Gia đình tôi sống ổn định từ năm 1990 đến giờ, không có tranh chấp đất đai với các hộ xung quanh cũng như không có thay đổi về ranh giới thửa đất. (Đã có giấy xác nhận của hàng xóm và tổ trưởng tổ dân phố).

Năm 2005 nhà tôi có làm hồ sơ để xin cấp sổ đỏ và năm 2007 được phòng môi trường thị xã cấp Sổ đỏ với phần diện tích trên sổ đỏ là 766m2. Năm 2013, gia đình tôi có chuyển nhượng 1 phần đất cho chị H có diện tích 104m2, nhà chị H cũng đã làm xong sổ đỏ. Trên sơ đồ trích lục phần đất này là phía ngoài cũng của mảnh đất của nhà tôi. Tháng 8 năm 2014 chị H có làm đơn xin cấp phép để xây nhà. Trong quá trình kiểm tra, cán bộ địa chính phát hiện việc nhà tôi bị thừa đất khoảng 70m2. Sau đó cán bộ địa chính vào cắm lại đất cho mảnh đất nhà chị H, họ bỏ chừa 70m2 đất dư, sau đó cắm mốc đất cho nhà chị H rồi lại đến phần đất của nhà tôi. Vì vậy hiện nay mảnh đất nhà chị H đang nằm giữa vườn nhà tôi và nhà tôi không đồng ý với kết quả làm việc của phòng môi trường như vậy.

Vậy việc xử lý như vậy của cán bộ địa chính có đúng không? Nhà tôi cần phải làm thủ tục gì để có thể điều chỉnh phần đất bán đi về đúng mép ranh giới đất như ý định bán ban đầu?

Nếu nhà chị H xây dựng nhà trong khi nhà tôi chưa làm xong các thủ tục hợp pháp hóa phần đất dư thì sau này nhà tôi có tiếp tục hợp pháp hóa được phần dư kia không, vì hiện nay nó tách rời hẳn với mảnh đất của nhà tôi? (như hình tôi vẽ gửi kèm) Mong quý văn phòng có thể giải đáp giúp gia đình tôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Xin giải đáp thắc mắc về đất đai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

 

Trả lời

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về bản đồ địa chính;

2. Nội dung tư vấn:

- Thứ nhất, về việc làm của cán bộ địa chính.

Trước hết, việc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính do ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện. Uỷ ban nhân dân tỉnh giao việc đo đạc, chỉnh lý này do các cán bộ phụ trách. Quy định tại Khoản 4 điều 31 Luật đất đai 2013.

“ Điều 31. Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương.”

Đồng thời theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính. Cụ thể hơn tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thì:

“1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.”

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

Như vậy, việc cán bộ địa chính phát hiện ra diện tích đất bị thừa và tự ý điều chỉnh vị trí diện tích đất mà bạn đã bán cho chị H là không đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này cán bộ địa chính có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết.

- Thứ hai, về thủ tục cần làm để có thể điều chỉnh phần đất bán đi về đúng mép ranh giới đất như ý định bán ban đầu.

Trước tiên, bạn cần khiếu nại hành vi của cán bộ địa chính lên ủy ban nhân dân cấp xã để được giải quyết.

Ngoài ra, Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 về Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì:

“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Theo như bạn trình bày thì diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng thực tế khoảng 830m2, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình lại ghi là 766 m2.  Trường hợp này thuộc quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất Đai 2013, giấy chứng nhận đã cấp “không đúng diện tích đất” do vậy nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn.

Cơ quan có trách nhiệm thu hồi:

“Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.” (Khoản 3 Điều 106 Luật Đất Đai 2013).

“ Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thuộc về UBND cấp tỉnh, cấp huyện hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tùy thuộc vào việc gia đình bạn thuộc đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013.

- Thứ ba, Trường hợp nhà chị H xây nhà trong khi gia đình bạn chưa hợp pháp hóa được phần đất dư thì bạn vẫn có thể hợp pháp hóa được phần đất dư đó thuộc sở hữu của gia đình bạn theo thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất dư đó.

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

" Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài  1900.6162 .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hướng dẫn viết đơn xin ly hôn như thế nào ? Giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn ?