1. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai?

Thưa luật sư, xin luật sư cho biết khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất người dân phải nộp những loại thuế gì? Cách tính những loại thế này như thế nào? Trên thực tế, có cách thức nào để người dân giảm tiền thuế phải đóng được không? Những cách thức đó có những rủi ro pháp lý gì?
Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn Bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý Bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1. Về các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau:

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:

c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau)

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Thứ ba, các lệ phí khác.

- Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

2. Các phương thức giảm thuế mà người dân sử dụng trên thực tế? Phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa?

Trên thực tế, người dân/tổ chức/doanh nghiệp thường dựa vào yếu tố "khung giá đất" để "lách" tiền thuế của nhà nước. Xuất phát từ hiện trạng khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng. Nên người dân "thỏa thuận ngầm" giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.

Như đã phân tích ở trên, từ ngày 01/01/2015 thống nhất thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do vậy chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Thông thường cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.

Ví dụ cụ thể:

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Giả sử:

- Giá thực tế giao dịch: 2 tỷ x 2 % = 40 triệu

- Nếu giá ghi trên hợp đồng là: 200 triệu x 2% = 4 triệu

Như vậy, nếu giảm giá trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm được 10 lần tiền thuế. Chúng tôi không phân tích sâu trường hợp đương nhiên được miễn, giảm thuế trong trường hợp này.

Việc trốn thuế/tránh thuế sẽ đối diện với những rủi ro pháp lý gì?

Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.

Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế (Do quản lý thuế nên vấn đề này còn buông lỏng).

Vậy, Cần làm gì để đảm bảo tính pháp lý khi muốn giảm thuế thu nhập nhân?

- Bạn cần xác lập 02 hợp đồng: 01 hợp đồng dùng để đăng ký với cơ quan nhà nước (Giá thấp); hợp đồng con lại có thể viết tay nhưng ghi đúng giá thỏa thuận (trong hợp đồng này cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số.../VPCC... lập ngày...tháng...năm... thì áp dụng điều khoản.... được quy định tại hợp đồng này).

- Bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán (Trên phiếu chuyển tiền nên ghi rõ thanh toán theo hợp đồng công chứng số...VPCC lập ngày...tháng...năm). Đây là bằng chứng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.

2. Cách gọi sổ đỏ, sổ hồng?

Tên gọi “sổ hồng”, “sổ đỏ” được sử dụng phổ biến sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Tuy nhiên, nó không phải là khái niệm được luật này quy định mà nó chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.

Do vậy, sự phân biệt dưới đây chỉ mang tính tương đối.

Cụ thể, sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng…). Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.

Còn sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính. Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo hai văn bản này này, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Trên giấy này được in đầy đủ các đầu mục thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người đề nghị cấp Giấy chưa có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì ghi “Chưa chứng nhận quyền sở hữu” vào các mục không có tài sản hoặc không đề nghị.

Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.

Về việc quản lý Giấy chứng nhận sau khi chuyển nhượng, pháp luật quy định như sau:

Theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CPThông tư số 17/2009/TT-BTNMT nói trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của toàn bộ công trình vẫn do chủ đầu tư giữ. Tuy nhiên, sau khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký biến động. Theo đó, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sử dụng chung thửa đất và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư. Còn quyền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận ban đầu của chủ đầu tư sẽ được ghi là "Thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”.

Trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban đầu của chủ đầu tư đã chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ nhà chung cư thì khi chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người mua thì trên Giấy chứng nhận của chủ đầu tư được ghi “Đã bán căn hộ số ...”.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng “chung cư mini” thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Trong trường hợp người mua căn hộ mini có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

3. Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ bị mất?

Thưa Luật sư: Tên tôi là Đinh Q. M Địa chỉ Hà Nội. Hiện nay gia đình tôi bị mất sổ đỏ.Vậy tôi cần có những giấy tờ gì,và làm thủ tục như thế nào để xin cấp lại sổ đỏ ?
Tôi xin trân thành cảm ơn Luật sư!
Người gửi: Đinh Q.M

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì để được cấp lại giấy chứng nhận ( sổ đỏ) bạn cần thực hiện thủ tục như sau:

"Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận ( sổ đỏ) do bị mất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính về hồ sơ địa chính bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân;

- Trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Do đó thì bạn có thể thực hiện theo trình tự thủ tục như trên để nhanh chóng được cấp lại Giấy chứng nhận trong thời gian sớm nhất.

4. Đất đổi cho xóm làm nhà văn hóa có làm được sổ đỏ hay không?

Xin chào luật sự công ty luật Minh Khuê, mong luật sự tư vấn cho tôi về vấn đề đổi đất cho xóm làm nhà văn hóa. Xóm tôi được UBND xã cấp cho một mảnh đất, mảnh đất này trước đây là đất nông nghiệp trồng lúa. Nay UBND xã quyết định cấp mảnh đất này cho xóm làm nhà Văn Hóa Xóm. Nay xóm muốn đổi mảnh đất này với mảnh đất thổ cư của gia đình tôi để xây dựng nhà Văn Hóa Xóm.
Vậy luật sự cho tôi hỏi: Sau khi đổi đất, gia đình tôi có được cấp sổ đỏ cho mảnh đất đã đổi cho xóm không? Và nếu được cấp giấy sữ dụng đất thì là giấy sử dụng đất ở hay đất vườn?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Dựa trên các dữ liệu bạn đưa ra thì mảnh đất xóm được cấp là đất nông nghiệp muốn đổi lấy mảnh đất thổ cư nhà bạn để làm nhà văn hóa, trường hợp này ở đây có sự chuyển quyền sử dụng đất. Để được cấp sổ đỏ cho mảnh đất mà xóm đổi với bạn thì bạn cần phải làm văn bản có xác nhận đồng ý chuyển nhượng mảnh đất thổ cư của mình cho xóm và nhận bồi thường bằng mảnh đất nông nghiệp xóm được cấp và có dấu xác nhận của xã cho phép bạn và xóm đổi đất. Sau khi có xác nhận của xóm và xã thì bạn có thể lên Văn phòng đất đai ở huyện, quận tiến hành đăng ký biến động đất đai và xin cấp sổ đỏ với mảnh đất bạn được nhận. Trong hồ sơ xin cấp sổ đỏ bạn phải kèm theo bản xác nhận đồng ý đổi đất nêu trên, đồng khi làm sổ đỏ bạn có thể đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng"

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
[...........]
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền".

5. Làm thế nào để nhập đất vào sổ đỏ chung?

Kính chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Anh A bán đất cho anh B 250m2 đất vườn: trong đó, 200m2 có sồ đỏ, còn 50m2 là giấy tay (không có công chứng, chỉ có 2 người ở cạnh hai bên làm chứng và ký tên) anh A mất tích anh B mới bán lại cho tôi ( anh C).

Vậy cho tôi xin phép hỏi luật sư:

1/ làm cách nào để tôi nhập 50m2 đất (mua bán giấy tay) vào sổ đỏ chung với 200m2 trước. 2/ trên đất 200m2 có sổ đỏ này có sẳn một căn nhà cấp 4 xây dựng trong lúc nhà nước có chính sách qui hoạch nên căn nhà này không được cấp giấy phép XD. Nay qui hoạch này đã chính thức có công văn xóa bỏ qui hoạch, vậy tôi làm cách nào để làm được sổ hồng cho căn nhà này.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Thứ 1: 50 m2 đất là giấy viết tay không có công chứng nên đầu tiền bạn phải xem 50 m2 đất này có đủ điều kiện được chuyển nhượng không theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 :

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Hai là, việc bạn làm hợp đồng mua bán này, đối tượng của hợp đồng ở đây là bất động sản. theo đó, căn cứ Bộ luật dân sự 2005: đối với tài sản là động sản thì khi thực hiện hợp đồng mua bán sẽ không phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nhận được tài sản trao đổi trong hợp đồng mua bán; đối với tài sản là bất động bản khi thực hiện hợp đồng mua bán bạn sẽ phải thực hiện đăng ký, kể từ thời điểm đăng ký xong thì hợp đồng sẽ có hiệu lực.

Do đó, khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất bạn sẽ phải công chứng, chứng thực hợp đồng tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng.

Sau khi bạn thực hiện xong hợp đồng mua bán, bạn thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Theo đó, bạn chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao);

2. Hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

1. Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

2. Chứng minh thư nhân, sổ hộ khẩu của cả hai bên;

3. Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn, biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến phần đất.

- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ thời điểm nhận được hồ sơ.

Lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhương;

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với trường hợp quận thuộc thành phố trung ương; phường nội thành hoặc thị xã trực thuộc tỉnh:

Nếu như đất có cả nhà ở: phí cấp giấy chứng nhận mới là 100 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 50 nghìn đồng.

Nếu như chỉ có đất: phí cấp giấy chứng nhận mới là 25 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 20 nghìn đồng.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn sẽ được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.

Thứ 2: Thủ tục thêm 50 m2 đất vào sổ đỏ chung:

Bạn muốn thêm 50 m2 vào sổ đỏ thì bạn phải làm thủ tục đăngg ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của luật đất đai cụ thể là tại khoản 3 Điều 87 như sau :

" 3. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.

Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Thứ 3: Thủ tục cấp sổ hồng: Trường hợp này sẽ làm thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất theo nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

6. Làm thế nào để đòi lại được sổ đỏ?

Thưa Luật sư, tôi có mua lại của vợ chồng cô chú bên chồng tôi 1 căn hộ tập thể từ năm 1997 và đến năm 2011 thì đã làm Hợp đồng mua bán và sang tên đổi chủ (sổ đỏ đã đứng tên vợ chồng tôi).

Làm xong chú tôi bảo là đưa cho chú ấy xem và chú ấy giữ luôn không trả lại sổ đỏ cho tôi. Tôi có hỏi vài lần nhưng chú ấy không trả với lý do là bảo bố tôi phải đến làm việc với cô chú ấy. Vậy xin hỏi luật sư tôi phải làm thế nào để lấy lại được sổ đỏ và nếu tôi ra phường báo mất thì có làm lại được sổ không ạ?

Rất mong luật sư tư vấn giúp!

Từ: Huong Huong

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau;

Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 105. Tài sản

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản."

Nghị định về Giao dịch bảo đảm năm 2013 quy định:

"1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp."

9. Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch."

Như vậy, căn cứ vào các quy định pháp luật trên thì sổ đỏ của bạn không phải là tài sản do đó khi bị người khác chiếm giữ bạn có khởi kiện thì Tòa cũng sẽ không chấp nhận yêu cầu của bạn. Sổ đỏ chỉ là cơ sở xác nhận quyền sở hữu của chủ thể với tài sản là đất đai và tài sản gắn liền trên đất.Trong trường hợp này, Bạn nên yêu cầu trả lại sổ cho mình,nếu họ không trả và việc giữ sổ đỏ này ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của bản thân bạn có thể trình báo với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Theo đó, hành vi của họ sẽ bị xử phạt hành chính. bạn có thể báo mất để được cấp lại nhưng khi cấp lại sổ đỏ cho bạn cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo, nếu trong quá trình thông báo chú của bạn đứng ra nhận mình đang giữ sổ đỏ thì cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ không cấp lại sổ cho bạn được.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số tổng đài 1900.1975 để được hỗ trợ tư vấn pháp lí trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê