Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để triển khia thi công dự án nhà đầu tư cần thực hiện thêm các công việc sau:

1. Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng:

Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư sau khi được phê duyệt dự án phải thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực dự án được giao đầu tư.

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt. Tuy nhiên, khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch đã bãi bỏ quy định về Giấy phép quy hoạch đô thị và Chứng chỉ quy hoạch tại Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đồng thời, luật mới cũng bải bỏ quy định về chứng chỉ quy hoạch (Chứng chỉ quy hoạch là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩmq uyền xác định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt theo khoản 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

2. Lập hồ sơ thiết kế công trình

Thiết kế xây dựng gồm các bước:

  • Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi);
  • Thiết kế cơ sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi);
  • Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế. 

Thiết kế xây dựng được thực hiện theo một hoặc nhiều bước tùy thuộc quy mô, tính chất, loại và cấp công trình xây dựng. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng: 

  • Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
  • Thiết kế hai bước gồm gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng;
  • Thiết kế ba bước gồm gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp;
  • Thiết kế theo các bước khác (nếu có).

Thiết kế xây dựng phải được thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82, Điều 83 Luật Xây dựng.

Luật Xây dựng 2020 có điều chỉnh quan trọng liên quan đến thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, theo đó Chủ đầu tư một số loại công trình có quyền tự tổ chức thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, không bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thiết kế xây dựng tại Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng. Quyền, thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 56, 57 và 58 Luật Xây dựng 2020 và Chương II Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

3. Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy

Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định tại Điều 13 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy, chữa cháy (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2021). Cụ thể:

  • Quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi tính chất sử dụng dự án, công trình, thiết kế phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy khi chế tạo mới hoặc hoán cải thuộc mọi nguồn vốn đầu tư phải tuân theo các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy. Việc lập đồ án quy hoạch, hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP phải do đơn vị có đủ điều kiện theo quy định thực hiện và phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.
  • Kết quả thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, thẩm định thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
    •   Các đối tượng thuộc diện thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được     quy định chi tiết tại Nghị định số 136/2020/NĐ-CP.

4. Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM)

Chủ dự án thuộc đối tượng quy định phải thực hiện đánh giá tác động môi trường tự mình hoặc thuê tổ chức tư vấn thực hiện đánh giá tác động môi trường và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường. Các dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường được quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2014, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường; và Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trường.

5. Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công

Thẩm định thiết kế của chủ đầu tư theo khoản 1 Điều 82 Luật Xây dựng 2020 như sau:

  • Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở làm cơ sở phê duyệt, trừ trường hợp người quyết định đầu tư có quy định khác tại quyết định đầu tư xây dựng. 
  • Đối với các bước thiết kế còn lại, chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát thiết kế theo quy định tại hợp đồng giữa chủ đầu tư với nhà thầu và quy định của pháp luật có liên quan.

Một số công trình phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở:

(i) Công trình sử dụng vốn đầu tư công; 

(ii) Công trình sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công thuộc dự án có quy mô nhóm B trở lên hoặc công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; 

(iii) Công trình thuộc dự án PPP; 

(iv) Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (Khoản 1 Điều 83a Luật Xây dựng 2020)

Quy trình, thẩm quyền thẩm định thiết kế sau bước thiết kế cơ sở được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

6. Xin cấp Giấy phép xây dựng

Ngoài Giấy phép xây dựng công trình, chủ đầu tư thực hiện các thủ tục lập và xin phê duyệt Báo cáo DTM của dự án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoàn tất hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, hồ sơ thiết kế cơ sở;….

Luật Xây dựng 2020 có một số điều chỉnh trong bước này như sau:

- Bổ sung quy định về những công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại Điều 1.11, trong đó các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng đáng chú ý gồm:

  • Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Luật Xây dựng 2020 đã lược bỏ điều kiện “tổng diện tích sàn dưới 500m2”)
  • Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
  • Các công trình đã thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.

- Rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng công trình xuống còn 20 ngày (theo Luật Xây dựng 2014 là 30 ngày) và giữa nguyên thời gian cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 15 ngày.

- Bỏ điều kiện về đảm bảo đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình, nhưng bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

- Đối với các công trình phải thực hiện cấp phép xây dựng công trình thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (phân cấp việc thẩm định cho chủ đầu tư, một số nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng trong giai đoạn thẩm định thiết kế được xem xét tại bước cấp phép xây dựng).

- Toàn bộ thẩm quyền cấp phép xây dựng công trình đã được phân cấp cho địa phương theo quy định tại Khoản 37 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.

7. Thi công xây dựng công trình

Công trình trước khi được thi công xây dựng phải đáp ứng được các điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng, trong đó phải đảm bảo có: Giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định; có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn; được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; …

Việc tổ chức thi công xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.