1. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho em hỏi: bà ngoại em sinh được một mình mẹ em, còn ông ngoại em thì đi với người khác có hai người con một trai và một gái, nhưng không có đăng ký kết hôn. Ông em mất đi để lại mảnh đất 1500 m2.
Cho em hỏi: đất này có phải chia cho hai người con riêng của ông không ?
Em xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, ông bạn mất để lại di chúc, trong trường hợp này, sẽ căn cứ vào nội dung của di chúc, nếu di chúc hợp pháp, đúng quy định của pháp luật để phân chia di sản thừa kế của ông bạn theo quy định tại Chương XXII Bộ luật dân sự 2015.

Thứ hai, ông bạn mất, không để lại di chúc, theo đó mảnh đất 1500 m2 sẽ được chia theo pháp luật theo Chương XXIII Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, hai người con riêng của ông bạn được xem là con ruột của ông, nếu họ chứng minh được có quan hệ huyết thống với ông bạn thì họ đương nhiên thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bạn. Do đó, đất này phải chia cho cả hai người con riêng của ông bạn. Trong trường hợp, hai người con riêng không chứng minh được có quan hệ huyết thống với ông bạn thì họ sẽ không được hưởng thừa kế.

Thưa luật sư, Ngày 18 tháng 4 năm 2005 tôi đăng ký kết hôn và đến ngày 17 tháng 11 năm 2005 tôi có mua một mảnh đất ở Tân Yên, Bình Dương, bằng khoán đất là hộ gia đình tôi, nhưng tới ngày 03 tháng 03 năm 2009 tôi mới nhập hộ khẩu về nhà chồng vậy nếu giờ tôi bán thửa đất này thì hộ gia đình trong sổ hộ khẩu năm 2009 và hộ gia đình trong bằng khoán 2005 sẽ không trùng nhau vậy tôi làm thế nào ? Cảm ơn luật sư!

=> Theo như thông tin bạn cung cấp, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bằng khoán) năm 2005 là cấp cho hộ gia đình bạn, chính vì vậy, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần xem xét trong sổ hộ khẩu gia đình bạn có bao nhiêu thành viên, các thành viên trong hộ khẩu gia đình đều có quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất này.

Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình để có thể một mình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chỉ cấp riêng cho mình bạn thì việc nhập hộ khẩu về nhà chồng trong sổ hộ khẩu năm 2009 và hộ gia đình trong bằng khoán 2005 sẽ không trùng nhau sẽ không ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất của bạn.

Xin chào văn phòng tư vấn luật Minh Khuê, mình hiện tại có một số vấn đề về việc tranh chấp đất đai tài sản cần được tư vấn, vấn đề như sau: Và vấn đề của mình là : Mẹ mình là chủ hộ, đứng tên trong sổ hộ khẩu và đồng thời là người đứng tên sổ hồng, hiện tại trong hộ khẩu chỉ có một mình mẹ đứng tên ngoài ra không còn tên ai trong hộ khẩu. Mẹ mình muốn ly hôn với ba mình nhưng ông ấy không chịu giải quyết dứt điểm và Toà án đã mời nhiều lần nhưng không có mặt, bây giờ Mẹ mình bán nhà và Ba mình có ý quấy phá, Ba và Mẹ mình có giấy đăng ký kết hôn và là vợ chồng hợp pháp. Vấn đề mình muốn hỏi ở đây là Ba mình (là người không có tên trong hộ khẩu cụ thể là Ba mình hộ khẩu ở Tp. Hồ Chí Minh và mẹ mình có hộ khẩu ở tỉnh Bình Dương) có được quyền tranh chấp tài sản do mẹ mình đứng tên hay không? Mong văn phòng luật tư vấn giúp mình về việc này, xin cám ơn !

=> Căn cứ theo Điều 43 và Điều 46 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung
1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn có thể giải quyết tùy vào từng trường hợp sau:

Thứ nhất, đất này được hình thành trước thời ký hôn nhân là tài sản riêng của mẹ bạn, và trong thời kỳ hôn nhân, ba mẹ bạn không có thỏa thuận về việc nhập mảnh đất này vào khối tài sản chung, hoặc là tài sản riêng của mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân (chứng minh là được thừa kế, tặng cho riêng, dùng tài sản riêng để mua,...) của hai vợ chồng, lúc này, mẹ bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng, tặng cho căn nhà này mà không cần sự đồng ý của ba bạn. Ba bạn không có quyền đối với mảnh đất, căn nhà này.

Thứ hai, quyền sử dụng đất, nhà được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hoặc trước thời kỳ hôn nhân nhưng ba mẹ bạn có thỏa thuận là nhập vào khối tài sản chung. Lúc này, mảnh đất này là tài sản chung của ba mẹ bạn, do đó, khi mẹ bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người khác cần phải có sự đồng ý của ba bạn.

Xin chào luật sư, Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi: tôi đang định mua một căn nhà cấp 4 ở Gò Vấp đã có sổ hồng nhưng chưa biết cần những thủ tục gì? Cần đóng những loại phí nào? Bên nào sẽ đóng phí gì? Thời gian chuyển nhượng mất khoảng bao lâu? Hai vợ chồng tôi ở tỉnh, đã có giấy kết hôn, nhưng khẩu của vợ tôi vẫn còn ở nhà ngoại, chưa nhập vào nhà tôi. Như vậy có ảnh hưởng gì không? Xin chân thành cảm ơn!

=> Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, trước hết, bạn cần làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ sở hữu mảnh đất chuyển nhượng cho bạn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau đó, bạn có thể đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng nộp theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì tiền thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên chuyển nhượng nộp.

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã công chứng, chứng thực.

Trong thời hạn không quá 10 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp vợ bạn chưa nhập hộ khẩu vào hộ khẩu gia đình bạn thì cũng không ảnh hưởng gì khi cả hai bạn đã đăng ký kết hôn và trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ghi rõ bên nhận chuyển nhượng là cả hai vợ chồng bạn, có chữ ký của cả hai người.

Xin hỏi luật sư: Nhà em có một thửa đất ở được cấp Giấy chứng nhận năm 2016. Trong khi sửa nhà sơ ý bị cháy một phần sổ đỏ, trong quá trình đo đạc và cấp sổ, thì sổ đỏ nhà em được cấp thể hiện chiều ngang là 5m, nhưng thực tế nhà em đang sử dụng 6m. Vậy nhà em có thể xin cấp đổi cấp lại mà theo diện tích và kích thước như thực tế được không? nguồn gốc đất nhà em ở từ giải phóng tới giờ, không tranh chấp, lấn chiếm với ai.

=> Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.

Xin chào luật sư, gia đình tôi trước đây có một diện tích đất nông nghiệp trồng lúa, năm 2012 theo dự án làm cầu của nhà nước gia đình tôi đã được nhận khoản tiền đền bù do có diện tích đất có đường đi qua. Diện tích đất còn lại khoảng 40m2. Hiện tại tôi muốn làm 2 gian chuồng nuôi trâu khoảng 20m2 trên diện tích đất này. Vậy luật sư cho hỏi liệu tôi có được xây không? tôi cũng chỉ xây đơn giản thôi, mong luật sư tư vấn giúp! Tôi xin cảm ơn!

=> Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 và Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn hoàn toàn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Bạn chỉ cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Tư vấn tranh chấp về đất đai liên quan đến thừa kế ?

Xin chào các luật sư, tôi đang sống và làm việc tại TPHCM được hơn 15 năm và hiện cũng có nhà ở đây, đợt tết khi về quê, tôi gặp 1 số trường hợp bên dưới ở gia đình dưới quê ?
Tình huống 1 : trước đây khi bà ngoại tôi còn sống có mua 1 mảnh đất, phía sau dùng làm nơi chôn cất ông, bà và các con sau này. nhưng lúc đó tiền mua đất là do mẹ tôi đưa để mua và người bán đất cho ngoại tôi biết việc này. hiện tại cả ông ngoại, bà ngoại đã mất (mất cách đây 10 năm). ngoại có các con : * mẹ tôi thứ 3 (cũng đã hơn 60 tuổi), mẹ có 6 người con, 4 trai 2 gái * dì tư đã mất khi còn là sinh viên, không có con * dì năm đã mất được 5 năm, dì năm có 2 con gái. 1 người đã lập gia đình và có con. * cậu sáu đã mất được 8 năm, có 4 người con trai * dì út có 2 con gái giấy tờ đất là mợ sáu đang giữ nhưng dì út có ý định bán miếng đất này. tôi có các câu hỏi sau : 1. nếu phải bán đất thì ai sẽ có quyền lợi trên mảnh đất này (2 người con còn sống là mẹ tôi và dì út, hay kể cả dượng năm và mợ sáu hay con của họ)? tỉ lệ thừa hưởng ra sao ? 2. đây là đất để chôn cất ông bà, trường hợp mẹ tôi không muốn bán nhưng dì út và mợ sáu nhất quyết bán thì mẹ tôi có thể dùng người bán đất làm chứng để chứng minh lúc trước đất do mẹ bỏ tiền ra mua để giành quyền sở hữu được không ? 3.sau này nếu mẹ tôi mất thì lúc đó dì út và mợ sáu có toàn quyền quyết định và tự bán mà không cần thông qua con cháu ? 4. trường hợp tất cả đồng lòng đất này con cháu chỉ ở không được bán thì có cách nào làm giấy tờ ra sao để ràng buộc được ? 5. mợ sáu có quyền giữ sổ quyền sử dụng đất mà không đưa ra hay không ?
Tình huống 2 : tương tự mảnh đất trên nhưng là 1 mảnh đất khác ở khu vực trung tâm, ngoại tôi dùng làm nơi thờ cúng khi về già (gọi là cốc), giấy tờ cũng là mợ sáu giữ (do cậu sáu là con trai một), giờ đột nhiên dì út nói sẽ bỏ tiền ra để làm lại mặt tiền cho cốc. mảnh đất xem như là tài sản của ngoại. xin cho hỏi : 1. quyền lợi trên mảnh đất này sẽ tương tự quyền lợi trên mảnh đất trên ? 2. liệu dì út có tư vấn của ai đó là sẽ bỏ công sức, tiền của trên mảnh đất đó thì sau này có bán sẽ được chia nhiều hơn. hay quyền thừa hưởng trong trường hợp này sẽ như thế nào. vd út bỏ ra 50 triệu để làm lại. 3. khi út nói làm mà không có ai có ý kiến gì thì có khi nào pháp luật có quy định trong trường hợp đó là mọi người thừa nhận là tài sản của dì út ?
Tình huống 3 : mẹ tôi có 1 căn nhà ngang 7,8m, dài 25m, muốn các con có rõ ràng về sau không tranh chấp nên làm sổ hộ khẩu riêng cho em trai tôi và tôi, mẹ thì chung hộ khẩu với em trai. sổ đỏ thì cả tôi và em trai tôi cùng đứng tên. tôi có 1 số thắc mắc sau : 1. hộ khẩu riêng và sổ đỏ chung tên thì là quyền lợi của tôi và em tôi như thế nào ? vì tôi không rõ lắm ý nghĩa tách riêng hộ khẩu. 2. tôi nghe nói là để bán đất, nhà thì đòi hỏi tất cả những người trong hộ khẩu phải ký tên để tránh tranh chấp. điều này có đúng không ? vì nếu vậy mình cho ai đó nhập hộ khẩu ở (anh/em, con cháu), chẳng lẽ đến lúc bạn phải cần họ ký tên?
Mong muốn nhận được câu trả lời từ các luật sư. Cám ơn các luật sư.

Luật sư tư vấn:

* Tình huống 1:

1. Mảnh đất có nguồn gốc là từ tiền mẹ bạn đưa cho ngoại để mua, tuy nhiên cần phải xác định rõ mẹ bạn cho ngoại hay chỉ nhờ ngoại mua giúp. Vì vậy, sẽ có hai khả năng xảy ra:

- Mẹ bạn nhờ mua giúp: trong trường hợp này mảnh đất sẽ thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn và mẹ bạn là người duy nhất có quyền.

- Mẹ bạn cho ngoại tiền để mua đất thì đây sẽ được coi là tài sản chung của hai ngoại bạn. Và đương nhiên khi hai ngoại mất thì đó sẽ trở thành di sản chung và sẽ được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

+ Nếu ngoại bạn để lại di chúc: thì những người có tên trong di chúc sẽ được hưởng quyền từ mảnh đất đó. Bên cạnh đó những đối tượng dù không có tên trong di chúc nhưng vẫn được hưởng 2/3 của 1 suất thừa kế theo pháp luật theo điều 644-Bộ luật dân sự 2015 như sau: Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; Con thành niên mà không có khả năng lao động.

