1. Tổ chức kinh tế là gì?

Hiện tại các văn bản pháp luật không có quy định rõ ràng về tổ chức kinh tế tuy nhiên theo quy định tại điểm 27 điều 3 luật đất đai 2013 quy định về tổ chức kinh tế như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

27. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo quy định trên có thể hiểu doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp có vốn nước ngoài) và hợp tác xã được coi là tổ chức kinh tế. Khái niệm “tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự” thì chưa được rõ ràng. Xét cả bộ luật dân sự 2005 và bộ luật dân sự 2015 đều không có bất cứ một quy định nào giải thích khái niệm về tổ chức kinh tế mà đều đưa ra những nội dung hết sức chung chung. Như vậy, nếu dựa trên căn cứ là doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thấy tổ chức kinh tế sẽ có một số đặc điểm như sau:

Được đăng ký thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật

Có hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện mục đích phát triển kinh tế

Có điều lệ, cơ cấu tổ chức rõ ràng

Có tên, địa chỉ cụ thể, có tài sản để hoạt động

Có tư cách pháp nhân

Không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

2. Các hình thức sửng dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước bao gồm:

– Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:

+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác:

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất:Nhận chuyển đổi; Nhận chuyển nhượng; Nhận thừa kế, tặng cho; Nhận góp vốn

+ Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.

Cụ thể các hình thức này như sau:

3. Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

– Căn cứ pháp lý: Khoản 2, 4 Điều 55 Luật đất đai 2013

3.1. Điều kiện được giao đất: 

theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

3.2. Mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao:

+ Sử dụng đất được giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Sử dụng đất được giao để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

3.4. Thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao:

Căn cứ Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai thì thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao của tổ chức kinh tế trong nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

3.5. Trình tự, thủ tục xin giao đất: 

Có hai hình thức: thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và loại không thông qua đấu giá. Trình tự thủ tục và hồ sơ xin giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá/ hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp không thông qua đấu giá thì được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Điều 60, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất (theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT 

+ Bước 2: Phòng Tài nguyên và môi trường kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất; và trình các chủ thể có thẩm quyền phê duyệt

+ Bước 3: Sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất trên thực địa.

– Hạn mức giao đất: có hạn mức. Hạn mức cụ thể tham khảo Điều 129 Luật đất đai 2013

– Quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế với đất được Nhà nước giao: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 166, 170, 174 Luật đất đai 2013

4. Được Nhà nước cho thuê đất (thu tiền 1 lần hoặc thu tiền hằng năm)

– Căn cứ pháp lý: điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013

4.1. Điều kiện xin thuê đất:

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

4.2. Mục đích sử dụng đất thuê: 

+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp

4.3. Thời hạn thuê đất: 

Căn cứ Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai thì thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao của tổ chức kinh tế trong nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

 Trình tự, thủ tục xin thuê đất

Có hai hình thức: thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và loại không thông qua đấu giá. Trình tự thủ tục và hồ sơ xin giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá/ hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp không thông qua đấu giá thì được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Điều 60, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất (theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT 

+ Bước 2: Phòng Tài nguyên và môi trường kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất; và trình các chủ thể có thẩm quyền phê duyệt

+ Bước 3: Sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất trên thực địa.

– Hạn mức thuê đất: có hạn mức, cụ thể tham khảo Điều 129 Luật đất đai 2013

– Quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất:

+ Thuê đất trả tiền 1 lần: có quyền nghĩa vụ quy định tại Điều 166, 170, 174 Luật đất đai 2013

+ Thuê đất trả tiền hằng năm: có quyền nghĩa vụ quy định tại Điều 166, 170, 175 Luật đất đai 2013

+ Thuê đất để xây dựng công trình ngầm: Điều 178 Luật đất đai 2013

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác

– Căn cứ pháp lý: Điều 169 Luật đất đai 2013

5.1. Trường hợp cụ thể:

+ Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; 

+ Tổ chức được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

+ Tổ chức được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

 + Tổ chức được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

+ Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

5.2. Điều kiện thực hiện

Điều kiện để tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác quy định tại Điều 188 Luật đất đai như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

5.3. Trình tự thủ tục: 

Tùy vào hình thức nhận chuyển quyền quyền sử dụng đất mà trình tự thủ tục có sự khác nhau, song có thể thể khái quát thông qua 1 số thủ tục sau:

+ Ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất(có công chứng, chứng thực)

+ Đăng ký biến động đất đai

+ Sang tên quyền sử dụng đất

– Thời hạn sử dụng: Theo thời hạn sử dụng của loại đất nhận chuyển quyền sử dụng đất.

 Hạn mức nhận chuyển quyền: theo nhu cầu nhưng phải đảm bảo phù hợp với hạn mức của loại đất nhận chuyển quyền sử dụng đất.

 Quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế khi nhận chuyển quyền sử dụng đất: quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 166, 170, 176, 177 Luật đất đai 2013

6. Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác

– Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: 

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, người sử dụng đất trong đó có tổ chức kinh tế có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì tương ứng thì 1 tổ chức kinh tế khác sẽ có quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ thể khác.

6.1. Điều kiện

Điều kiện để tổ chức kinh tế được thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

6.2. Thời hạn sử dụng:

Thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng thửa đất thuê, thuê lại

6.3. Trình tự thủ tục: 

+ Xin phép chủ thể có thẩm quyền(trong trường hợp phải xin phép)

+ Ký kết hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất( có công chứng, chứng thực)

+ Đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.

– Hạn mức thuê, thuê lại: Theo nhu cầu và phù hợp với hạn mức của thửa đất thuê, thuê lại

– Quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ thể khác: Quyền, nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại và quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.