Tranh chấp hợp đồng thuê lại đất ?

Ngay từ khi mới được thành lập, Công ty Cổ phần Cơ điện Miền Trung đã phải tự bỏ vốn đầu tư hoàn chỉnh toàn bộ hệ thống kết cấu hạ tầng, san ủi mặt bằng, làm đường dẫn từ Quốc lộ vào nhà máy để bảo đảm cho các hoạt động sản xuất kinh doanh luôn được duy trì một cách ổn định, bền vững và không ngừng phát triển. Khi Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng có chủ trương qui hoạch và thành lập Khu Công nghiệp Hòa Cầm, CEMC được xác định là một trong số các doanh nghiệp có sẵn tại Khu Công nghiệp Hòa Cầm. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Hòa Cầm (HOACAM IZI) mới được Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng cho thuê đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghiệp Hòa Cầm từ năm 2007 đến nay. Sau thời điểm HOACAM IZI được Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng cho thuê đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghiệp Hòa Cầm, thì CEMC mới chính thức xác lập quan hệ pháp luật hợp đồng với HOACAM IZI. Quan hệ giữa CEMC và HOACAM IZI được xác lập thông qua Hợp đồng thuê lại đất số: 59/2010/HĐTLĐ/IZI có các nội dung chính : - Đơn giá cho thuê lại đất là 4.200đ/m2/năm, được giữ ổn định trong vòng 05 năm kể từ năm 2006 và tăng giá 15% sau 05 năm. Thời hạn thuê đất là 40 năm. Thanh toán từng năm một. Diện tích 39.505m2. - Khi có ý kiến bằng văn bản của UBND thành phố Đà Nẵng về đơn giá thuê lại đất tại KCN Hòa Cầm thì hai bên bàn bạc, thỏa thuận để thống nhất. CEMC đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đất đến hết năm 2010 cho HOACAM IZI theo đơn giá 4.200đ/m2/năm. Tháng 03/2011, HOACAM IZI gởi thông báo yêu cầu CEMC thanh toán tiền thuê đất năm 2011 với đơn giá tăng 15% , tức là 4.380đ/m2/năm. CEMC đã thanh toán đủ theo đơn giá này và nhận Hóa đơn GTGT của HOACAM IZI với nội dung ghi rõ thu tiền thuê lại đất năm 2011. Tháng 02/2012, HOACAM IZI gởi thông báo với nội dung và đơn giá tương tự năm 2011 và CEMC cũng đã thanh toán đủ, nhận Hóa đơn với nội dung thu tiền thuê lại đất năm 2012. Thế nhưng đến ngày 27/11/2012, HOACAM IZI gởi thông báo yêu cầu CEMC thanh toán tiền thuê lại đất các năm 2011 và 2012 với đơn giá là : 24.150đ/m2/năm; tức là tăng gấp 575% so với giá 4.200đ. Lý do tăng giá, HOACAM IZI viện dẫn căn cứ Công văn số 8927/UBND-KTN ngày 26/10/2012 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc thuê lại đất đối với CEMC. Không đồng tình với đòi hỏi vô lí đó, CEMC không trả them tiền cho HOACAM IZI. Sau đó, HOACAM IZI khởi kiện CEMC về việc không thanh toán khoản tăng thêm cho các năm 2011, 2012 và 2013. Tòa án Quận Cẩm Lệ xử sơ thẩm và Tòa án Thành phố Đà Nẵng đều đồng ý với yêu cầu khởi kiện của HOACAM IZI. Viện KSNDCC tại Đà Nẵng đã kháng nghị Giám đốc thẩm bản án phúc thẩm và Tòa án NDCC tại Đà Nẵng đã có Quyết định giám đốc thẩm bác Kháng nghị của VKSNDCC tại Đà Nẵng, giữ nguyên bản án phúc thẩm, buộc CEMC phải thi hành án. Vậy tôi xin được Cty TNHH Luật Minh Khuê tư vấn giúp:

1/ Kết quả xử vụ án tranh chấp hợp đồng thuê lại đất nêu trên của các cấp Tòa là đúng hay sai?

2/ Việc Tòa án NNCC tại Đà Nẵng áp dụng Khoản 1 Điều 8 Nghị định 142/2005/NĐ-CP và Điều 5a Nghị định 121/2010/NĐ-CP để cho rằng việc ấn định cụ thể đơn giá thuê đất thuộc UBND thành phố Đà Nẵng và do đó HOACAM IZI căn cứ Công văn số 8927/UBND-KTN của UBND thành phố Đà Nẵng có nội dung: “…Từ ngày 02/01/2011 trở về sau: Đơn giá thuê lại đất là 24.150đ/m2/năm” để buộc CEMC thanh toán thêm tiền thuê đất là có phù hợp với các qui định của Pháp luật không? 3/ Hay cách khác, Nghị định 142/2005/NĐ-CP và Nghị định 121/2010/NĐ-CP có áp dụng với các đối tượng không thuê đất trực tiếp từ Nhà nước mà thuê lại đất của các Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất đầu tư hạ tầng rồi cho thuê lại hay không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Dân sựcông ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nội dung tư vấn:

Hiện nay Nghị định 142/2005/NĐ-CP và Nghị định 121/2010/NĐ-CP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về đơn giá đất như sau:

"Điều 4. Đơn giá thuê đất

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:

- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.

- Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương,Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

b) Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.

2. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá.

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.

3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.

Đơn giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được xác định theo quy định tại Khoản 5 Điều này. Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

b) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

4. Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.

b) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liềnvới đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đốivới các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.

b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.

c) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản này.

6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

"Điều 11. Cơ quan xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

2. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê, đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng."

"Điều 12. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 4 (đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 3 Điều 4 (đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 (đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm) hoặc tại Khoản 1 Điều 6 (đối với trường hợp thuê đất có mặt nước) của Nghị định này."

Như vậy đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào giá đất cụ thể, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%). Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê, đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.