+ Nếu ngoại bạn không để lại di chúc thì di sản sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ngoại bạn:

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất:

Điểm a-khoản 1-Điều 651 quy định: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Theo thông tin bạn cung cấp thì hàng thừa kế thứ nhất của ngoại bạn gồm: hai người con đầu tiên, mẹ bạn, dì tư (cần xác định rõ chết trước hay chết sau ngoại bạn, chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể ở phía dưới), dì năm, cậu sáu và dì út. Cụ thể:

Dì tư của bạn nếu chết trước khi ngoại bạn mất thì sẽ không được hưởng do theo quy định tại điều 613-BLDS 2015: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Nếu chết sau khi ngoại bạn mất thì sẽ được hưởng và phần di sản của dì bạn sẽ được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật (do dì bạn chưa có con, chồng nên theo điểm b-khoản 1-Điều 651-BLDS 2015 những người sau đây sẽ được hưởng: Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. Theo đó, những người có quyền bao gồm: anh, chị, em ruột của dì bạn).

Dì năm, cậu sáu của bạn mất sau khi ngoại bạn mất nên theo Điều 652-BLDS 2015 thì vẫn được hưởng di sản thừa kế theo Điều 613-BLDS 2015 và những người có quyền đối với di sản này là con, vợ, chồng của dì năm, cậu sáu.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp thừa kế theo pháp luật thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ngoại bạn sẽ có quyền hưởng di sản thừa kế với mức hưởng như nhau.

2 và 3.

- Nếu thuộc trường hợp thừa kế theo di chúc mà ngoại bạn thể hiện ý chí rằng mảnh đất dùng vào việc thờ cúng, chôn cất thì những người thừa kế không được phép bán bởi theo khoản 1-Điều 645-BLDS 2015: Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế...

- Nếu thuộc trường hợp thừa kế theo pháp luật: việc định đoạt toàn bộ mảnh đất đó phải được các đồng sở hữu đồng ý. Vì vậy, khi dì út và mợ sáu của bạn muốn bán mảnh đất đó thì sẽ không được bán toàn bộ mà chỉ được định đoạt trong phần di sản mình được hưởng sau khi chia di sản thừa kế.

4. Đối với trường hợp này gia đình bạn cần làm thỏa thuận giữa các thành viên đưa mảnh đất vào tài sản chung của các thành viên trong gia đình. Và theo quy định của pháp luật đối với tài sản chung khi định đoạt phải được các đồng sở hữu đồng ý. Tuy nhiên đây chỉ là sở hữu theo phần cho nên nếu có 1 người nào đó muốn định đoạt phần quyền của mình thì vẫn được, tức là không có sự ràng buộc tuyệt đối rằng không được bán mảnh đất

5. Do đây là tài sản chung cho nên sau khi phân chia di sản nếu đủ điều kiện được tách thửa thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Và trong trường hợp này cần đưa ra giấy chứng nhận QSDĐ để làm thủ tục tách thửa, cấp GCNQSDĐ.

* Tình huống 2:

1. Nếu ngoại bạn để lại di chúc và thể hiện ý chí mảnh đất này dùng vào việc thờ cúng thì sẽ không bị coi là di sản và theo khaonr 1-ĐIều 645-BLDS 2015 tài sản này không được chia thừa kế.

2 và 3. Dù có bỏ tiền ra để tu sửa nhưng nếu thuộc trường hợp thừa kế theo pháp luật thì mỗi người thừa kế đều có quyền hưởng một phần di sản bằng nhau mà không phụ thuộc vào việc ai đóng góp công sức, tiền bạc. Còn việc dì út của bạn bỏ tiền ra tu sửa thì sau đó sẽ được hưởng quyền từ việc tu sửa đó: nhận thanh toán chi phí đã bỏ ra để tu sửa.

* Tình huống 3:

1. Quyền lợi của bạn và em trai bạn vẫn như nhau do đều là đồng sở hữu mà không quan tâm có chung hộ khẩu hay không.

2. Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa xác định được nhà, đất đó thuộc sở hữu của cá nhân hay của hộ gia đình cho nên chúng tôi tư vấn như sau:

- Thuộc sở hữu của cá nhân: trong trường hợp này khi định đoạt chỉ cần những chủ sở hữu ký tên;

- Thuộc sở hữu của hộ gia đình: trong trường hợp này phải tuân theo quy định tại khaonr 2-Điều 212-BLDS 2015 như sau:

Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, trong trường hợp này cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình. Khi một người nhập khẩu vào gia đình bạn nhưng không phải là đồng chủ sở hữu thì sẽ không phải ký vào hợp đồng khi định đoạt.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai ?

Thưa luật sư, Tôi viết thư này mong muốn được Quý luật sư tư vấn giúp tôi về Luật Đất Đai vụ việc như sau: Cha tôi có 5 anh em ( Người anh đầu đã mất trong chiến tranh, hiện còn lại vợ), Tôi là con thứ 4 trong gia đình. Cha me tôi mất từ năm 1997 lúc đó gia đình tôi đang ở trên mãnh đất nhỏ do làng cấp cho với diện tích 220m đến năm 2004.

Tôi tìm hiểu để làm GCN QSDD thì được biết diện tích đất trên nằm trong diện tích quy hoạch diện tích còn lại quá nhỏ không thể làm GCN QSDD vậy nên tôi phải xin thêm đất để đủ điều kiện làm GCN QSDD đến tháng 9 năm 2004 tôi làm được GCN QSDD với diện tích 300m đất ở và 33 m đất 55 năm tổng diện tích là 330m2 đất. Thời gian này tháng 5 năm 2016 anh trai tôi sau thời gian làm ăn thua lỗ nay muốn tôi chia lại một phần lô đất mà a trai tôi nghĩ nó là lô đất của Cha mẹ chúng tôi để lại. Thiết nghĩ lô đất mà tôi hiện có hoàn toàn là của tôi nên tôi cũng không muốn phân chia với lại 330m đất tôi cũng đã chia cho 2 cậu con trai tôi mỗi đứa 100m2 (Nghĩa là tôi đã chia lô đất của tồi thành 3 và đã có giấy CN QSDD).

Nay anh trai tôi nay muốn khỏi kiện để chia lại lô đất thì tôi xin hỏi quý luật sư anh trai tôi có khả năng dành được thắng lợi hay không và tôi và 2 con trai tôi có khả năng bị mất đất hay không) ?

Xin chân thành cám ơn!

Tranh chấp về tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất được quy định như thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội (Bộ luật Dân sự năm 2015) thì:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Dựa vào thông tin bạn đã cung cấp, chúng tôi đã nghiên cứu và tư vấn như sau: trường hợp của bạn diện tích đất 220m2 đất trước đây là đất có nguồn gốc là nhà nước cấp cho bố mẹ bạn và sau khi ba mẹ bạn qua đời bạn tiếp tục sinh sống ở đó cho đến thời điểm hiện tại, bây giờ anh trai bạn quay lại đòi chia thừa kế, điều này có thể thấy anh trai bạn có quyền chia lại tài sản thừa kế của cha mẹ bạn để lại, tuy nhiên thì luật dân sự cũng khống chế thời hạn chia tài sản thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà thời điểm chia thừa kế chính là thời điểm người để lại di sản thừa kế chết. do đó, ba mẹ bạn mất năm 1997 thì thời điểm mở thừa kế là 10 năm, tính đến năm 2007 thì hết thời hiệu khởi kiện đòi chia di sản thừa kế. Vì các lẽ trên anh trai bạn không thể bắt bạn chia đất được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Xử lý tranh chấp tài sản thừa kế đất đai như thế nào ?

LKính Chào toàn thể Công ty Luật Minh Khuê, Tôi có 1 vấn đề xin được tư vấn về pháp luật như sau, cụ thể: Cha mẹ tôi sinh ra 3 anh chị em, trong đó chị tôi đã lấy chồng nhưng không có giấy tờ hôn thú. Trong thời gian cha mẹ tôi già, chỉ có tôi và anh trai chăm sóc ( chị ấy không hề chăm sóc cha mẹ), sau khi cha mẹ tôi mất có để lại 1 mẫu đất và lập di chúc để lại mẫu đất ấy cho tất cả các con. Tôi muốn hỏi như vậy thì liệu chị tôi có được nhận phần thừa kế nào trong di chúc hay không?
Rất mong Công ty giải đáp giúp Tôi rất cảm ơn.

Trả lời:

Thắc mắc về việc chia thừa kế theo di chúc

Căn cứ theo quy định của pháp luật về thừa kế thì việc bố mẹ bạn muốn để lại tài sản của họ cho ai, với số lượng bao nhiêu là hoàn toàn có thể và đúng với quy định của pháp luật quy định tại Điều 648 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội về Quyền của người lập di chúc như sau:

“Người lập di chúc có các quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;

2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế;

3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;

4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế;

5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.”

