Thương binh chuyển mục đích sử dụng đất có được miễn giảm thuế?

Vậy, Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất 300 m2 thì có được miễn thuế chuyển mục đích sử dụng đất không? Mức thuế phải nộp là bao nhiêu? (Người Hỏi: A Chuyển - TP Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Khoản 11, Điều 3 Luật đất đai năm 2024 có quy định: “11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này”.

Đồng thời khoản 44 Điều 3 Luật này cũng quy định: “44. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất (hay còn gọi là thuế chuyển mục đích sử dụng đất) cho nhà nước. Đồng thời Luật đất đai cũng cho phép cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất (căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 121 Luật đất đai) nếu loại đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất này bắt buộc phải đăng ký đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.

1. Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Ý nghĩa và ảnh hưởng

Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ loại đất này sang loại đất khác (thường là chuyển đất nông nghiệp sang đất ở) trong một khoảng thời gian hoặc theo một quyết định cụ thể.

Việc quy định hạn mức này nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất, đảm bảo quy hoạch sử dụng đất, cân đối giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại từng địa phương.

Luật đất đai năm 2024 quy định thẩm quyền ban hành hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất thuộc UBND tỉnh/thàn phố. Theo Điều 13 của Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội đã ban hành ngày 27 tháng 9 năm 2024 quy định:

 Điều 13. Hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn (thực hiện khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai)

Đối chiếu với quy định trong Quyết định 61/2024/QĐ-UBND thì xã Yên Lãng, Thành phố Hà Nội thuộc các xã vùng đồng bằng nên có hạn mức giao đất tối tiểu là 80 m² và tối đa là 180 m².

Như vậy, hạn mức này là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp (như đất trồng cây lâu năm) sang đất ở. Đồng thời đây cũng là căn cứ quan trọng để tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức và ngoài hạn mức.

Luật sư tư vấn mức thuế phải nộp cho thương binh khi chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 19006162

2. Thương binh 61% có được miễn thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất không?

^{Theo Luật Đất đai năm 2024, kết hợp Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 131/2021/NĐ-CP về ưu đãi người có công với cách mạng, chính sách cụ thể đối với trường hợp này được áp dụng như sau:} 

2.1 Mức giảm tiền sử dụng đất

• Mức ưu đãi áp dụng: Giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp (theo quy định khoản 1 điều 105 Nghị định 131/2021/NĐ-CP: “Giảm 90% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi Nhà nước giao đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, khi được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với các đối tượng sau: Người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945; thương binh, bao gồm cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 61% đến 80%.”.
• Thương binh chỉ được xét miễn 100% tiền sử dụng đất khi có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 81% trở lên hoặc thuộc diện thương binh mất khả năng lao động hoàn toàn được quy định đặc biệt (theo quy định tại điểm d, khoản 1 điều 104 Nghị định 131/2021/NĐ-CP: “d) Thương binh, bao gồm cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học có tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 81% trở lên.”

Như vậy, Thương binh có tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% không được miễn 100% mà sẽ được giảm 90% tiền sử dụng đất khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại thôn Bồng Mạc, xã Yên Lãng.

2.2. Các điều kiện đi kèm để nhận ưu đãi

Để được giảm 90% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại địa phương, người đứng tên quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các nguyên tắc:

• Áp dụng trong hạn mức: Diện tích được giảm 90% tiền sử dụng đất tối đa là 180 m² (theo hạn mức tối đa quy định cho xã Yên Lãng). Phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo quy định chung.
• Số lần áp dụng: Chỉ được giải quyết miễn hoặc giảm 1 lần duy nhất cho hộ gia đình/cá nhân người có công. Nếu trước đây đã từng được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, mua nhà ở nhà nước hoặc cấp sổ đỏ lần đầu, thì lần chuyển mục đích này sẽ không được giảm nữa.

Thủ tục thực hiện: Người có công cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh chế độ thương binh (thẻ thương binh, quyết định trợ cấp, giấy chứng nhận tỷ lệ thương tật 61%). Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ thẩm định và ban hành quyết định giảm tiền sử dụng đất để cơ quan Thuế làm căn cứ thông báo số tiền 10% còn lại phải nộp.

3. Cách tính thuế khi chuyển đổi 300 mét vuông

Khi chuyển đổi 300 m² đất nông nghiệp sang đất ở tại thôn Bồng Mạc, xã Yên Lãng, diện tích đất của bạn sẽ được chia làm hai phần: trong hạn mức và vượt hạn mức.

Căn cứ theo hạn mức giao đất ở tại địa phương (tối đa 180 m²), Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi mới nhất, nghĩa vụ tài chính của thương binh có tỷ lệ tổn thương 61% được xác định cụ thể như sau:   

3.1. Phân chia diện tích tính tiền sử dụng đất

• Diện tích trong hạn mức (180 m²): Được áp dụng chính sách giảm 90% tiền sử dụng đất dành cho thương binh 61%. Bạn chỉ cần nộp 10% tiền sử dụng đất của phần diện tích này.   
• Diện tích vượt hạn mức (120 m²): Đối với phần diện tích vượt hạn mức (300 m² - 180 m² = 120 m²), bạn không được áp dụng giảm 90% tiền sử dụng đất. Bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định chung đối với phần vượt hạn mức.   

3.2. Mức thu áp dụng đối với từng phần diện tích

Theo chính sách điều chỉnh về tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích, số tiền sử dụng đất gốc (trước khi giảm trừ thương binh) tính trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp được thu theo các tỷ lệ sau:

• Đối với 180 m² (Trong hạn mức): Áp dụng mức thu 30% giá trị chênh lệch.
• Đối với 120 m² (Vượt hạn mức dưới 1 lần hạn mức): Áp dụng mức thu 50% giá trị chênh lệch

Lưu ý: Nhà nước đang có chính sách giảm thuế  từ 1/1/2026 áp dụng những ưu đãi của Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị đinh 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất. Trong nghị định 291/2025/NĐ-CP  có nhiều ưu đãi đối với người dân thông thường về giảm tỷ lệ % thuế chuyển mục đích sử dụng đất.  

Tổng tiền nộp = [Tiền nộp cho diện tích trong hạn mức] + [Tiền nộp cho diện tích vượt hạn mức]

Trong đó:

1. Tiền nộp cho diện tích trong hạn mức (180 m²): 180 m2 (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp)   30 (100% - 90%  miễn giảm) - (Tương đương bạn chỉ nộp 3% giá trị chênh lệch địa chính cho phần này).
2. Tiền nộp cho diện tích vượt hạn mức (120 m²): 120 m (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệ)  x 50%. (Phần này không được giảm 90% của chính sách người có công, thu ở mức 50% giá trị chênh lệch). [

(Lưu ý: Giá đất ở và giá đất nông nghiệp sẽ căn cứ theo Bảng giá đất hiện hành của thành phố Hà Nội quy định cho vị trí thửa đất tại thôn Bồng Mạc, xã Yên Lãng).  

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, thuế Quý khách hàng có thể được Luật sư Lê Minh Trường tư vấn pháp luật trực tuyến qua zalo, gọi số: 0986.11.66.05 để dược giải đáp chuyên sâu (Mức phí tư vấn là 540.000 đồng/vụ việc - đã bao gồm VAT). Trân trọng cảm ơn!