Xin Chào Luật sư. Xin Luật sư dành ít thời gian đọc Bản hợp đồng uỷ quyền. 1. Xin Luật sư cho biết theo hợp đồng uỷ quyền trên, có phải là Bên B: NTL được toàn quyền quyết định bán và là thủ tục giấy tờ mà không cần đến sự có mặt hoặc cho phép của Bên A là TVN nữa hay không? 2. Bên A có quyền đơn phương làm thủ tục huỷ bỏ Hợp đồng uỷ quyền trên hay không? Xin Luật sư vui lòng giúp cho. Thành thật cảm ơn.

Trả lời:

Hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Vậy nội dung công việc ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận và được thực hiện công việc này nhân dân danh bên ủy quyền nên chỉ thực hiện quyền trong phạm vi ủy quyền. Nếu thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền thì không cần sự có mặt hoặc cho phép của bên A.

Việc đơn phương chấm dứt ủy quyền được thực hiện theo quy định tại Điều 569 BLDS năm 2015:

"Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có."

Thưa luật sư, Luật sư cho em hỏi trong trường hợp bố và mẹ em đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất và quyền sử dụng đất sang tên em rồi, trong trường hợp này bố em có quyền đơn phương hủy giấy chuyển nhượng mà không cần có sự đồng ý của mẹ em không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Vậy khi quý khách thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bố mẹ bạn mà thỏa mãn quy định trên thì hợp đồng này là hợp pháp và việc hủy bỏ hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 423 BLDS năm 2015 như sau:

"Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường."

Vậy, nếu không rơi vào trường hợp để hủy bỏ hợp đồng trên thì bên chuyển nhượng không thể hủy bỏ hợp đồng. Nếu hủy bỏ hợp đồng thì bố mẹ quý khách phải cùng hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng mới có hiệu lực vì theo quy định tại Điều 213 BLDS năm 2015 như sau:

"Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này."

Thưa luật sư, Em chào công ty. Em có vấn đề mong công ty mình giải đáp giúp em ạ. Nội dung như sau: trước đây ba em có mua cho anh hai em một chiếc xe và giấy tờ là đứng tên anh hai. Nhưng do anh hai chơi và 1 lần cầm xe và nhiều lần hù ba em là xe của mình nên không làm gì được. Vậy công ty có thể cho em biết ba em muốn lấy lại xe và đơn phương đổi chủ được không ạ. Nếu được thì phải làm sao ạ. Em cảm ơn công ty.

Trả lời:

Như chúng tôi đã trình bày ở trên thì một hợp đồng tặng cho tài sản nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự và không rơi vào trường hợp hủy bỏ hợp đồng thì bố bạn không lấy lại được chiếc xe và muốn đăng ký sang tên đổi chủ sở hữu xe được thì anh bạn phải viết hợp đồng tặng cho lại bố bạn chiếc xe đó thì lúc đó mới lấy lại được giấy tờ.

Thưa luật sư, Tôi có thuê mặt bằng mở quán cơm, thời hạn thuê là ba năm, mức thuê là 4.000.000đ/tháng. Hợp đồng đến nay mới được 01 năm thì chủ nhà thấy tôi buôn bán được nên muốn chấm dựt hợp đồng trước hạn với tôi. Xin hỏi trường hợp này tôi được hưởng quyền lợi gì không đơn phương chấm dứt hợp đồng (hàng tháng tôi đóng tiền đầy đủ theo hợp đồng), lúc thuê tôi có bỏ ra số vốn sửa sang nhà cửa lại thì số tiền này có trả lại cho tôi không? xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2015 thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

"Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định trên thì khi hợp đồng thuê nhà của quý khách bị chủ nhà đơn phương chấm dứt thì hai bên ngừng nghĩa vụ nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại thì theo thỏa thuận đó. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

Thưa luật sư, Hiện tại mình đang thuê căn nhà để làm salon tóc. Thời hạn hợp đồng 2 năm, từ tháng 6 năm 2015 đến tháng 6 năm 2017. Nhưng nay chủ nhà bán nhà đòi lại nhà. Như vậy chủ nhà có phải bồi thường cho tôi không ạ.? vì trong hợp đồng có điều khoản nếu bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường 50% giá trị hợp đồng, nhưng không có dấu của của phường mà chỉ có chữ kí của 2 bên. Cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Hợp đồng thuế nhà theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu."

Vậy, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực; việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điều khoản mà chúng tôi đã trích dẫn ở trên thì nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm thì tuân theo sự thỏa thuận đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.