Mục lục bài viết

Với sự tăng trưởng và phát triển không ngừng, năm nay đòi hỏi những quyết định đúng đắn về dự án đầu tư có sử dụng đất. Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn sâu hơn về quy trình xác định dự án và những yếu tố quan trọng cần xem xét.

 

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Trong văn bản pháp luật hiện hành, có nhắc đến vấn đề khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất và định nghĩa dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về khái niệm này, cần phải dựa vào các điều kiện được quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Theo quy định này, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:

  1. Dự án nằm trong danh mục các dự án cần thu hồi đất, và việc thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. Hoặc dự án thuộc khu đất do Nhà nước quản lý, sử dụng, hoặc là dự án trong chương trình phát triển đô thị (nếu có), theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
  2. Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
  3. Dự án không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, việc xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phụ thuộc vào việc thỏa mãn đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, bao gồm việc thu hồi đất, sự phù hợp với các kế hoạch phát triển và không đủ điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy quy định này không đưa ra một định nghĩa chính xác về dự án đầu tư có sử dụng đất, nhưng nó đã cung cấp các tiêu chí cụ thể để đánh giá và áp dụng trong thực tế.

 

2. Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP), việc xác định dự án đầu tư có sử dụng đất bao gồm hai đối tượng chính là khu đô thị và công trình trụ sở, văn phòng làm việc. Để hiểu rõ hơn về các đối tượng này, ta sẽ cùng tìm hiểu các quy định chi tiết liên quan.

Khu đô thị là loại dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Cụ thể, nó là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt. Nếu không có quy hoạch phân khu, dự án cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên.

Ngoài ra, khu đô thị cũng bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở. Loại dự án này cũng yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết hợp với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên.

Nhà ở thương mại là loại nhà ở được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Đây là nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Công trình trụ sở, văn phòng làm việc bao gồm các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú. Các công trình này được xác định theo quy định tại điểm h khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Các tòa nhà này có thể là trụ sở, văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước và tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, cũng như của các tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác.

Công trình thương mại bao gồm trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng; nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải khát. Công trình này được xác định theo quy định tại điểm e khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Công trình dịch vụ bao gồm khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ; cơ sở nghỉ dưỡng; biệt thự lưu trú, căn hộ lưu trú và các cơ sở dịch vụ lưu trú khác. Đây là loại công trình được xác định theo quy định tại điểm g khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Vì vậy, việc bổ sung hướng dẫn xác định dự án đầu tư có sử dụng đất cho hai đối tượng khu đô thị và công trình trụ sở, văn phòng làm việc sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và chính xác trong quản lý đầu tư xây dựng sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quy định này sẽ hỗ trợ việc thực hiện các dự án phát triển hạ tầng và đô thị, đồng thời đảm bảo việc quản lý chặt chẽ, hiệu quả và bền vững của các công trình có liên quan

 

3. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hình thức lựa chọn và xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được phân thành các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế cho dự án đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: a) Dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên; b) Có ít nhất hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó phải có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài; c) Dự án không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.

Trường hợp 2: Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong các trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư bị hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên; b) Dự án có ít nhất hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc không có nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này; c) Dự án có yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

Trường hợp 3: Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.

Như vậy, việc lựa chọn và xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được thực hiện theo các trường hợp khác nhau tùy thuộc vào các tiêu chí như tổng chi phí thực hiện dự án, số lượng và loại hình nhà đầu tư, cũng như yêu cầu về bảo đảm quốc phòng và an ninh. Điều này giúp đảm bảo tính pháp lý và sự công bằng trong việc quản lý và triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất trong quốc gia.

 

4. Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP), việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được cụ thể hóa với những quy định chi tiết sau đây:

  1. Đối với dự án quy định tại Điều 11 Nghị định này, chúng sẽ được tổng hợp và đưa vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy trình cụ thể như sau:

a) Đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ dựa vào Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án. Trong quá trình này, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ hợp tác với các cơ quan liên quan để xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư. Sau đó, báo cáo sẽ được trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tiến hành phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Đối với các dự án thực hiện tại khu kinh tế, Ban quản lý khu kinh tế sẽ có trách nhiệm xác định và phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư trước khi danh mục dự án được công bố.

b) Đối với các dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc lập và phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ tuân theo các quy định tại các khoản 2 và 3 của Điều 12 Nghị định.

  1. Quy trình lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất đối với các dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư như sau:

a) Trường hợp dự án do các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nộp đến Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Nội dung đề xuất sẽ bao gồm tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án và vốn đầu tư, phương án huy động vốn, thời hạn và tiến độ đầu tư, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có), mục đích sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt. Ngoài ra, hồ sơ cũng phải bao gồm phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án, đảm bảo quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững của dự án đầu tư, cùng với yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư.

b) Trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất: Nhà đầu tư có quyền đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất nằm ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Nhà đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án và gửi đến Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau: Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cam kết chịu mọi chi chí và rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận. Nội dung đề xuất dự án đầu tư cụ thể sẽ bao gồm tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án và vốn đầu tư, phương án huy động vốn, thời hạn và tiến độ đầu tư, phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án, đảm bảo quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững của dự án đầu tư. Hồ sơ cũng phải đi kèm với các tài liệu chứng minh tư cách pháp lý, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư. Nếu có, cần phải bổ sung các tài liệu cần thiết để giải trình hồ sơ đề xuất dự án.

Như vậy, việc cụ thể hóa và bổ sung các quy định liên quan đến việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đầu tư xây dựng, đồng thời đảm bảo tính pháp lý và sự phù hợp với quy định của pháp luật.

