Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất vừa được chuyển mục đích từ đất trồng cam sang đất ở. Sau khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập, phí trước bạ, tôi còn phải nộp thêm những khoản tài chính già nữa không? Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của anh chị. Với thắc mắc trên, tôi xin giải đáp như sau:

Đất ở, hay còn gọi là đất phi nông nghiệp. Ngoài các loại thuế phí phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hằng năm anh chị phải đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Sau đây, tôi sẽ đưa ra cách tính và thủ tục nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Tiền thuế sử dụng đất là gì?

Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

Nếu tiền sử dụng đất là số tiền mà bạn phải trả cho Nhà nước một lẩn khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thuế sử dụng đất thì trong quá trình sử dụng đất, bạn còn phải nộp một khoản tiền cho việc sử dụng đất, gọi là thuế sử dụng đất. Không như tiền sử dụng đất chỉ phải nộp một lẩn duy nhất cho quá trình sử dụng đất, thuế sử dụng đất cần phải được nộp hàng năm.

Căn cứ pháp lý:

- Luật Thuế đất phi nông nghiệp 2010

- Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2. Đất phi nông nghiệp là gì?

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

Nhóm đất phi nông nghiệp được Luật đất đai 2013 quy định gồm các loại đất sau:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;"

Theo đó, khái niệm đất phi nông nghiệp chính là loại đất không được sử dụng cho mục đích làm nông nghiệp (phi có nghĩa là không). Để có thể sử dụng và khai thác đất phi nông nghiệp một cách hợp lý thì bạn cần phải nắm và hiểu rõ những quy định của pháp luật liên quan đến loại đất này.

Việc sử dụng đất phi nông nghiệp một cách hợp lý không chỉ mang đến những điều kiện thuận lợi cho chính bạn mà còn góp phần vào sự phát triển chung của kinh tế - xã hội nước nhà.

3. Thủ tục nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Việc đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị hổ sơ khai thuế sử dụng đất.

Để thực hiện việc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trước hết bạn cần chuẩn bị hổ sơ bao gồm:

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu;

- Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đổng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và

- Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Lưu ý; Trong trường hợp bạn chưa được có mã số thuế, hồ sơ khai thuế sử dụng đất trong năm đầu tiên của bạn sẽ bao gồm việc đăng ký cấp mã số thuế. Do đó, nếu thuộc trường hợp này, bạn cần chuẩn bị thêm bản chụp giấy CMND/Thẻ căn cước công dần hoặc chứng minh thư quân đội hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất.

Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ khai thuế, bạn cần nộp hồ sơ này tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cụ thể như sau:

- Trường hợp bạn có quyến sử dụng đối với 01 thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một quận, huyện nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất thì bạn thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã và không phải lập tờ khai thuế tổng hợp;

- Trường hợp bạn có quyển sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyển sử dụng đất thì bạn phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và không phải lập tờ khai tổng hợp thuế;

- Trường hợp bạn có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện và không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất: bạn phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và lập tờ khai tổng hợp thuế nộp tại Chi cục Thuế nơi bạn chọn để làm thủ tục kê khai tổng hợp;

- Trường hợp bạn có quyển sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau và chỉ có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyển sử dụng đất thì bạn phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp tại UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế và phải lập tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế nơi có thửa đất ở vượt hạn mức;

- Trường hợp bạn có quyển sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện và có thửa đất vượt hạn mức đất ở nơi có quyển sử dụng đất thì bạn phải thực hiện lập tờ khai thuế cho từng thửa đất và nộp tại ƯBND cấp xã nơi có đất chịu thuế; đồng thời lựa chọn Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế vượt hạn mức để thực hiện lập tờ khai tổng hợp.

Lưu ý: Hằng năm bạn không phải thực hiện khai lại thuế sử dụng đất nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Bước 3: Nhận thông báo nộp thuế.

>> Xem thêm:  Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp ? Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp ?

Cần cứ Tờ khai của bạn, cơ quan thuế sẽ tính, lập thông báo nộp thuế và gửi thông báo này cho bạn chậm nhất là ngày 30 tháng 9 hàng năm.

Trong thời gian 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, nếu thấy nội dung nào chưa chính xác, bạn có quyền phản hổi (sửa chữa, kê khai bổ sung) về các thông tin trên Thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế. Cơ quan thuế có trách nhiệm trả lời trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Bước 4: Nộp thuế.

Sau khi nhận thông báo nộp thuế, bạn có nghĩa vụ nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm. Tuy nhiên, bạn có thể lựa chọn nộp thuế 01 lần hoặc 02 lẩn trong năm, miễn sao bạn phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

Ngoài ra, nếu bạn đã sử dụng đăt ổn định tối thiểu 5 năm, bạn có quyền đẽ nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm và thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị.

4. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

Số thuế phải nộp (đồng)

=

Số thuế phát sinh (đồng)

-

Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh

=

Diện tích đất tính thuế

X

Giá của 1m2 đất (đồng/m2)

X

Thuế suất %

Theo đó, để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất. Cụ thể:

* Diện tích đất tính thuế:

>> Xem thêm:  Mẫu phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất (Mẫu số 05/ĐK)

Theo Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

Giá của 1 m2 đất tính thuế:

- Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

Lưu ý:

+ Trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.

* Thuế suất:

Với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Bậc thuế

Diện tích tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

Các loại đất khác,

>> Xem thêm:  Theo quy định mới, Khi nào chủ đầu tư dự án được tự duyệt bản vẽ thi công ? Lập dự án phát triển nhà ở thương mại như thế nào ?

STT

Loại đất

Thuế suất (%)

1

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh

0,03%

2

Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định

0,15%

3

Đất lấn, đất chiếm

0,2%

5. Các trường hợp miễn thuế sử dụng đất

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất 100m2 làm xưởng gỗ mỹ nghệ nằm trong diện giải tỏa để làm đường cao tốc Hà Giang. Ngày 03/02/2021 vừa qua, mảnh đất của gia đình tôi có quyết định thu hồi. Kế hoạch thu hồi và bồi thường là vào ngày 03/02/2022. Như vậy, đối với tiền sử dụng đất trong năm nay tôi có được miễn không? Mong luật sư giải đáp giúp gia đình tôi

Căn cứ Điều 9 Luật Thuế đất phi nông nghiệp 2010 bạn sẽ được xem xét miễn thuế sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

- Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi, cơ sở chữa bệnh xã hội;

- Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19 tháng 8 năm 1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chổng của liệt sĩ; con của liệt sĩ đang được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn;

- Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về chuẩn hộ nghèo. Trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng tại địa phương theo quy định của pháp luật thì căn cứ vào chuẩn hộ nghèo do địa phương ban hành để xác định hộ nghèo;

- Cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hổi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.

Ngoài ra, thuế sử dụng đất có thể được giảm 50% đối với đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; hoặc đối với đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng; hoặc bạn gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng và có giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

>> Xem thêm:  Luật sư giải thích ký hiệu các loại đất (LUC, ONT, ODT, CLN, TMD...) trên bản đồ địa chính

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được quyết định bởi Cơ quan thuế trực tiếp quản lý.

>> Xem thêm:  Bố mẹ chồng cho con dâu đất đai có phải nộp thuế không ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Giá đất tính thuế là gì?

Trả lời:

Căn cứ Điều 5 Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 5. Giá của 1 m2 đất tính thuế

1. Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012.

2. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố dẫn đến thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất tính thuế cho thời gian còn lại của chu kỳ.

3. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

Câu hỏi: Thuế sử dụng đất là gì?

Trả lời:

Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

Câu hỏi: Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nào?

Trả lời:

- Nhóm đất nông nghiệp.

- Nhóm đất phi nông nghiệp.

- Nhóm đất chưa sử dụng.

Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất rừng sản xuất.

- Đất rừng phòng hộ.

- Đất rừng đặc dụng.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh