1. Xây nhà 2 tầng ở xã có cần xin giấy phép xây dựng không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn xây mới một nhà 2 tầng ở xã nông thôn, nhà ở riêng lẻ thì có cần xin giấy phép xây dựng không? Cảm ơn!

Xây nhà 2 tầng ở xã có cần xin giấy phép xây dựng không?

Luật sư tư vấn thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở, gọi ngay: 1900.1975

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định như sau:

"2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."

Vậy, từ quy định này cho thấy khi bạn xây mới hay cải tạo, sửa chữa nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.1975 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Xây dựng nhà ở tư nhân phải nộp những loại thuế nào ?

Xin chào Luật sư! Hiện tại tôi đang sống tại TP. Đà Lạt. Đầu năm 2015 tôi có vay tiền mua được lô đất quy hoạch (72 m2) Hiện tại đang xây nhà (diện tích được xây là 85%) xây 1 trệt 1 lầu, theo lý thuyết dựa trên giấy phép xây dựng thì mỗi tầng được xây 85% (61,2 m2) vậy là 122,4 m2.

Hiện tại đang xây nhà (diện tích được xây là 85%) xây 1 trệt 1 lầu, theo lý thuyết dựa trên giấy phép xây dựng thì mỗi tầng được xây 85% (61,2 m2) vậy là 122,4 m2. Tôi làm nhà theo gói vay hỗ trợ thu nhập thấp (30 nghìn tỷ), đứng ra chạy vật tư, phần nhân công thợ có nhờ ông anh quen làm, và có làm hợp đồng thầu nhân công. Lên UBND phường họ tính thuế xây dựng theo đơn giá của UBND tỉnh Lâm Đồng theo hạng mục nhà cấp 2 (cái này không biết thế nào thấy trong giấy phép ghi là nhà cấp 4 hạng 2) ra số tiền là 557triệu Thuế GTGT là 3% gần 17triệu thuế TNCN là 1.5% 3.7 triệu tổng thuế nộp là 25triệu Tạm thu 45% hơn 11,2 triệu.

Nhà tôi mới đổ xong phần móng, đang xây tường, tuy nhiên bên quy tắc phường cứ hối đóng thuế. Bên phuờng bắt buộc phải đóng thuế như vậy có hợp lý không? có văn bản nào quy định thời gian nộp thuế xây dựng không ạ?

Xin cảm ơn!

Xây dựng nhà ở tư nhân phải nộp những loại thuế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật thuế, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin trả lời như sau:

Vấn đề thứ nhất, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế như vậy có hợp lý hay không?

Căn cứ theo Thông tư số 09/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng về phân cấp phân loại công trình xây dựng, hạng mục nhà ở được phân loại như sau:

Công trình xây dựng cấp đặc biệt: có tổng số tầng từ 30 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 15.000m2 trở lên

Công trình xây dựng cấp I: có tổng số tầng từ 20-29 tầng hoặc tồng diện tích sàn từ 10.000 - 15.000 m2

Công trình xây dựng cấp II: có tổng số tầng từ 8-19 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 5.000 - 10.000 m2

Công trình xây dựng cấp III: có tổng số tầng từ 4-7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 - 5.000 m2

Công trình xây dựng cấp IV: có tổng số tầng từ 3 tầng trở xuống hoặc tổng diện tích sử dụng dưới 1000m2

Theo đó, bạn xây nhà 1 trệt, 1 lầu sẽ áp dụng mức thuế đối với hạng mục nhà cấp 4 mà không phải hạng mục nhà cấp 2. Do đó, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế như vậy là chưa hợp lý.

Vấn đề thứ hai, về thới hạn nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân.

Thuế phải nộp đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân là loại thuế nộp theo từng lần phát sinh. Hiện, thời hạn nộp thuế đối với loại thế trên được quy định tại Điều 7 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. Theo đó:

- Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của quý tiếp theo quý phát sinh doanh thu tính thuế.

Và theo quy định trên thì, việc cơ quan thuế yêu cầu bạn nộp thuế là hợp lý.

Tuy nhiên, đối với hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ thì pháp luật cũng quy định về nghĩa vụ nộp thuế theo công văn 3700/TCT/DNK thì "Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay"

Về trường hợp này bạn sẽ phải nộp thuế thay cho nhân công xây dựng nhà của bạn theo từng lần phát sinh đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo quy định tại Điều 3 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế được xác định như sau:

"a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân nộp thuế từng lần phát sinh áp dụng như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư này.

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

"- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%."

Như vậy, bạn phải đóng 2 loại thuế là thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân, cho giá trị phần tiền thuê nhân công xây dựng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.1975

Trân trọng!