Đối với thắc mắc của bạn về việc trong 1 hàng thừa kế, tất cả mọi người con không kể gái hay trai, con đẻ hay con nuôi đều cùng thuộc 1 hàng thừa kế, có nghĩa là khi chia tài sản tất cả mọi người con đều được chia, theo pháp luật về thừa kế thì đây đúng là 1 quy định, cụ thể tại Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, tất cả các con của bố mẹ bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất của những người thừa kế theo pháp luật đối với tài sản của bố mẹ bạn, tuy nhiên, quy định này chỉ được áp dụng trong một số trường hợp mà bộ luật dân sự năm 2005 quy định rõ tại Điều 675 như sau:

“1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chị bạn được hưởng thừa kế theo di chúc của bố mẹ bạn.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang sử dụng hai diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở,bao gồm: - Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977. - Một mảnh đất có diện tích 85 m2 do tôi nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150 m2. Cho tôi hỏi tôi phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không? Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của tôi được tính như thế nào? Xin luật sư tư vấn không công khai trên google.

=> Căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:

*Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.

Như vậy, với trường hợp này thì nếu gia đình bạn không phải là giấy chứng nhận của hộ gia đình cá nhân thì mức lệ phí cấp mới không quá 100.000 đồng/giấy, còn cấp đổi và cấp lại thì mức lệ phí sẽ là không quá 50.000 đồng/lần cấp. Thế nhưng, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có thể có các loại lệ phí khác; vậy nên, lúc này, các hộ gia đình nên yêu cầu bên cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lời về các khoản lệ phí phải nộp kèm theo căn cứ nộp những khoản tiền này để xem xét việc yêu cầu đóng lệ phí có hợp pháp hay không.

Theo điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, căn cứ tính thuế bao gồm:

- Giá tính thuế: Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng....

- Thuế suất: Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định tại khoản 1 điều 7 luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%; Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%...

Đối với đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

Do vậy, tùy vào mục đích sử dụng, tính chất đất, đặc điểm các công tình xây dựng trên đất.. để có căn cứ chính xác tính thuế đất. Mặc dù đất của bạn và những người hàng xóm cùng một diện tích đất và cùng một chủ đất nhưng nếu được sử dụng khác nhau về mục đích, kết cấu nhà của bạn cao tầng, nhiều công trình xây dựng thì đều là những yếu tố khiến giá thuế đất của gia đình bạn cao hơn.

Thưa luật sư, xin hỏi: Ông bà nội tôi đã mất từ lâu, trong gia đình có 3 anh em trai gồm bác cả, bác hai, và bố tôi là út. Nhà bác hai có 1 thửa đất riêng biệt ở bên cạnh thì đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Nhà tôi với nhà bác cả thì cùng nằm trên 1 thửa đất và chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nay gia đình tôi muốn tách thửa đất trên ra làm 2 riêng biệt, mỗi người một nửa thì cần những giấy tờ gì. 1. Trường hợp bác cả tôi muốn đứng tên toàn bộ thửa đất và làm giấy chứng nhận QSDĐ thì sau này tách riêng ra thì có khó khăn và chi phí những gì ? 2. Trường hợp cả bố tôi và bác cả cùng đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ thì có được ko. Mong nhận được câu trả lời sớm. Xin cám ơn luật sư!

=> Pháp luật đất đai quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Nếu thửa đất có nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình cùng sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng tổ chức, từng hộ gia đình.

Theo khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:

“Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".”

Như vậy, theo như quy định của pháp luật thì bố bạn và bác bạn không cùng đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ được mà bố bạn và bác bạn phải có văn bản thỏa
thuận để cho 1 người đại diện đứng tên thì trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người đại diện.

Trong trường hợp này, bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho nhà bạn.

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thủ tục tách thửa đất (chia tách quyền sử dụng đất) gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin công văn đủ điều kiện tách thửa đất:

Hồ sơ gồm:

– 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính);

– 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực);

– Đơn xin chuyển nhượng/thỏa thuận phân chia (theo mẫu);

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên nhận chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền (bản chính);

– 02 Hồ sơ hiện trạng nhà bản chính (nếu có).

Kết quả: Công văn đủ điều kiện tách thửa (chia tách quyền sử dụng đất).

