Xử lý tài sản gắn liền với đất không đăng ký giao dịch bảo đảm thế nào?

1. Tài sản gắn liền với đất có được xem là tài sản bảo đảm hay không?

Căn cứ Điều 10 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP, các điều quy định sau được nêu rõ:

- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không đồng thời: Việc sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với việc sử dụng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất không đăng ký: Khi tài sản gắn liền với đất không được quy định phải đăng ký hoặc chưa được đăng ký theo yêu cầu, mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm đồng ý sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, thì các quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thực hiện dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

- Trường hợp bảo đảm bằng đất là bất động sản hưởng quyền liền kề: Nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và đồng thời là bất động sản hưởng quyền liền kề, thì quyền liền kề đối với bất động sản vẫn còn hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân.

- Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất: Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

2. Xử lý tài sản gắn liền với đất không đăng ký giao dịch bảo đảm thế nào?

Tại Điều 318 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về tài sản thế chấp như sau:

- Thế chấp toàn bộ tài sản: Trong trường hợp tất cả bất động sản, động sản, và vật phụ của chúng được thế chấp, thì cả vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Thế chấp một phần tài sản: Nếu chỉ một phần của bất động sản hoặc động sản được thế chấp và có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Thế chấp quyền sử dụng đất: Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản gắn liền đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Bảo hiểm tài sản thế chấp: Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc sử dụng tài sản đó để thế chấp. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ trực tiếp chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận thế chấp.

Tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất: Trong trường hợp này, tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Điều này có nghĩa là khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản là người sử dụng đất đồng thời, việc xử lý tài sản thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi các bên đã thỏa thuận khác.

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: Trong trường hợp này, khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác. 

=> Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không bao gồm quyền sử dụng đất, việc xử lý tài sản được thực hiện như sau:

- Trong trường hợp chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất cũng là người sử dụng đất, tài sản thế chấp sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thoả thuận khác giữa hai bên.

- Đối với trường hợp chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất không phải là người sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trước đó, trừ khi có thoả thuận khác.

3. Đăng ký tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất ở đâu? 

Theo Điều 9 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP, quy định về cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm như sau:

- Cục Hàng không Việt Nam: Được giao nhiệm vụ thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu bay. Cụ thể, đây là cơ quan chịu trách nhiệm trong việc quản lý đăng ký và cung cấp thông tin liên quan đến biện pháp bảo đảm áp dụng cho các tài sản liên quan đến lĩnh vực hàng không.

- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam (Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải): Trong lĩnh vực đăng ký và cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển, các cơ quan này sẽ đảm nhận vai trò chính. Cụ thể, họ chịu trách nhiệm quản lý và cung cấp thông tin liên quan đến biện pháp bảo đảm áp dụng cho các tài sản liên quan đến lĩnh vực hàng hải.

- Văn phòng đăng ký đất đai: Được ủy thác nhiệm vụ đăng ký và cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, họ chịu trách nhiệm trong việc quản lý và cung cấp thông tin liên quan đến biện pháp bảo đảm áp dụng cho các tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Trung tâm Đăng ký của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm: Được phân công nhiệm vụ đăng ký và cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan khác. Cụ thể, họ chịu trách nhiệm quản lý và cung cấp thông tin liên quan đến biện pháp bảo đảm áp dụng cho các tài sản không thuộc lĩnh vực đăng ký của các cơ quan khác, như tài sản di động và các tài sản khác không liên quan đến hàng không hoặc hàng hải.

4. Tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất thì có phải đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT, các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm, và cây lấy gỗ, cây bóng mát và cây cảnh quan lâu năm.

Đối với cây sao đen, nó là một loại cây trồng lâu năm và được sử dụng để lấy gỗ, do đó, cây này đủ điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định. Điều kiện cụ thể để cây sao đen được chứng nhận quyền sở hữu là:

- Cây sao đen phải gieo trồng một lần và có thể thu hoạch sản phẩm hoặc sử dụng làm cây lấy gỗ, cây cảnh quan, cây bóng mát. Thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý phải ít nhất là 05 năm.

- Cây sao đen phải thuộc vào một trong các nhóm cây sau: cây thân gỗ, cây thân bụi hoặc cây thân leo.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP, quy định về các trường hợp đăng ký biện pháp như sau:

​- Các giao dịch thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phải được đăng ký. Điều này áp dụng cho mọi trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, bất kể mục đích sử dụng hoặc loại hình tài sản.

​- Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các biện pháp bảo đảm như thế chấp cần phải được đăng ký.

​- Mọi giao dịch cầm cố hoặc thế chấp tàu bay phải được đăng ký. Điều này áp dụng cho cả các biện pháp bảo đảm liên quan đến tàu bay, bao gồm cả việc thế chấp quyền sở hữu và sử dụng tàu bay.

​- Các biện pháp thế chấp liên quan đến tàu biển cũng phải được đăng ký. Điều này đảm bảo tính minh bạch và xác thực của các giao dịch liên quan đến tài sản này.

Theo quy định, tài sản gắn liền với đất sẽ cần phải đăng ký biện pháp bảo đảm trong trường hợp đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì không cần thiết phải đăng ký biện pháp bảo đảm cho loại tài sản bảo đảm này.

Quý khách xem thêm bài viết sau: Đăng ký giao dịch bảo đảm là gì? Có các biện pháp bảo đảm nào?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.