3. Xin tư vấn về hợp đồng góp vốn để đầu tư, xây dựng nhà ở?

Thưa luật sư! Năm 2005 tôi có ký hợp đồng góp vốn với cty cổ phần Tân Hoàng Thắng; và được giao nhà tháng 9/2009 và gia đình vào ở cho đến nay. Trong thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư và chưa hộ nào được cấp giấy tờ nhà. Vừa rồi tôi đi làm thủ tục chuyển hộ khẩu về đây thì bên Công an yêu cầu làm lại hợp đồng theo mẫu quy định nhà nước; đồng thời họ báo biên bản bàn giao không đóng dấu tròn công ty Tân Hoàng Thắng là không có hiệu lực. Nếu không đổi hợp đồng thì không xem xét cấp hộ khẩu.
Nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp này Công an nói vậy đúng không và với tình trạng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư hiện nay chúng tôi có bị mất quyền đối với căn hộ của mình không ?
Cảm ơn luật sư!

Xin tư vấn về hợp đồng góp vốn để đầu tư, xây dựng nhà ở?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng về nhà ở nói chung gồm các nội dung sau:

"1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký".

Dựa vào quy định này có thể thấy, thời điểm hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở là do các bên thỏa thuận.

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại điều 117, thì một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là: hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Có thể thấy, đối với hợp đồng về nhà ở quy định về việc đóng dấu của tổ chức là bắt buộc; tuy nhiên Luật không quy định đó là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.

Căn cứ điều 122 Luật Nhà ở 2014: "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng... thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Như vậy, hợp đồng giữa bạn và Công ty có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực; và hiệu lực không phụ thuộc vào việc Công ty có đóng dấu hay không. Việc Cơ quan công an từ chối giải quyết là không hợp pháp.

Về vấn đề tranh chấp giữa Công ty và cư dân:

Theo quy định tại điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau:

"a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;....

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở"

Vì vậy, trong trường hợp này bạn không mất quyền đối với nhà của mình.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Xin tư vấn về hợp đồng góp vốn để đầu tư, xây dựng nhà ở?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.1975 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần làm gì ?

Thưa Luật sư, Tôi là người đại diện cho doanh nghiệp X. Công ty tôi đã tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật và đã có công chứng. Tuy nhiên, khi chúng tôi nộp hồ sơ yêu cầu sang tên thì cơ quan có thẩm quyền từ chối với lý do chúng tôi cần xin thêm giấy phép. Tôi không hiểu rõ giấy phép ở đây là gì ?
Tôi rất mong nhận được câu trả lời từ phía Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần làm gì ?

Trả Lời:

Bản chất bạn đang thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vì vậy, ngoài việc đảm bảo tính pháp lý trong hoạt động chuyển nhượng về đất thì bạn cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép đầu tư như sau:

Điều 45 Luật đầu tư 2014 đã quy định rõ điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

"Điều 45. Chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án."

Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật đầu tư cũng quy định cụ thể các trình tự thủ tục phải tiến hành khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư:

Hồ sơ bao gồm:

- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;

- Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có)

- Bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Như vậy, để hai bên có thể tiến hành việc chuyển nhượng dự án đầu tư, các bên cần hoàn tất các thủ tục và đáp ứng các điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm: Luật kinh doanh bất động sản 2014

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật doanh nghiệp qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Đóng thuế xây dựng nhà ở gia đình như thế nào ?

Kính chào Luật Minh Khuê, mình có một câu hỏi muốn nhờ luật sư giúp đỡ. Hiện giờ mình chuẩn bị xây nhà ở khu vực Lĩnh Nam - Hoàng Mai- Hà Nội, mình xây 4 tầng tổng diện tích xây là 140m2. Vậy mình muốn hỏi cách thuế xây dựng nhà ở như thế? và với diện tích xây như vậy mình phải đóng bao nhiêu tiền thuế?
Xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.1975

Luật sư tư vấn:

Trường hợp này do bạn có hoạt động xây nhà, nếu bạn thuê thầu xây dựng là công ty thì công ty này sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế (trừ trường hợp có thỏa thuận chủ nhà nộp thay), nếu bạn thuê nhân công xây dựng hoặc không cung cấp được hợp đồng xây dựng với công ty thì bạn sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thay cho những đối tượng này.

Theo quy định của pháp luật thì cá nhân, tổ chức có phát sinh thu nhập chịu thuế thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Theo quy định tại công văn 3700/TCT/DNK thì:

“trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay.”

Theo quy định nêu trên, do khách hàng không nêu rõ nên xin được chia thành hai trường hợp:

-Trường hợp gia đình tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình không phải nộp thuế xây dựng

-Trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay.

Về loại thuế phải nộp thay bao gồm: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này, do hộ gia đình tự thuê nhân công xây dựng, các nhân công đó được coi là cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định như sau:

Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT

Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN

điểm b khoản 2 Điều 2 cũng quy định về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN như sau:

“– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”

Doanh thu được xác định Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.”

Như vậy, khi hộ gia đình có hoạt động xây dựng nhà mà tự mua nguyên vật liệu và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thay cho nhân công.Về vật tư xây dựng thì gia đình không phải nộp thuế nếu cung cấp đầy đủ hóa đơn chứng từ.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Lấy lại tiền ký quỹ khi xây dựng nhà ở trong dự án khu dân cư như thế nào?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề nhờ các luật sư tư vấn giúp như sau:

- Tháng 8/2013 vợ chồng tôi có mua 01 nền đất tại Dự án 17 ha của Cty CPKN Nhà Bình Phước với hình thức Hợp đồng góp vốn trả theo quý và đã trả xong lấy được giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đứng tên vợ chồng tôi rồi. Đến nay tháng 9/2016 gia đinh tôi chuẩn bị tiến hành làm nhà thì bên Dự án 17 ha ra quyết định bắt gia đình tôi phải đóng 12 triệu đồng ký quỹ thì mới được làm nhà. 12 triệu đồng này sau khi hoàn thành nghiệm thu vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh công trình thì sẽ được trả lại 7 triệu đồng, còn lại 5 triệu đồng công ty giữ lại nói là để tu sửa đường xá (trước đây có 1 số hộ đã làm nhà trước chỉ cần đóng 5 triệu và sau khi nghiệm thu hoàn thành sẽ được hoàn trả 5 tr đó). Nay công ty ra quyết định áp dụng từ 01/09/2016 mà trong quyết định không áp dụng bất kỳ văn bản pháp luật nào của nhà nước (có đính kèm file). Phải nói thêm là để thi công làm nhà theo đúng tiến độ gia đình tôi đã đóng trước 5 triệu (còn 7 triệu chưa đóng) và bên Dự án đưa cho 1 tờ giấy cam kết. Tuy nhiên chồng tôi có ghi trong giấy cam kết là" đề nghị hoàn trả lại toàn bộ số tiền ký quỹ sau khi nghiệm thu công trình hoàn thành". Nhưng bên Dự án 17 ha không chịu, họ nói là nếu ghi như vậy họ phải hỏi lại ý kiến cấp trên và cấp trên không đồng ý. Nếu chồng tôi cứ ghi như vậy họ sẽ không giao danh mốc để thi công. Buộc chồng tôi phải ký giấy cam kết mới và không được ghi thêm gì.

- Hiện tại bên Dự án đang hối thúc gia đình tôi đóng nốt 7 triệu còn lại. Vậy mong các luật sư tư vấn giúp tôi xem Công ty làm như vậy có vi phạm vào điều luật nào không ạ? Gia đình tôi phải làm gì để khi hoàn thành công trình sẽ lấy lại được toàn bộ tiền ký quỹ 12 triệu ạ?

Trả lời

Theo quy định tại Điều 330 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 330. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.

3. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định trên, có thể xác định bên có nghĩa vụ ký quỹ ở đây là gia đình bạn, khoản tiền 12 triệu đồng gia đình bạn thực hiện ký quỹ tại tài khoản ngân hàng là để thực hiện nghĩa vụ làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Ngân hàng chịu trách nhiệm về những nghĩa vụ đã đảm bảo thực hiện bằng số tiền ký quỹ này. Bên có quyền được thanh toán, bồi thường thiệt hại ở đây khi gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng các biện pháp làm sạch môi trường sau khi xây nhà ở đây là chủ đầu tư dự án 17 ha.

Việc ký quỹ của gia đình bạn trong dự án đầu tư này được thực hiện với ngân hàng thực hiện việc lập tài khoản phong tỏa cho gia đình bạn. Bất kì quyết định về việc áp dụng thực hiện ký quỹ nào của chủ đầu tư dự án đều phải căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định về thủ tục gửi, thanh toán theo quy định của pháp luật ngân hàng. Do đó, việc đưa ra quyết định ký quỹ của chủ đầu tư mà không áp dụng bất kì văn bản pháp luật nào, lại thực hiện thông qua chủ đầu tư mà không phải là ngân hàng là vi phạm pháp luật về ký quỹ.

Mặt khác, trong nội dung về ký quỹ, chủ đầu tư nói rằng sẽ không trả lại toàn bộ tiền ký quỹ mà giữ lại 5 triệu để tu sửa đường xá là không đúng với mục đích ban đầu của việc ký quỹ là làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Với bản chất là tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ, nếu người có nghĩa vụ đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng bảo đảm cũng kết thúc, tài sản bảo đảm phải được trả lại cho người đó. Do đó, nếu sau khi xây dựng xong, gia đình bạn đã thực hiện các biện pháp làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh và được nghiệm thu công trình (cả về môi trường xung quanh) thì gia đình bạn phải được trả lại tất cả số tiền ký quỹ trong tài khoản ngân hàng, chủ đầu tư dự án không có quyền lợi gì đối với số tiền đó nữa.

Việc chủ đầu tư tự ý quy định về nội dung ký quỹ cũng như sử dụng sai mục đích với số tiền ký quỹ trên và không trả lại khi gia đình bạn đã hoàn thành việc xây dựng là vi phạm quy định của pháp luật dân sự. Bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản để giải quyết tranh chấp trên.

Theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: Quyền khởi kiện vụ án.

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

"Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê