Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp người dân đang sử dụng đất nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên sau một thời gian dài, việc thu hồi lại không được triển khai trên thực tế. Đặc biệt, khi thời hạn đã kéo dài quá 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định nhưng dự án vẫn chưa thực hiện, người sử dụng đất thường phát sinh nhu cầu sửa chữa, xây dựng hoặc cải tạo công trình trên đất. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến việc có được phép xây dựng hay không, bởi nó gắn trực tiếp với quyền sử dụng đất, tính ổn định của quy hoạch và tiến độ thực hiện quyết định thu hồi đất.
1. Nhà nước thu hồi đất là gì?
Theo khoản 35 Điều 3 Luật đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định hành chính nhằm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại phần đất đang do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng hoặc được Nhà nước giao quản lý theo quy định pháp luật. Đây là một trong những biện pháp quản lý quan trọng của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, thể hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất được điều chỉnh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng.
Việc thu hồi đất không chỉ đơn thuần là chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân mà còn gắn liền với các mục tiêu phát triển chung của Nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng đô thị, phát triển khu công nghiệp, công trình công cộng hoặc thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia. Do đó, quyết định thu hồi đất luôn được đặt trong khuôn khổ pháp luật chặt chẽ, bảo đảm tính minh bạch, công khai và đúng thẩm quyền.
Bên cạnh đó, khi thực hiện thu hồi đất, Nhà nước cũng phải đồng thời xem xét các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định. Điều này nhằm bảo đảm sự cân bằng giữa lợi ích chung của xã hội và quyền lợi chính đáng của người dân, hạn chế tối đa những tác động tiêu cực phát sinh trong quá trình thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy thu hồi đất là một chế định pháp lý quan trọng, vừa thể hiện quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai, vừa là công cụ để điều tiết việc sử dụng đất theo hướng hiệu quả, hợp lý và phục vụ mục tiêu phát triển bền vững của đất nước.
2. Quyết định thu hồi đất quá 3 năm vẫn không thu hồi có được xây dựng không?
Căn cứ khoản 4 Điều 76 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Thêm vào đó căn cứ điểm c khoản 2 Điều 151 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;
Như vậy, trong trường hợp đất đã có quyết định thu hồi nhưng đã quá 03 năm mà không được thực hiện, người sử dụng đất không còn bị đặt trong tình trạng bị hạn chế tuyệt đối quyền sử dụng đất như giai đoạn trước đó. Khi đó, họ vẫn được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, bao gồm các quyền cơ bản như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, và trong một số trường hợp cụ thể còn có thể được xem xét thực hiện việc xây dựng nhà ở nếu phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy hoạch và quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, việc thực hiện quyền xây dựng trong trường hợp này cần được xem xét một cách thận trọng, bởi dù quyết định thu hồi đất đã quá thời hạn 03 năm chưa thực hiện nhưng về mặt quản lý nhà nước, khu vực đất đó vẫn có thể nằm trong định hướng quy hoạch hoặc kế hoạch phát triển trong tương lai. Do đó, người sử dụng đất cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng để tránh phát sinh rủi ro pháp lý hoặc bị yêu cầu xử lý khi dự án được triển khai trở lại.
Như vậy, quy định của Luật Đất đai 2024 không chỉ nhằm bảo đảm quyền quản lý đất đai của Nhà nước mà còn đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong những trường hợp quy hoạch hoặc quyết định thu hồi đất không được thực hiện trong thời gian dài, qua đó tạo sự cân bằng giữa lợi ích công và quyền lợi của người dân trong thực tiễn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cần có những giấy tờ nào để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng?
Theo khoản 1 Điều 149 Luật đất đai 2024, Trong quá trình sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc được cấp Giấy chứng nhận không chỉ xác lập quyền sử dụng đất mà còn ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với công trình xây dựng trên đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế. Tuy nhiên, để được công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, pháp luật yêu cầu người sử dụng đất phải có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình hình thành tài sản một cách hợp pháp, rõ ràng và phù hợp với quy định qua từng thời kỳ. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
d) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng;
đ) Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng không chỉ dựa trên hiện trạng sử dụng mà còn phải căn cứ vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp theo quy định pháp luật. Những giấy tờ như giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế, bản án hoặc quyết định của Tòa án hay các giấy tờ hợp pháp khác đều có giá trị quan trọng trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ này góp phần bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong công tác cấp Giấy chứng nhận, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình sử dụng, quản lý và khai thác tài sản gắn liền với đất.
Kết luận
Như vậy, đối với trường hợp đất đã có quyết định thu hồi nhưng quá 03 năm chưa thực hiện, việc có được xây dựng hay không còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất tại thời điểm xem xét. Trên nguyên tắc, khi đã có quyết định thu hồi đất, quyền sử dụng đất của người dân bị đặt trong trạng thái hạn chế, việc xây dựng mới thường không được khuyến khích vì có thể ảnh hưởng đến quá trình thu hồi và thực hiện dự án sau này. Tuy nhiên, trong trường hợp quyết định thu hồi không được triển khai trong thời gian dài, quyền lợi của người sử dụng đất vẫn cần được xem xét trên cơ sở thực tế sử dụng ổn định và quy định pháp luật hiện hành. Vì vậy, người dân cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng để tránh rủi ro pháp lý phát sinh trong tương lai.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
