1. Các bước tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ?
Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162
Trả lời:
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 thì việc đầu tiên hai bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà đất và hợp đồng này phải được công chứng mới có hiệu lực pháp luật. Còn hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu:
THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG:
Hai bên cùng cần phải đến văn phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường. Theo đó:
Người bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán ( cả vợ và chồng ).
- Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán ( Đăng ký kết hôn ).
* Trong trường hợp bên bán chỉ có một người chưa kết hôn thì cần những giấy tờ sau:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu từ trước tới nay sống độc thân ).
- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).
- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản ).
-Hợp đồng uỷ quyền bán ( Nếu có ).
Người mua cần cung cấp các giấy tờ sau:
- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua ( cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).
- Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua ( Đăng ký kết hôn ).
- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.
- Hợp đồng uỷ quyền mua ( Nếu có ).
THỦ TỤC SANG TÊN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất. Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sờ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên.
Thời gian thực hiện: 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Tổng đài tư vấn trực tuyến1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!
2. Các vấn đề về sang tên Giấy chứng nhận sử dụng đất?
Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162
Trả lời:
Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức phí và lệ phí khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các vấn đề liên quan đến mua bán chuyển nhượng đất:
Căn cứ quy định tại Điều 97 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, theo như các quy định vừa trích dẫn ở trên, sổ đỏ hay sổ hồng đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Trường hợp của bạn chia làm 2 trường hợp như sau:
- Thứ nhất, nếu trong sổ đỏ của bạn có ghi nhận về nội dung bạn có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì bạn vẫn có thể sang tên chủ sở hữu căn nhà sang tên của mình bình thường.
- Thứ hai, nếu trong sổ đỏ của bạn chỉ ghi nhận về nội dung bạn có quyền sở dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền sang tên trên sổ đỏ và bổ sung về việc ghi nhận quyền sở hữu nhà ở vào sổ đỏ với căn cứ là có giấy tờ mua bán giữa hai bên có công chứng.
>> Tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con thực hiện thế nào?
3. Chia căn nhà do ông bà ngoại cho mà chưa sang tên?
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162
Luật sư trả lời:
Trong trường hợp của bạn phải giải quyết những vấn đề sau;
Thứ nhất, xác định hợp đồng tặng cho và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực chưa theo quy định:
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Cụ thể tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; nghĩa là nếu hợp đồng của bạn không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực đất đó sẽ vẫn là của ông bà bạn.
Thứ hai, nếu hợp đồng tặng cho và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều đảm bảo điều kiện phát sinh hiệu lực, mà bố mẹ bạn ly hôn khi chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tên mẹ bạn:
Trước tiên, cần xác định đó là tài sản riêng hay tài sản chung của bố mẹ bạn:
Theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 Tài sản riêng của vợ, chồng gồm:
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Tài sản chung của vợ chồng gồm;
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Theo quy định trên phần đất mẹ bạn được ông bà bạn cho là tài sản riêng của mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, mẹ bạn lại mua thêm phần đất của hai dì bạn, nếu mẹ bạn chứng minh được phần đất mua thêm có được từ tài sản riêng thì đó là tài sản riêng của mẹ bạn và bố bạn không được chia (nếu không có văn bản thỏa thuận nào với bố bạn là tài sản chung), mẹ bạn không chứng minh được đất được hình thành từ tài sản riêng thì phần đất mua thêm sẽ là tài sản chung, đương nhiên bố bạn sẽ được chia đất này mặc dù chưa sang tên từ ông bà sang mẹ bạn.
4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất?
Luật sư tư vấn:
Khi mua bán đất đai một trong những điều tối quan trọng là phải tìm hiểu về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vướng mắc pháp lý về vấn đề trên:
Hai vợ chồng cần lập văn bản thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng. Văn bản thỏa thuận này phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBNX xã, phường. Sau đó, bạn sẽ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
=> Bạn có thể tham khảo: Thủ tục tách thửa
5. Trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162
Luật sư tư vấn:
Theo quy định pháp luật về Đất đai và các luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trình tự thủ tục theo trình tự sau đây:
Thứ nhất, Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng phải được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc công chứng tại văn phòng công chứng
" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"- Luật Đất đai 2013
Thứ hai, Kê khai nghĩa vụ tài chính
Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có đất qua Chi cục thuế
- Các nghĩa vụ tài chính bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân: 2% của giá trị hợp đồng chuyển nhượng (trừ các trường hợp được miễn theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 4,Nghị định số 65/2013/NĐ-CP)
+ Lệ phí trước bạ: 0,5% (trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại Điều 9, - Nghị định số 140/2016/NĐ-CP)
- Hồ sơ nộp thuế:
+ Tờ khai (theo mẫu);
+ Hợp đồng chuyển nhượng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy tờ tùy thân (CMND hoặc thẻ căn cước, Sổ hộ khẩu)
+ Các giấy tờ làm căn cứ miễn thuế (nếu có)
Thứ ba, Lập hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
- Giấy tờ tùy thân
Ngoài ra, người làm thủ tục sang tên đổi chủ phải nộp một số khoản lệ phí bao gồm:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/ trường hợp
- Lệ phí thẩm định: 0,15 % giá trị chuyển nhượng (mức tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa không quá 5.000.000 đồng)
- Phí công chứng : (Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016)
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp) |
Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
