Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

Vấn đề muốn giữ lại ngôi nhà để thờ cúng tổ tiên ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật dân sự năm 2005

- Luật nhà ở năm 2014

- Luật đất đai năm 2013

- Luật hôn nhân và gia định năm 2014

2. Nội dung phân tích: 

Trước hết với những thông tin bạn cung cấp, xin tư vấn cho bạn như sau:

Có thể hiểu theo 2 trường hợp:

* TH1: Ngôi nhà này là tài sản riêng của bà.

 Để ngôi nhà này là tài sản riêng của bà có một số giả thiết sau:

- Ngôi nhà là tài sản riêng bà có trước khi ông bà bạn đăng ký kết hôn hoặc thời điểm ông bà chung sống có thỏa thuận phân chìa tài sản chung và bà là người sở hữu nhà đất này.

- Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất  thể hiện quyền sở hữu là tên của bà.

-> Tài sản thuộc sở hữu của bà thì việc mua bán, chuyển nhượng, sang tên đối với nhà đất là quyền của bà nội bạn được pháp luật bảo vệ.

* TH2 tài sản thuộc sở hữu chung của ông bà.

Hiện nay ông nội bạn đã mất, không để lại di chúc, bà nội bạn sẽ là người tạm thời quản lý khối tài sản chung này theo luật hôn nhân và gia đình 2014:

"Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3. Trong trường hợp việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống, gia đình thì vợ, chồng còn sống có quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Tài sản của vợ chồng trong kinh doanh được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh có quy định khác"

- Như vậy có nghĩa là những người con của ông, bà trong đó có cả bố bạn đều có quyền hưởng di sản này khi có yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Bộ luật dân sự 2005 có xác định rõ thời điểm phân chia di sản thừa kế là thời điểm người có di sản thừa kế chết. Bố bạn và những người con của ông bà có thể làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, theo đó di sản là nhà và đất được tiến hành chia di sản thừa kế theo đúng quy định của luật dân sự.

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật  

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

-> Như vậy bà nội bạn không còn là người chủ sở hữu toàn bộ khối di sản này nữa, do đó khi tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng, sang tên cần có sự thỏa thuận đồng ý của các chủ sở hữu. Nếu như bố bạn hay người con khac không đồng ý bán thì bà nội bạn cũng chưa xác lập được giao dịch này.

- Luật nhà ở 2013 quy định:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."

- Còn luật đất đai 2013 thì quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

-> Khi nhà, đất đang có tranh chấp thì bà nội bạn chưa thể bán nhà đất này được, theo đó gia đình bạn có thể giữ ngôi nhà để thờ cúng tổ tiên. Tốt hơn hết gia đình bạn, các con của bà và bà nội có thể thương lượng, thỏa thuận được với nhau về vấn đề này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê