Thương binh chuyển mục đích sử dụng đất có được miễn, giảm tiền sử dụng đất hay không?

Trường hợp cụ thể, tôi là thương binh có tỷ lệ thương tật 61%, muốn chuyển mục đích sử dụng 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại thôn Bồng Mạc, xã Yên Lãng, Thành phố Hà Nội. Thửa đất có tổng diện tích 507 m², trong đó 200 m² là đất ở nông thôn và 307 m² là đất trồng cây lâu năm.

Vậy trường hợp của tôi có thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích hay không? Nếu được hưởng chính sách thì mức miễn, giảm được xác định theo tỷ lệ thương tật, diện tích đất hay các điều kiện nào khác? Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thì số tiền được tính như thế nào?

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác theo quy định pháp luật. Khoản 44 Điều 3 của Luật cũng xác định tiền sử dụng đất là khoản tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. 

1. Thương binh chuyển mục đích sử dụng đất có được miễn, giảm tiền sử dụng đất không?

Tiền sử dụng đất là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chẳng hạn như chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Đối với thương binh, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tùy thuộc vào tỷ lệ tổn thương cơ thể, diện tích đất chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở và các điều kiện hưởng chính sách theo quy định. Do đó, không phải mọi trường hợp thương binh đều được miễn giảm hay miễn toàn bộ tiền sử dụng đất.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 104 Nghị định 131/2021/NĐ-CP, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất bao gồm:

Thương binh, kể cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 81% trở lên.

Theo quy định này, thương binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 81% trở lên thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện áp dụng chính sách.

Đối với thương binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80%, khoản 1 Điều 105 Nghị định 131/2021/NĐ-CP quy định:

Giảm 90% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi Nhà nước giao đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho thương binh, kể cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80%.

Như vậy, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với thương binh được xác định theo hai nhóm chính:

• Tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 81% trở lên: thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất;
• Tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80%: được giảm 90% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở, thương binh hoặc người có công với cách mạng không được áp dụng mức giảm 90% theo chính sách nêu trên mà phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định chung. Vì vậy, để xác định chính xác số tiền được miễn, giảm, cần tiếp tục xem xét hạn mức giao đất ở tại địa phương và các điều kiện hưởng chính sách trong từng trường hợp cụ thể.

Luật sư tư vấn mức thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thương binh, gọi: 19006162

2. Điều kiện để thương binh được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích?

Ngoài điều kiện về tỷ lệ tổn thương cơ thể, thương binh cần đáp ứng các điều kiện liên quan đến diện tích đất, số lần hưởng chính sách và hồ sơ chứng minh để được áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất.

• Diện tích thuộc phạm vi được ưu đãi: Đối với trường hợp giảm 90%, chính sách chỉ áp dụng trong hạn mức giao đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức không được hưởng mức giảm này và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định chung.
• Chưa từng hưởng chính sách miễn, giảm: Chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất đối với người có công chỉ được áp dụng một lần đối với hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, cần xác định người đề nghị đã từng được miễn, giảm khi được giao đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước hay chưa.
• Có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng ưu đãi: Hồ sơ cần có thẻ thương binh, quyết định hưởng chế độ ưu đãi, giấy xác nhận tỷ lệ thương tật hoặc tỷ lệ tổn thương cơ thể và các giấy tờ liên quan theo yêu cầu.
• Được cơ quan có thẩm quyền xác nhận: Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác định đối tượng, tỷ lệ tổn thương cơ thể, diện tích được hưởng ưu đãi và việc đã từng hưởng chính sách trước đó để làm căn cứ quyết định mức miễn, giảm.

Như vậy, việc hưởng chính sách không chỉ phụ thuộc vào việc người sử dụng đất là thương binh mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về phạm vi diện tích, số lần hưởng ưu đãi, hồ sơ chứng minh và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Người có công cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh chế độ thương binh (thẻ thương binh, quyết định trợ cấp, giấy chứng nhận tỷ lệ thương tật 61%). Cơ quan quản lý đất đai sẽ thẩm định và ban hành quyết định giảm tiền sử dụng đất để cơ quan Thuế làm căn cứ thông báo số tiền 10% còn lại phải nộp.

3. Hạn mức diện tích được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của thương binh?

Hạn mức giao đất ở là căn cứ để xác định diện tích đất được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất khi thương binh chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trường hợp diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở thì được xem xét áp dụng chính sách ưu đãi theo tỷ lệ tổn thương cơ thể; phần diện tích vượt hạn mức phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định chung.

Hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phù hợp với điều kiện, quỹ đất và đặc điểm của từng địa phương. Vì vậy, để xác định chính xác diện tích được hưởng ưu đãi, cần căn cứ vào vị trí thửa đất và hạn mức giao đất ở đang áp dụng tại địa phương đó.

Đối với thành phố Hà Nội, Điều 13 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/09/2024 quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân như sau:

• Phường, thị trấn: từ 50 m² đến 90 m²;
• Xã vùng đồng bằng: từ 80 m² đến 180 m²;
• Xã vùng trung du: từ 120 m² đến 240 m²;
• Xã vùng miền núi: từ 150 m² đến 300 m².

Theo đó, đối với thương binh thuộc diện được giảm 90% tiền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 105 Nghị định 131/2021/NĐ-CP, diện tích chuyển mục đích được xác định thành hai phần:

• Diện tích trong hạn mức giao đất ở: được xem xét giảm 90% tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện hưởng chính sách;
• Diện tích vượt hạn mức giao đất ở: không được áp dụng mức giảm 90% theo chính sách ưu đãi dành cho thương binh và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định chung.

Như vậy, việc xác định hạn mức cần được thực hiện trước khi tính tiền sử dụng đất, theo trình tự: xác định tổng diện tích xin chuyển mục đích, xác định hạn mức tại địa phương, phân chia diện tích trong và vượt hạn mức, sau đó áp dụng chính sách ưu đãi đối với phần diện tích đủ điều kiện.

Hạn mức này cũng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp (như đất trồng cây lâu năm) sang đất ở. Đồng thời đây cũng là căn cứ quan trọng để tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức và ngoài hạn mức.

Ví dụ: Nếu thửa đất tại xã Yên Lãng, Hà Nội thuộc khu vực xã vùng đồng bằng và hạn mức giao đất ở tối đa là 180 m², thì trường hợp thương binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% chuyển 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở sẽ được xác định như sau: 180 m² trong hạn mức được giảm 90% tiền sử dụng đất; 120 m² vượt hạn mức không được áp dụng mức giảm 90% và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định chung.

4. Cách tính tiền sử dụng đất khi thương binh chuyển mục đích sử dụng đất?

Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng tổng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức và phần diện tích vượt hạn mức. Trong đó, phần diện tích trong hạn mức được áp dụng chính sách miễn, giảm dành cho thương binh; phần diện tích vượt hạn mức không được hưởng mức giảm 90% này và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định chung.

Công thức tổng quát:

Tổng tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền nộp trong hạn mức sau miễn, giảm + Tiền nộp đối với diện tích vượt hạn mức

Đối với trường hợp chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo chính sách điều chỉnh về tiền sử dụng đất, trong đó có các quy định áp dụng từ ngày 01/01/2026 tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất gốc trong trường hợp này được xác định như sau:

• 180 m² trong hạn mức: thu 30% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp;
• 120 m² vượt hạn mức nhưng dưới một lần hạn mức: thu 50% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Áp dụng đối với trường hợp chuyển 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Đối với 180 m² trong hạn mức: Thương binh được giảm 90% tiền sử dụng đất. Do đó, số tiền thực tế phải nộp bằng 10% số tiền tính theo mức thu gốc 30%, tương đương 3% giá trị chênh lệch:

180 m² x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x 30% x (100% - 90%)

Tương đương: 180 m² × (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x 3%

Đối với 120 m² vượt hạn mức: Phần diện tích này không được giảm 90% theo chính sách ưu đãi dành cho thương binh và được tính theo mức thu 50% giá trị chênh lệch:

120 m² x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x 50%

Tổng tiền sử dụng đất phải nộp: 

[180 m² × (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) × 3%] + [120 m² x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) × 50%]

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp được xác định theo bảng giá đất hiện hành của thành phố Hà Nội, căn cứ vị trí cụ thể của thửa đất tại thôn Bồng Mạc, xã Yên Lãng.

Lưu ý, các tỷ lệ nêu trên là cách tính theo trường hợp minh họa và chính sách đang được viện dẫn. Khi thực hiện thủ tục thực tế, cần căn cứ văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, vì chính sách về tỷ lệ thu và ưu đãi tiền sử dụng đất có thể được điều chỉnh.

Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai, tiền sử dụng đất, chính sách miễn, giảm đối với người có công hoặc các vấn đề thuế có liên quan, có thể liên hệ Luật sư Lê Minh Trường để được tư vấn qua zalo, hoặc gọi số 0986.11.66.05.

Trân trọng cảm ơn!