1. Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, không có sự rõ ràng về khái niệm và định nghĩa về dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, hiểu theo cách thông qua các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo đó, để được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, bao gồm:

Dự án thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất, được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc nằm trên khu đất do Nhà nước quản lý và sử dụng. Đối với dự án trong lĩnh vực phát triển đô thị, cần tuân thủ quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực và tuân thủ quy hoạch xây dựng. Quy hoạch xây dựng có thể được thực hiện theo tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có), hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000, theo quy định của pháp luật.
Dự án không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Trước đây, theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP, việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất căn cứ vào các yếu tố sau:

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm và danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt.
Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có).

Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định 25/2020/NĐ-CP, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:

Dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất, được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc nằm trên khu đất do Nhà nước quản lý và sử dụng; cũng như nằm trong chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; và phải tuân thủ quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có), hoặc quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật.
Dự án không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, dự án sẽ được điều chỉnh và được nhập vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (ngoại trừ dự án thuộc trường hợp quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu hoặc khoản 3 Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP).

Nghị định 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực chính thức từ ngày 20/4/2020 và thay thế cho Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

3. Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP, việc xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định như sau:

Khu đô thị được xác định theo quy định tại khoản 1 Mục VII Phụ lục IX của Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở, nó phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên nếu không có quy hoạch phân khu xác định rõ các đơn vị ở. Còn đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở, nó phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
Nhà ở thương mại được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Công trình trụ sở, văn phòng làm việc được xác định theo quy định tại điểm h khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Công trình này bao gồm các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú. Các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước và tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, cũng như các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của các tổ chức xã hội-nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổTheo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP), việc xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Khu đô thị: Khu đô thị được xác định theo quy định tại Mục VII Phụ lục IX của Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Đây là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Nếu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở, thì nó phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt. Hoặc trong trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở, thì dự án cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Nếu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở, thì dự án cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Nhà ở thương mại: Nhà ở thương mại được xác định theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Đây là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Công trình trụ sở, văn phòng làm việc: Công trình này bao gồm các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú. Cụ thể, đây là các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức xã hội-nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác.

4. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Cũng theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hình thức lựa chọn và xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được phân thành các trường hợp sau đây:

Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế cho dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;

b) Có ít nhất hai nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 của Nghị định này, trong đó phải có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;

c) Không nằm trong các trường hợp quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.

Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:

a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc các hiệp định quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài;

b) Dự án có ít nhất hai nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 của Nghị định này;

c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng và an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng, ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh

Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.

5. Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất được thực hiện ra sao?

Việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được khái quát như sau để đảm bảo tính pháp lý và tăng độ dài nội dung:

Bước 1: Thu thập thông tin về quy hoạch hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch cho dự án.
Bước 2: Tiến hành lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng cho dự án.
Bước 3: Chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án.
Bước 4: Lập, thẩm định và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường và lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường cho dự án.
Bước 5: Lập, thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án; thẩm định thiết kế cơ sở cho dự án.
Bước 6: Tiến hành giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư.
Bước 7: Lập, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công; lập dự toán (nếu có); cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng, bảo đảm phòng cháy chữa cháy và các công tác liên quan khác.

Đồng thời, cần lưu ý rằng thời hạn phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành.

Tham khảo thêm:

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn chia sẻ những thông tin tư vấn hữu ích đến quý khách hàng thân yêu. Nếu quý khách đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, chúng tôi rất mong nhận được sự liên hệ của quý khách thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến với số hotline 1900.6162. Quý khách cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email tới địa chỉ lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được sự hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng và chính xác. Chúng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý khách hàng vì sự hợp tác và tin tưởng. Chúng tôi luôn sẵn lòng đồng hành và giúp đỡ quý khách hàng trong mọi vấn đề pháp lý.