1. Làm giấy ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào ?

Thưa luật sư, Tôi có một mảnh ruộng bị người khác tranh chấp tôi lại không am hiểu pháp luật, không biết tiếng Kinh, tai nặng không nghe được, cơ quan có giấy triệu tập tôi đi giải quyết vậy tôi ủy quyền cho con gái tôi thì nội dung giấy ủy quyền viết như thế nào ?
Mong luật sư tư vấn giúp. xin cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, tranh chấp đất đai mà các bên không giải quyết được thì yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp. Mà theo quy định của pháp luật của điều 202 Luật đất đai 2013 và điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đều quy định cá nhân không bắt buộc phải tự mình tham gia thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân xã.

Căn cứ theo quy định tại Điều 142 BLDS về Đại diện theo uỷ quyền như sau:

“1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện.

2. Hình thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản.”

Căn cứ theo quy định tại điều Điều 143 BLDS quy định về Người đại diện theo uỷ quyền như sau:

“1. Cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể uỷ quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo uỷ quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”

Trong trường hợp này, bạn không trực tiếp đến trụ sở UBND để hòa giải được do gặp vấn đề về tai, không biết tiếng Kinh và không am hiểu pháp luật nên bạn có thể ủy quyền cho người khác đi giải quyết tranh chấp thay bạn.

Tuy nhiên, việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và phải được công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã (phường). Và do bạn không biết tiếng Kinh nên nếu lạp bằng tiếng Kinh thì cần có người làm chứng và lập rồi đọc trước người làm chứng và công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực để đảm bảo khách quan và trung thực của giấy ủy quyền.

>> Bài viết tham khảo thêm: Mẫu giấy ủy quyền giữa cá nhân với cá nhân

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp di sản thừa kế là đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: vụ việc có liên quan đến mảnh đất mà hiện nay gia đình sinh sống gần 40 năm nay. Mảnh đất này có một phần là đất thổ cư (đất ở lâu dài). Nguồn gốc mảnh đất gia đình tôi đang ở hiện nay trước đây của ông bà mua và xây nhà.
Ông bà tôi sinh được 7 người con gồm 04 gái, 03 trai. Sau ông bà tôi mua thêm 2 căn nhà nữa cho 2 người con trai, trong đó ba tôi là trưởng nam mà ba tôi không có con trai. Lúc bà tôi mua nhà xong ba tôi có ý định không ở trong nhà thờ mà muốn dọn đi ra nhà bà tôi mua, để chú có con trai thì ở trong nhà thờ này. Lúc đó chú tôi không chịu ở trong nhà thờ mà dọn đi ra nhà bà tôi mới mua. Vậy nhà bà tôi có 3 người con trai bà tôi đã cho đủ 3 người con, mà hiện giờ ba tôi đã ở trong nhà thờ này gần 40 năm, nay chú tôi lại quay vô tranh chấp nhà với lý do ba tôi không có con trai. Lúc ông bà mất không có để lại di chúc cho ai, chỉ còn sống thì mua cho mỗi người con 1 căn nhà, các người chú ông bà cũng đã mua nhà cho ở.
Cha mẹ tôi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước đối với mảnh đất này. Gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cha tôi làm chủ hộ (do chính quyền địa phương đo đạc và cấp đồng loạt cho các hộ gia đình). Mình nghĩ ông bà đã cho mỗi người mỗi phần thì không phân biệt nhà thờ hay không, gia đình tôi thấy đây là một điều phi lý. Mỗi gia đình ông bà đều cho nhà hết, tại sao giờ lấy lý do nhà thờ không có con trai vô tranh chấp, còn nhà của chú ông bà cho thì như thế nào. Quan điểm của tôi là đất cấp cho hộ gia đình (trước đây chưa được nhà nước công nhận) mà cha tôi là chủ hộ thì chỉ các thành viên sinh sống thực tế tại mảnh đất này mới có quyền quản lý và sử dụng. Xin luật sư cho biết cách chia theo pháp luật trong trường hợp tranh chấp khởi kiện tòa án sẽ như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
- Nguyễn Thị Ngọc Hà

Theo quy định của pháp luật dân sự thì thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết và kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

Điều 623 BLDS quy định :

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể thừ thời hiệu mở thừa kế. hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3.Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 3 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.

Mặt khác, Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 có giải đáp, hướng dẫn như sau:

Mục I. Về dân sự:

Trường hợp người để lại di sản thừa kế chết trước năm 1987 mà hiện nay Tòa án mới thụ lý, giải quyết tranh chấp thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được xác định thế nào?

Kể từ ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành, theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 4, Điều 4, Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cáo hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số 104/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật tố tụng hành chính thì từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng khoản 1, Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời hiệu thừa kế để thụ lý, giải quyết vụ án dân sự “trang chấp về thừa kế tài sản”. Theo đó, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia tài sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế”.

Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10/9/1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: Thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10/9/1990.

Khi xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia; thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/9/2006 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia”.

Tinh thần chung của hai giải đáp này về thời hiệu thừa kế đều khẳng định kể từ ngày 01/01/2017, Tòa án phải căn cứ vào quy định tại khoản 1, Điều 623 Bộ luật Dân sự để xác định thời hiệu thừa kế, đối với cả hai trường hợp thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/01/2017. Có nghĩa là nếu còn thời hiệu 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản thì vẫn có quyền khởi kiện chia di sản thừa kế.

Áp dụng quy định được trích dẫn nêu trên cùng với thông tin mà bạn đã cung cấp, mặc dù chưa xác định rõ ông bà bạn qua đời năm nào, nhưng bạn có cung cấp thông tin là ba ba bạn sau khi qua đời đã sinh sống trên đất được 40 năm, nên chúng tôi đủ căn cứ xác định ông bà mất trước năm 1990. Như vậy, trong trường hợp này thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế đã hết, di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu là ba của bạn, chú của bạn không có quyền đòi lại phần đất này.

>> Luật sư trả lời: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

3. Tư vấn tranh chấp đất đai giữa các hàng thừa kế trong gia đình ?

Năm 1995, ông nội em mất. Trước đó 1 năm có tặng cho cho bố em 1 thửa đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Cùng thơi gian đó, cô em rời về phần đất mà bố em đang sở hữu (cô phía dưới, bố ở phía trên). Lúc đó gia đình cứ nghĩ cô ở nhờ và sau này sẽ trả lại. Nhưng đến năm 2013, cô của em làm đơn khiếu nại ra UBND huyện và huyện yêu cầu bố em phải tách thửa ra cho cô em. Bố em không đồng ý và sau đó khiếu nại lần đầu, sau đó khiếu nại trực tiếp với bí thư tỉnh ủy và được bí thư ra công văn yêu cầu huyện hỗ trợ, di dời nhà cô em và trả lại phần đất cho gia đình em. Mãi đến năm 2018 mà gia đình em chưa có quyết định từ cơ quan có thẩm quyền.
Em xin hỏi trường hợp của gia đình em thì cơ quan nào giải quyết. Và cô của em có buộc phải trả lại phần đất cho gia đình em không ?
Em cám ơn.
- Nguyen Truong Thai

Thứ nhất, việc cô bạn có quyền đòi đất hay không

Trường hợp của bạn, theo như thông tin bạn cung cấp, năm 1994 ông nội bạn đã tặng cho bố bạn 1 phần đất và gia đình đã làm thủ tục sang tên từ ông nội sang cho bố bạn, tức là đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố bạn.

Căn cứ quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận".

Trường hợp của bạn, ông bà đã tặng cho bố 1 phần đất và đã thực hiện thủ tục sang tên, điều đó đồng nghĩa với việc diện tích đất đó đã thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng của bố bạn. Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố bạn thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bố bạn, tức là cô của bạn không có quyền yêu cầu bố bạn chia một phần đất cho cô.

Ngoài ra, căn cứ vào Điều 459. Tặng cho bất động sản

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản"

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, bạn không cung cấp thông tin cho chúng tôi về hợp đồng tặng cho bất động sản giữa ông bà và bố bạn, nhưng điều đó không còn quan trọng khi bố bạn đã thực hiện thủ tục sang tên nhà và đất một cách hợp pháp. Kể từ thời điểm bố bạn được cấp sổ hồng đứng tên của mình thì đã trở thành chủ sở hữu đối với mảnh đất được tặng cho đó. Khi đó hợp đồng tặng cho bất động sản đã có hiệu lực pháp luật, cô bạn không có quyền đòi chia nhà và đất ông bà đã tặng cho bố bạn.

Thứ hai, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này

Luật Đất đai quy định, khi có tranh chấp xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết các mâu thuẩn, tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Như vậy, bạn nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND xã nơi có đât. UBND nhận được yêu cầu của bạn, trong thời hạn không quá 45 ngày (Luật Đất đai 2003 quy định là 30 ngày) có trách nhiệm:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, thực tế hiện trạng sử dụng đất;

+ Tiến hành thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.

Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Và biên bản hòa giải tranh chấp đất đai sẽ được gửi đến các bên tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Trường hợp hòa giải không thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003 thì những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân.

Còn đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân.

Còn theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 này vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;

+ Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2014;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp.

Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.

Bạn tham khảo quy định nêu trên để đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết, yêu cầu cô của bạn chấm dứt hành vi vi phạm.

>> Luật sư trả lời: So sánh thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa theo luật đất đai 2003 và 2013 ?

4. Giải quyết tranh chấp đất đai phải gửi đơn đến đâu ?

Thưa luật sư, xin hỏi: tôi có mua một thửa đất có nhà cấp 4 gắn liền với đất của một chị A (thửa đất này chị A đang cho chị B thuê mở kinh doanh quán cà phê) ngày đặt cọc tôi có đề nghị chị A phải thanh lý hợp đồng thuê nhà với chị B, trong quá trình mua tôi và chị A đã làm các thủ tục sang tên đổi chủ (tuy nhiên chị A vẫn chưa thanh lý hợp đồng cho thuê nhà với chị B) đến tháng 11/2016 tôi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy CNQSD đất mang tên tôi;
Tôi yêu cầu chị A thanh lý hợp đồng với chị B, tuy nhiên trong quá trình thanh lý hợp đồng chị A đồng ý bồi thường cho chị B như trong hợp đồng đã thỏa thuận thì chị B không đồng ý và có ý kéo dài dây dưa; đến ngày 20/11/2016 thì bản thanh lý hợp đồng giữa chị A và chị B được thống nhất thực hiện ( trong bản hợp đồng thanh lý có ghi rõ chị a thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường cho chị B và chị B phải trả lại cho chị A đất , nhà và tài sản gắn liến với đất mà không có tranh chấp) ; chị B có nhu cấp thuê nhà tiếp và nhờ chị A liên lạc với tôi để cho Chi B tiếp tục được thuê nhà 02 năm tôi đồng ý nhưng với giá cả cao hơn chị B không đồng ý và có ý định không chịu giao nhà cho tôi. Vây trong lúc này chị B có trách nhiệm giao nhà cho tôi hay giao nhà cho chị A vì hợp đồng thuê nhà đã được thanh lý và giấy CNQSD đất đã mang tên tôi; lúc này chị A đã hết trách nhiệm với các bên (tôi, chị B) chưa hay chị A phải có trách nhiệm lấy lại căn nhà và giao chìa khóa cho tôi hay tôi phải tự giải quyết với chị B. Nếu chị B không giao nhà cho tôi thì tôi có quyền gửi đơn đến Cơ quan cảnh sát điều tra công an tỉnh mà nơi tôi có thửa đất hay tôi gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi tôi có thửa đất này ?

Xin cảm ơn luật sư!

Giải quyết tranh chấp đất đai phải gửi đơn đến đâu ?

Trả lời:

Thứ nhất, theo như bạn trình bày, đến ngày 20/11/2016 thì hợp đồng thanh lý giữa chị A và chị B được thống nhất thực hiện (trong bản hợp đồng thanh lý có ghi rõ chị A thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường cho chị B và chị B phải trả lại cho chị A đất, nhà và tài sản gắn liến với đất mà không có tranh chấp), như vậy là chị A đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình nhưng chị B chưa giao nhà lại cho chị A thì chưa được coi là đã thực hiện xong hợp đồng, bởi lẽ chị A là người đứng tên cho chị B thuê để kinh doanh chứ không phải là bạn. Thêm nữa, CNQSD đất đã mang tên của bạn, như vậy chị A và chị B sẽ có trách nhiệm trả lại đất cho bạn.

Thứ hai, về vấn đề giải quyết tranh chấp nhà đất của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau :

- Thủ tục hòa giải đất đai:

Đầu tiên, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất Đai năm 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều của luật đất đai ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai năm 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng:

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Bạn lưu ý là tòa án nơi có nhà đất của bạn đang tranh chấp).

Người khởi kiện: gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án nơi có bất động sản tranh chấp, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý sẽ tiến hành hòa giải cho các bên đương sự. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

- Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.

- Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

- Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính:

Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Cuối cùng, chúng tôi muốn nói rằng: Câu chuyện sẽ không phức tạp nếu bạn biết cách soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại, đơn đề nghị trong các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Việc tranh chấp sẽ không mất thời gian nếu bạn biết phương thức thu thập chứng chứ, giấy tờ xác minh nguồn gốc đất, chứng mình vi phạm và nội dung tranh chấp đất đai. Để rút ngắn thời gian giải quyết, để nắm được quyền và lợi ích của mình trong vụ án tranh chấp, bạn có thể nghĩ đến việc tìm đến chúng tôi, các luật gia, luật sư giỏi và uy tín của Luật Minh Khuê có thể thay mặt bạn giải quyết các vấn đề tranh chấp của mình.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162 - Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên vắng mặt ?

5. Tranh chấp đất đai trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, tôi xin hỏi:

Năm 2006, gia đình em có bán một thửa đất 61,5m2 cho một cô hàng xóm. Sau đó, đến năm 2011 người này có làm bản cam kết là với số diện tích đất thừa (9,7m2) sẽ trả tiền cho nhà em và nếu bán thì có trách nhiệm với nhà em để người này được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau đó người này làm được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất trên 71,2m2. Khi có sổ chị này bán số đất trên cho anh X. Gia đình em thấy vậy nên đã đi kiện để anh X không làm được nhà (do chị hàng xóm chưa trả tiền theo thỏa thuận với gia đình em về số đất thừa). Nhưng anh X đã viết cam kết với gia đình em là sau khi làm xong nhà sẽ giải quyết số đất thừa với gia đình em và người bán đất cho anh X. Nhưng cho đến nay, gia đình anh X và chị hàng xóm vẫn chưa trả gia đình em số tiền tương ứng diện tích đất thừa.

Theo em biết, anh X đã có GCNQSDĐ với diện tích đất 71,2m2. Gia đình em xin luật sư tư vấn với nội dung trên gia đình em phải làm gì để được bồi thường số đất trên? Chị hàng xóm và anh X có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt với số đất thừa kia không? Em sẽ gửi đơn đến cơ quan nào để được giải quyết ạ?
Mong luật sư tư vấn cho gia đình em cách giải quyết!

Hướng dẫn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai mới ?

Trả lời:

Trong trường hợp này cần xem xét giá trị bản cam kết trả tiền cho số đất thừa giữa gia đình chị với chị hàng xóm có giá trị như nào? Vì bản chất thỏa thuận này cũng chính là thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 9,7m2. Mà theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Trong trường hợp bản cam kết này không được công chứng, đăng kí tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND cấp xã thì sẽ không có giá trị pháp lý, do đó việc chị hàng xóm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả phần đất thừa là sai quy định pháp luật. Và theo điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ:

"Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã nhờ giải quyết, trường hợp hòa giải không thành có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trái thẩm quyền đối với phần đất thừa 9,7m2 đó. Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về dân sự, cụ thể là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Còn đối với thắc mắc của bạn về việc chị hàng xóm và anh X có thể bị khởi kiện về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo quy đinh tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Về khách quan, phải có hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản. Về mặt chủ quan, lỗi của người phạm tội là lỗi cố ý. Khách thể là quyền sở hữu tài sản của người khác. Chủ thể là bất cứ người nào có năng lực trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp này, việc lập bản cam kết giữa gia đình chị với chị hàng xóm và anh X không có thủ đoạn lừa dối mà các bên hoàn toàn tự nguyện làm cam kết và cam kết không có giá trị pháp lý vì các bên không tuân thủ hình thức pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý và không thể kiện về tội lừ đảo chiếm đoạt tài sản.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về tranh chấp đất đai cho mượn đất có đòi lại được không?

6. Tư vấn phân chia di sản thừa kế mới nhất?

Xin chào luật sư! Mong luật sư tư vấn cho em trường hợp sau: Ông bà ngoại em có 3 người con. Mẹ em là con giữa, hiện đứng tên sổ đỏ, thực hiện đóng thuế đất đai trong suốt những năm qua. Ông bà đã mất hơn mười năm và không để lại di chúc. Người con cả (chị của mẹ) có vấn đề về thần kinh, hiện còn tên trong sổ hộ khẩu nhà em, nhưng sống cùng chồng và con của dì. Người con út (em của mẹ) hiện đã có chồng con ở nơi khác. Ông bà để lại 3 mảnh ruộng và 1 đất vườn, có 1 mảnh ruộng đã bán cách nay khoảng 4 tháng. Nay dì cả muốn chia ruộng đất. Vậy xin hỏi luật sư nếu không chia có được hay không? Và nếu chia thì chia như thế nào ?

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chứng tôi. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế

Vì ông bà ngoại bạn đã mất hơn 10 năm nên hiện nay đã thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế vẫn còn nên những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, phần tài sản này của bố mẹ bạn sẽ được chia đều theo quy định của pháp luật cho những người thừa kế thứ nhất bao gồm 03 người con. Như vậy, để có thể phân chia di sản thừa kế này thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Nếu những người thừa kế không thỏa thuận được về vấn đề phân chia di sản thừa kế thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi tòa án giải quyết thì di sản thừa kế là tài sản mà ông bà bạn để lại sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất, tức là chia đều cho mẹ bạn và 2 dì.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp hoặc bạn có thể liên hệ với gmail: lienhe@luatminhkhue.vn

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê