Người đó nói sẽ cho ba mẹ tôi vay tiền nữa nếu cần. Như vậy tôi muốn biết gia đình tôi có nguy cơ mất đất không? Và hiệu lực phát sinh sở hữu được xác định từ thời điểm nào?

Xin trân trọng cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

>> Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp luật:

- Luật dân sự năm 2005

- Luật đất đai năm 2013

- Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung phân tích:

Gia đình bạn vay tiền, tuy nhiên lại không ký kết hợp đồng vay mà lập hợp đồng mua bán đất.

+) Luật dân sự 2005 có quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo  

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Như vậy nếu có tranh chấp có khả năng hợp đồng mua bán đất này sẽ vô hiệu do giao dịch dân sự giả tạo, để che dấu một giao dịch khác. Tuy nhiên nếu như không có chứng cứ chưng minh được giao dịch vô hiệu do giả tạo thì hợp đồng mua bán này được xác định là hợp pháp và ba mẹ bạn đang tiến hành những bước đầu cho việc sang tên sở hữu QSDĐ cho anh A.

Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

-> Luật cũng quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có công chứng chứng thực. Gia đình bạn có nguy cơ mất đất.

Tuy nhiên xác định thời điểm có hiệu lực:

Căn cứ Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản 

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu   

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

+) Luật đất đai 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

->Như vậy thời điểm để anh A có được quyền sở hữu đối với mảnh đất này là thời điểm tiến hành thủ tục sang tên tại có quan nhà nước có thẩm quyền. Còn thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán là thời điểm mà hai bên tiến hành xong thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email  hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn: 1900.6162

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật MInh Khuê