Bước 2: Liên hệ với phòng/văn phòng công chứng để ký hợp đồng/Văn bản thỏa thuận chia tách theo công văn đủ điều kiện tách thửa nói trên.

Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng/ Văn bản thỏa thuận công chứng).

Hồ sơ gồm:

– 01 bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng (bản lưu tại cơ quan địa chính);

– 01 bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng (bản lưu tại cơ quan thuế);

– 02 Tờ khai Lệ phí trước bạ, 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Khi tiến hành tách thửa, bên chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ việc tách thửa và chịu lệ phí trước bạ cho việc sang tên sổ đỏ. Nhưng các bên có thể tự thỏa thuận để một bên nộp cả hai loại thuế này.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 của Quốc hội thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do đó, trường hợp của gia đình bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…

Cũng như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ là nghĩa vụ bắt buộc đối với thủ tục tách thửa đất. Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa.

Sau khi đóng các loại phí trên vào Ngân sách Nhà nước, người nhận chuyển nhượng dùng phiếu thu phí để hoàn thiện hồ sơ sang tên sổ đỏ, nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Thưa luật sư, xin hỏi: Em tên Phạm Hùng Sinh.Nhà ở Q8.Sinh năm 1986 Nay em gửi mail nhờ anh chị tư vấn giùm em.Vì thật sự em rất hoang mang về vấn đề này rất lâu rồi. Cha mẹ em có 2 đứa con.Em là con lớn trong nhà.Nhưng từ nhỏ em đã sống rất khổ cực,phải tự đi làm xếp bao thư ngày 100k hoặc chạy xe ôm để kiếm tiền đi học.Cha không có thương em.Em sống nhờ tình thương của mẹ. Lớn lên ra trường đi làm,không có xe.Mà cứ mỗi lần chửi em là cha là khóa xe,xích xe lại,không cho em đi.Rồi em cố gắng dành dụm và mua góp được 1 chiếcxe.Nên cũng ổn cho việc đi tới đi lui. Đầu năm nay,cha mẹ em trúng số,mua được 1 căn nhà.Và rồi em gái em sắp lấy chồng.Nhưng khi xây nhà,ba mẹ lại đưa người chồng kia thiết kế,và bản đồ nhà đều giao anh ta nắm.Em rất buồn.Giờ nhà đã xong,anh ta tiếp tục dẫn bạn bè,bà con anh ta về nhậu nhẹt buổi tối.Em ra sức cấm cản nhưng bị cha mẹ đuổi em đi khỏi nhà. Em biết là khi cha mẹ còn sống,mà hỏi tới việc nhà cửa,nhưng giờ em hoang mang lắm,em không biết hỏi ai.Em xin anh chị tư vấn giùm em,nếu cha mẹ không chia quyền thừa kế cho em,vậy em không được gi phải không? Em không phải là người tranh giành,vì cuộc sống em từ nhỏ đã khổ cực rồi,em phải ngủ trong 1 căn gác mà mùi hôi thối của chuột chết suốt 20 năm qua,,khi em 13t.Cha đã cho em ra ở 1 căn gác xếp chứ không phải ngủ trong nhà. Nên bi giờ ngủ ở đâu không quan trọng.Sống khổ như thế nào em cũng cam. Nhưng em không muốn người ngoài vào chiếm tất cả những gì mà cả cuộc đời cha mẹ em làm lụm vất vả.Lỡ biết đâu sau này,cha mẹ giao quyền thừa kế cho nhỏ em,rồi tụi nó đuổi cha mẹ em ra khỏi nhà.Lúc đó em có chết cũng không nhắm mắt. Thật lòng em chỉ muốn cha mẹ em có 1 chỗ ở yên ổn khi về già thôi. Nhờ anh chị tư vấn giùm em. Em biết ơn rất nhiều. /Sinh

=> Theo quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự năm 2005, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Điều 648 quy định người lập di chúc có các quyền sau đây: chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế; phân định phần di sản cho từng người thừa kế; dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng; giao nghĩa vụ cho người thừa kế; chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Như vậy, với các quy định nói trên, bố mẹ bạn có thể không chia tài sản cho bạn.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi kết hôn năm 2003, tài sản miếng vuông đó được cho vào năm 1992, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vào năm 2010, mà đất đó em được hưởng thừa kế riêng, và mình em đứng tên. em cũng nghiên cứu luật hôn nhân và gia đình năm 2000; theo điều 27 của luật hôn nhân và gia đình năm 2000; đó là tài sản riêng nhưng em cảm thấy nó dễ gây nhằm lẫn cho người đọc. nếu vậy thì theo luật sư, vụ án chia tài của em sẽ áp dụng luật hôn nhân và gia đình năm nào.

=> Vì tài sản bạn được hưởng thừa kế riêng là miếng đất bạn được cho vào năm 1992 nhưng đến năm 2010 miếng đất này mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy tòa án sẽ căn cứ vào thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà sẽ áp dụng luật hôn nhân năm nào.

Và trong trường hợp này, vụ án chia tài sản của bạn sẽ áp dụng luật hôn nhân gia đình năm 2000.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Tư vấn về quyền thừa kế khi không có di chúc ?

Kính chào Luật Minh Khuê.Thưa luật sư! Tôi muốn tư vấn về vấn quyền thừa kế đất đai như sau. Ông tôi có 2 vợ - vợ cả: sinh đc 5 người con. - vợ 2 sinh được một người con út. Ông tôi và bà cả đã mất từ lâu, gần 20 năm. Bà 2 mất chưa được 10 năm. Gia đình tôi sống trên mảnh đất ông bà để lại từ những năm 1986. Khi ông bà mất không có để lại di chúc quyền thừa kế cho ai. Hiện tại gia đình tôi vẫn sống trên mảnh đất đó, và đóng đầy đủ mọi loại thuế đất.

Tên chủ sở hữu mảnh đất đó trên bản đồ địa chính mang tên bố mẹ tôi hiện giờ và chưa đc cấp bìa đỏ. Nay bố tôi đã qua đời, cũng không để lại di chúc và quyền thừa kế cho ai. Trước khi bố tôi mất có họp gia đình với các anh, chị em của bố tôi và xin giữ lại toàn bộ mảnh đất đấy cho chúng tôi (là con của bố). Nay các anh, chị em của bố tôi đòi chia mảnh đất đấy, và bảo đấy là đất của ông bà để lại. Như vậy có đúng không? Vậy nếu gia đình tôi không đồng ý chia thì có đúng không. Mong luật sư tư vấn giúp cho.

Chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Như thông tin bạn cung cấp, ông bạn và bà cả đã mất cách đây gần 20 năm - khoảng những năm 1996, bà hai mất gần 10 năm - khoảng những năm 2006.

Mặc dù ông bạn mất vào năm 1996- thời điểm BLDS 1995 đang có hiệu lực nhưng đến thời điểm hiện tại các đồng thừa kế mới tiến hành phân chia di sản nên chúng ta sẽ áp dụng BLDS 2005 trong trường hợp này. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì:

"Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản".

Như vậy, khi ông bà bạn mất, không để lại di chúc, vì vậy, toàn bộ số tài sản thuộc sở hữu của ông bà bạn sẽ được chia lại cho các đồng thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, tài sản do ông bà bạn để lại sẽ thuộc sở hữu chung của 7 người con (vì các hàng thừa kế trước đã không còn). Nay bố bạn đã mất thì quyền thừa kế sẽ được trao lại cho người được hưởng phần thừa kế của bố bạn (mẹ bạn, bạn và anh chị em của bạn nếu có). Mặc dù trước đó, bố bạn đã họp và xin giữ lại mảnh đất đó cho bạn, nhưng bạn không nêu là có văn bản chấp thuận và được công chứng hay không, vì thế, thỏa thuận đó không có hiệu lực trước pháp luật và ràng buộc các bên phải thực hiện. Vì vậy, khi các cô các bác của bạn yêu cầu chia di sản thừa kế thì sẽ tiến hành chia di sản thừa kế theo đúng quy định pháp luật. Theo đó, số tài sản ông bà bạn để lại sẽ được chia đều thành 7 phần, về phần của bố bạn, bạn và mẹ bạn cùng các anh chị em (nếu có) sẽ là người hưởng thừa kế kế vị, mặc dù mảnh đất do bố bạn đứng tên. Nếu như gia đình bạn muốn giữ lại mảnh đất thì nên thỏa thuận với các đồng thừa kế còn lại về việc phân chia tài sản, gia đình bạn sẽ giữ lại mảnh đất và trả lại cho các đồng thừa kế bằng tiền.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?