  1. Công bố danh mục dự án:

a) Theo quy định của pháp luật về đầu tư và danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất đã được phê duyệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế (đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế) sẽ căn cứ vào Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công bố danh mục dự án theo quy định tại điểm c khoản 1, và khoản 4 của Điều 4 cùng khoản 2 Điều 5 trong Nghị định này.

b) Nội dung công bố thông tin:

I. Thông tin về dự án:

  • Tên dự án: Cung cấp tên chính xác và đầy đủ của dự án, đảm bảo tính rõ ràng và dễ hiểu cho công chúng.
  • Mục tiêu đầu tư: Trình bày rõ ràng mục tiêu mà dự án muốn đạt được, nhấn mạnh vào lợi ích và tác động của dự án đối với cộng đồng và kinh tế.
  • Quy mô đầu tư: Đưa ra thông tin chi tiết về quy mô dự án, bao gồm diện tích, công suất, số lượng, và các chỉ số liên quan.
  • Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án và vốn đầu tư: Cung cấp thông tin về dự kiến tổng chi phí thực hiện dự án, kèm theo nguồn vốn dự kiến và cách huy động vốn.

II. Thông tin về đất đai:

  • Hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án: Mô tả tình trạng hiện tại của đất đai tại địa điểm thực hiện dự án, bao gồm mục đích sử dụng đất và diện tích khu đất liên quan.
  • Các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt: Đưa ra thông tin về các chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt liên quan đến dự án, đảm bảo tính phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế và xã hội.

III. Yêu cầu về nhà đầu tư:

Yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư: Trình bày yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm và tài chính mà nhà đầu tư cần có để thực hiện dự án thành công.

IV. Thời hạn và hồ sơ đăng ký:

  • Thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án: Xác định rõ thời gian mà nhà đầu tư có thể nộp hồ sơ đăng ký tham gia thực hiện dự án.
  • Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia: Hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thông qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.

V. Thông tin bổ sung:

Các thông tin khác: Cung cấp các thông tin bổ sung cần thiết và quan trọng để giải đáp các thắc mắc của công chúng và các bên liên quan.

Thông qua việc công bố danh mục dự án và cung cấp các thông tin chi tiết liên quan, việc triển khai các dự án đầu tư sử dụng đất sẽ được thực hiện một cách minh bạch, hợp pháp và đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quản lý và giám sát.

 

5. Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất được thực hiện ra sao?

Trình tự thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất là một quy trình phức tạp và bao gồm các bước chính như sau:

Bước 1. Thu thập và thông tin về quy hoạch hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch: Trong bước này, các cơ quan liên quan sẽ thu thập và tổng hợp thông tin liên quan đến quy hoạch đang tồn tại hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch. Các thông tin này bao gồm kế hoạch phát triển đô thị, kế hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan khác.

Bước 2. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng: Dựa trên thông tin đã thu thập, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng. Quy hoạch xây dựng là cơ sở để quản lý sử dụng đất và phát triển đô thị, đảm bảo tính bền vững và hài hòa về môi trường.

Bước 3. Lựa chọn nhà đầu tư: Sau khi có quy hoạch xây dựng, bước tiếp theo là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Quá trình này bao gồm đánh giá và so sánh năng lực, kinh nghiệm và tài chính của các nhà đầu tư tiềm năng.

Bước 4. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường: Trước khi tiến hành triển khai dự án, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) là bước cần thiết để đảm bảo rằng dự án không gây hại đến môi trường và xã hội. Sau khi ĐTM được phê duyệt, kế hoạch bảo vệ môi trường cũng cần được xác nhận để đảm bảo việc thực hiện dự án đúng các tiêu chuẩn môi trường đã đề ra.

Bước 5. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; thẩm định thiết kế cơ sở: Tiếp theo, nhà đầu tư sẽ lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án (NCKF) để đánh giá tính khả thi về kỹ thuật, kinh tế và xã hội của dự án. NCKF sẽ được thẩm định và phê duyệt. Sau đó, tiến hành thẩm định thiết kế cơ sở của dự án.

Bước 6. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Để thực hiện dự án, cần có quyền sử dụng đất, do đó, trong bước này, nhà đầu tư sẽ tiến hành các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Sau khi đạt được quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bước 7. Lập, thẩm định về thiết kế bản vẽ thi công; dự toán (nếu có); cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng, PCCC…: Cuối cùng, sau khi có quyền sử dụng đất và đã thực hiện các bước trước đó, nhà đầu tư sẽ tiến hành lập và thẩm định về thiết kế bản vẽ thi công, dự toán kinh phí (nếu có) và tiếp tục thực hiện các thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Sau đó, dự án sẽ được quản lý chất lượng, bao gồm kiểm tra việc thi công và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Thời hạn phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đầu tư và các văn bản quy định liên quan khác. Quy trình này cần tuân thủ đúng quy trình pháp lý và đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tham khảo thêm:

Chúng tôi hiểu rằng đôi khi quý khách hàng có thể đối mặt với những vấn đề pháp lý phức tạp hoặc có những câu hỏi cần được giải đáp. Vì vậy, chúng tôi xin đề nghị quý khách hàng hãy tin tưởng và liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến thông qua số hotline 19006162. Đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp và tận tâm của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và đáp ứng mọi yêu cầu, cung cấp những giải pháp phù hợp nhất cho quý khách hàng.

Ngoài ra, chúng tôi cũng mong muốn quý khách hàng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ nhanh chóng phản hồi và giải đáp mọi thắc mắc một cách chính xác và đáng tin cậy.