1. Quy định cũ và quy định mới về bảng giá đất

Quy định cũ về bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về bảng giá đất như sau:

- Dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất này được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, nhằm tạo sự minh bạch và thuận tiện trong việc áp dụng. Trong suốt thời gian thực hiện bảng giá đất, nếu Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động đáng kể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành điều chỉnh bảng giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất để xem xét. Trong trường hợp có sự chênh lệch lớn về giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ để đưa ra quyết định cuối cùng nhằm đảm bảo sự công bằng và thống nhất giữa các địa phương.

- Bảng giá đất được sử dụng như một căn cứ pháp lý quan trọng trong nhiều trường hợp, bao gồm:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu thuế đất đối với các hộ gia đình và tổ chức, giúp tăng cường nguồn thu ngân sách nhà nước;

+ Tính phí và lệ phí trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, giúp xử lý nghiêm minh các vi phạm liên quan đến quản lý và sử dụng đất;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp gây ra thiệt hại đối với việc quản lý và sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho những cá nhân, tổ chức tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Điều này áp dụng đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức xác định giá đất cụ thể cho từng địa phương, đảm bảo rằng các mức giá này phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường. Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ này, cơ quan quản lý đất đai có thể thuê các tổ chức có chức năng tư vấn để giúp xác định giá đất cụ thể, nhằm đảm bảo tính khách quan, chính xác và phù hợp với quy định pháp luật.

Quy định mới về bảng giá đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024, quy định về bảng giá đất đã có những thay đổi quan trọng và chi tiết hơn so với trước đây. Cụ thể, Điều 159 quy định rằng bảng giá đất sẽ được xây dựng dựa trên các khu vực và vị trí địa lý, và đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số cũng như cơ sở dữ liệu về giá đất, bảng giá sẽ được xây dựng đến từng thửa đất, dựa trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Điều này nhằm đảm bảo việc định giá đất được thực hiện một cách chính xác và phù hợp với tình hình thực tế tại từng khu vực, thửa đất cụ thể.

Đáng chú ý, bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất lần đầu, và bảng giá này sẽ được công bố và áp dụng từ thời điểm đó. Ngoài ra, hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, và những thay đổi này sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 của năm kế tiếp. Trường hợp có yêu cầu khẩn cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ngay trong năm.

Để thực hiện nhiệm vụ này, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân trong việc tổ chức xây dựng, điều chỉnh và sửa đổi bảng giá đất. Nếu cần thiết, các cơ quan này có thể thuê các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp để hỗ trợ xác định và điều chỉnh giá đất một cách khách quan và chính xác nhất.

Theo quy định mới này, Chính phủ sẽ quy định chi tiết hơn các nội dung của điều khoản này, nhằm đảm bảo việc thực hiện luật được rõ ràng và minh bạch. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013 (đã hết hiệu lực từ ngày 31/7/2024), sự thay đổi lớn nhất trong Luật Đất đai năm 2024 chính là việc bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thường xuyên hơn, cụ thể là hằng năm thay vì mỗi 05 năm một lần như quy định cũ. Điều này giúp giá đất phản ánh sát thực hơn giá trị trên thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu quản lý đất đai trong bối cảnh kinh tế xã hội ngày càng phát triển.

Đây là một điểm mới quan trọng trong Luật Đất đai 2024, đánh dấu sự tiến bộ và linh hoạt hơn trong công tác quản lý và điều hành liên quan đến giá đất, giúp bảo đảm sự minh bạch và công bằng cho các bên có liên quan trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.

2. Quy trình xây dựng và ban hành bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự và thủ tục để xây dựng bảng giá đất mới, sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026, bao gồm nhiều bước quan trọng và chi tiết nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác. Cụ thể, quá trình thực hiện được chia thành các bước sau:

Bước 1: Tổ chức thực hiện định giá đất.

Trước hết, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ tiến hành xác định giá đất cụ thể thông qua việc thực hiện các nội dung như:

- Điều tra, khảo sát và thu thập thông tin: Cơ quan này sẽ thực hiện việc điều tra, khảo sát, thu thập các dữ liệu cần thiết để phục vụ cho quá trình xây dựng bảng giá đất. Công việc này bao gồm việc xác định giá đất theo từng khu vực, vị trí cụ thể. Đối với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, đảm bảo rằng việc định giá được thực hiện một cách khách quan và chính xác.

- Xác định loại đất và vị trí: Đối với từng xã, phường, thị trấn, cần xác định loại đất, khu vực và vị trí đất tương ứng. Trong các khu vực có bảng giá đất chi tiết đến từng thửa, việc xác định bao gồm tổng số thửa đất và từng loại đất, đảm bảo sự phân loại rõ ràng và phù hợp với từng thửa đất chuẩn.

- Tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ: Các thông tin sau khi thu thập từ cấp xã, cấp huyện và cấp tỉnh sẽ được tổng hợp lại. Quá trình này bao gồm việc phân tích, đánh giá kết quả của bảng giá đất hiện hành để từ đó làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá đất mới theo từng khu vực, vị trí cụ thể.

- Xác định giá cho thửa đất chuẩn: Sau khi có kết quả điều tra và phân tích, các cơ quan sẽ thiết lập vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất này. Kèm theo đó, bảng tỷ lệ so sánh giữa các thửa đất trong vùng cũng sẽ được lập để bảo đảm rằng bảng giá đất đến từng thửa được xây dựng đúng chuẩn.

- Soạn thảo dự thảo bảng giá đất: Sau khi hoàn thành các bước trên, cơ quan có trách nhiệm sẽ tiến hành xây dựng dự thảo bảng giá đất cũng như Báo cáo thuyết minh về quá trình xây dựng bảng giá đất.

Bước 2: Trình bày và lấy ý kiến.

Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đảm nhiệm việc xây dựng dự thảo Tờ trình liên quan đến việc ban hành bảng giá đất. Dự thảo bảng giá đất cùng hồ sơ sẽ được đăng tải công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường trong vòng 30 ngày để lấy ý kiến đóng góp. Bên cạnh đó, dự thảo cũng sẽ được gửi đến các bên liên quan như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước, và các tổ chức tư vấn định giá đất để xin ý kiến. Sau khi thu thập và tiếp thu các ý kiến đóng góp, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thiện dự thảo Tờ trình và bảng giá đất kèm theo Báo cáo thuyết minh.

Bước 3: Thẩm định bảng giá đất.

Sau khi hoàn thiện các bước chuẩn bị, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất để thực hiện quá trình thẩm định. Hội đồng thẩm định sẽ gửi văn bản thẩm định chính thức về cho Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi đánh giá xong các nội dung của bảng giá đất.

Bước 4: Hoàn thiện và trình duyệt.

Sau khi nhận được ý kiến từ Hội đồng thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo đúng yêu cầu. Cuối cùng, Sở sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để hoàn tất quá trình phê duyệt.

Bước 5: Phê duyệt và công bố.

Sau khi nhận được dự thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp để quyết định phê duyệt bảng giá đất. Sau khi được phê duyệt, bảng giá đất sẽ được công bố công khai và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

3. Tác động của việc ban hành bảng giá đất hàng năm

Việc ban hành bảng giá đất hàng năm có tác động lớn đến nhiều khía cạnh khác nhau trong quản lý và sử dụng đất đai, cả ở cấp độ cá nhân, doanh nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước. Dưới đây là những tác động chính của việc này:

- Việc điều chỉnh bảng giá đất hàng năm sẽ tạo ra một cơ sở giá đất sát với thị trường hơn, giúp giảm thiểu các trường hợp bất cập giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Nhờ đó, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn chính xác hơn về giá trị bất động sản, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. Đồng thời, việc có cơ sở giá đất cập nhật sẽ giúp tránh các tình trạng "bong bóng" bất động sản hoặc sự thổi phồng giá trị không hợp lý của đất đai.

- Bảng giá đất hàng năm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai. Giá đất được điều chỉnh hàng năm sẽ giúp giá trị giao dịch phản ánh chính xác hơn so với tình hình thực tế, tránh việc quá phụ thuộc vào giá đất cũ không còn phù hợp. Điều này góp phần minh bạch hoá thị trường bất động sản, giúp người mua và người bán có cơ sở đáng tin cậy hơn để thương thảo giá cả.

- Giá đất được xác định trong bảng giá đất là căn cứ để tính nhiều loại thuế và phí như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất, phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, và các khoản thu khác liên quan đến đất đai. Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ giúp các khoản thu này phản ánh đúng giá trị thực của đất đai và tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Đồng thời, cơ quan thuế có thể dễ dàng kiểm soát và thu thuế một cách công bằng hơn, giảm thiểu hiện tượng trốn thuế hoặc định giá thấp giá trị giao dịch.

- Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, việc xác định mức bồi thường dựa trên bảng giá đất là một yếu tố then chốt. Nếu bảng giá đất được cập nhật hàng năm, mức bồi thường sẽ gần hơn với giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi, giúp giảm bớt các tranh chấp và khiếu nại từ người dân. Điều này đảm bảo quyền lợi của người dân và góp phần ổn định xã hội trong các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hoặc công trình công cộng cần đến việc thu hồi đất.

- Việc cập nhật bảng giá đất thường xuyên giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Với bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động giá trị đất đai theo từng khu vực, vị trí cụ thể, từ đó có các chính sách điều chỉnh phù hợp trong quy hoạch sử dụng đất và phát triển hạ tầng. Điều này giúp quy hoạch được thực hiện khoa học hơn, hạn chế tình trạng phân lô bán nền không đúng quy định hoặc quy hoạch treo.

- Đối với các cá nhân và hộ gia đình, bảng giá đất hàng năm sẽ ảnh hưởng đến chi phí liên quan đến đất đai, như chi phí đăng ký quyền sử dụng đất, chi phí chuyển nhượng, và các loại thuế liên quan. Trong trường hợp bảng giá đất tăng cao, người dân có thể phải chịu gánh nặng tài chính lớn hơn. Tuy nhiên, bảng giá đất cũng giúp người dân xác định chính xác hơn giá trị tài sản đất đai của mình, đặc biệt trong các giao dịch dân sự và quyền thừa kế.

Xem thêm bài viết liên quan:

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề trên. Quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.