện nghĩa vụ thay.

 

5.4. Đổi căn cước có phải khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?

Không phải mọi trường hợp đổi giấy tờ định danh đều phải lập lại tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Nếu dữ liệu đăng ký thuế đã được cập nhật chính xác, người dân có thể không cần thực hiện thêm thủ tục.

Trường hợp thông tin chưa đồng bộ hoặc có sai sót, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thông tin đăng ký thuế phù hợp.

 

5.5. Một thửa đất có nhiều người đứng tên thì ai nộp thuế?

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng đất.

Việc một người đại diện thực hiện nghĩa vụ thuế không làm thay đổi quyền sử dụng đất của các đồng chủ sử dụng.

 

5.6. Thay đổi tên người nộp thuế có làm tăng tiền thuế không?

Việc thay đổi họ tên hoặc số định danh cá nhân không trực tiếp làm tăng số thuế phải nộp.

Số thuế phụ thuộc vào diện tích tính thuế, giá đất tính thuế, thuế suất và các yếu tố khác theo quy định.

Tuy nhiên, nếu việc cập nhật thông tin đồng thời phát hiện sai lệch về diện tích hoặc căn cứ tính thuế, số tiền thuế có thể được xác định lại.

 

5.7. eTax Mobile không hiển thị thông tin thửa đất thì xử lý thế nào?

Người nộp thuế cần kiểm tra thông tin định danh trên tài khoản thuế điện tử.

Nếu thông tin cá nhân chính xác nhưng thửa đất chưa được hiển thị, nên liên hệ cơ quan thuế quản lý địa bàn để kiểm tra dữ liệu.

Khi liên hệ, cần chuẩn bị thông tin Giấy chứng nhận, số thửa, tờ bản đồ và số định danh cá nhân.

 

5.8. Chậm thay đổi thông tin người nộp thuế có bị xử phạt không?

Có thể bị xử phạt nếu hành vi thuộc trường hợp vi phạm thời hạn thông báo thay đổi thông tin đăng ký thuế hoặc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Tuy nhiên, đây là hai nghĩa vụ khác nhau nên cần xác định đúng hành vi vi phạm trước khi áp dụng quy định xử phạt.

Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào thời điểm, thời gian chậm và các tình tiết liên quan.

 

5.9. Có phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm không?

Thông thường, người nộp thuế không phải lập lại hồ sơ khai thuế hằng năm nếu không phát sinh thay đổi về người nộp thuế hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến số thuế phải nộp.

Khi có biến động thuộc diện phải kê khai, người nộp thuế thực hiện theo thời hạn và biểu mẫu hiện hành.

 

5.10. Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục không?

Người nộp thuế có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục trong trường hợp pháp luật cho phép.

Người được ủy quyền phải thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và cung cấp giấy tờ chứng minh việc ủy quyền hợp pháp nếu được yêu cầu.

Việc ủy quyền không làm thay đổi người có nghĩa vụ thuế theo quy định.

 

Kết luận

Việc thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp thường phát sinh khi chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc khi thông tin đăng ký thuế có sự thay đổi.

Người dân cần phân biệt trường hợp thay đổi chủ thể có nghĩa vụ thuế với trường hợp chỉ điều chỉnh thông tin cá nhân để lựa chọn đúng thủ tục và biểu mẫu.

Sau khi hoàn thành việc kê khai hoặc điều chỉnh, cần kiểm tra thông báo thuế để bảo đảm thông tin người nộp thuế và thửa đất đã được cập nhật chính xác, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Lưu ý: Nội dung viện dẫn Thông tư 89/2026/TT-BTC được giữ theo bản trước, chưa được kiểm chứng độc lập về hiệu lực và điều khoản cụ thể. Cần đối chiếu văn bản chính thức trước khi công bố hoặc áp dụng.

Ngoài ra, quý bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm: