Mục lục bài viết

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Bộ luật dân sự năm 2015;

Luật đất đai năm 2013;

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi tên Văn Huy, tôi muốn công ty hỗ trợ làm rõ trường hợp sau giúp tôi: Hộ gia đình ông A có 100m2 đất ở tại phường X, quận Y và một phần đất nông nghiệp. Hộ gia đình ông A đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H để lấy tiền đầu tư kinh doanh. Đất của hộ gia đình ông A ở xen kẽ trong khu phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụ hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, đất này được nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ ( khi gia đình ông A thuộc diện dân tộc thiểu số).

1. Xác định họ cần làm rõ những vấn đề pháp lý nào?

2. Các vấn đề cần thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất?

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Những vấn đề pháp lý cần làm rõ

1.1 Thông tin liên quan đến hiệu lực của giao dịch dân sự

Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Có thể thấy việc hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình ông A cho bà H là để lấy tiền làm vốn đầu tư kinh doanh nên có thể thấy đây là giao dịch thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm b, c Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây là năng lực hành vi dân sự của đại diện của hộ gia đình ông A thực hiện giao dịch dân sự và bà H.

1.2 Thông tin liên quan đến điều kiện được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Thông tin về mảnh đất được chuyển nhượng quyền sử dụng:

Quyền chuyển nhượng của gia đình ông A quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây gồm:

  • Gia đình ông A có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất không, đứng tên ai?
  • Đất có trong tình trạng đang tranh chấp không?
  • Quyền sử dụng đất có bị kê biên đảm bảo thi hành án không?
  • Thời hạn sử dụng đất hiện tại
  • Loại đất của đất được đem chuyển nhượng

+ Thông tin của Bên chuyển nhượng là Hộ gia đình ông A:

Các trường hợp hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013. Theo đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây gồm:

- Thông tin nơi sinh sống của gia đình ông A – Trong trường hợp thì hộ gia đình ông A đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng cho bà H nếu đất chuyển nhượng là đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản bà H cũng sinh sống trong phân khu đó. Tương tự, nếu đất chuyển nhượng là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ được Nhà nước giao thì Gia đình ông A chỉ được chuyển nhượng cho bà H nếu bà H cũng đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Thông tin về dân tộc của gia đình ông A – Trong trường hợp Hộ gia đình ông A là dân tộc thiểu số và đất chuyển nhượng là do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.

Về việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính:

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP. Theo đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây là: thông tin về việc sở hữu quyền sử dụng đất khác của các thành viên trong gia đình ông A ngoài đất được đem chuyển nhượng.

Vấn đề này được quy định cụ thể tại Điểm b.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Theo đó, trong trường hợp 100m2 đất tại phường X quận Y là đất ở, người nào trong Hộ gia đình ông A không có quyền sử dụng thửa đất ở khác (nghĩa là chỉ có quyền sử dụng một thửa đất ở); quyền sử dụng đất của người đó tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chuyển nhượng toàn bộ thì được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.

+ Thông tin của Bên nhận chuyển nhượng là bà H:

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 và điều kiện nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 193, 194 Luật Đất đai 2013. Theo đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây gồm:

- Nơi sinh sống của bà H - trong trường hợp 100m2 đất tại phường X quận Y là đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì bà H chỉ được nhận chuyển nhượng nếu sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng của bà H - Trong trường hợp 100m2 đất tại phường X quận Y là đất nông nghiệp, bà H muốn sử dụng thửa đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải đáp ứng 3 điều kiện tại Điều 193 Luật Đất đai 2013. Nếu thửa đất là đất trồng lúa mà bà H không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng.

Về việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính:

Trường hợp nhận chuyển nhượng được miễn lệ phí trước bạ quy định tại Khoản 26 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Theo đó, vấn đề pháp lý cần xác định ở đây là: điều kiện hoàn cảnh của bà H.

Theo đó, trong trường hợp 100m2 đất tại phường X quận Y là đất ở, nếu bà H có sổ hộ nghèo hoặc là đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên thì bà H sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

2. Các vấn đề cần thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng:

2.1 Các vấn đề cần chú ý:

Khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Gia đình ông A và bà H phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng.

2.2 Nội dung hợp đồng cần thỏa thuận, cam kết:

+ Các thông tin cơ bản:

Theo nguyên tắc trung thực khi soản thảo hợp đồng, 2 bên cần cam kết các thông tin sau là đúng sự thật, hợp pháp.

  • Thông tin chính của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng gồm:

Họ tên; ngày sinh; số chứng minh nhân dân; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại; số điện thoại; email (nếu có); số tài khoản ngân hàng (nếu có);…

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng ông A thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người trong gia đình thì ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện – nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng.

  • Thông tin đối tượng hợp đồng (quyền sử dụng đất) gồm:

Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thửa đất số, Tờ bản đồ số, Địa chỉ thửa đất, Diện tích, Hình thức sử dụng… (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.

+ Thông tin liên quan đến quyền lợi các bên:

Theo nguyên tắc thiện chí khi soạn thảo hợp đồng, 2 bên cần thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Đồng thời cũng cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ. Để thực hiện tốt nguyên tắc cần thỏa thuận các thông tin cụ thể như:

  • Các quyền và nghĩa vụ của các bên:

Bên chuyển nhượng có quyền: được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

  • Các thông tin khác cần thỏa thuận để thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của 2 bên:

Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 19 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP). Cần chú ý Việc ghi giá như thế nào trong hợp đồng mua bán nhà đất là do Bên bán và Bên mua thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên nếu ghi giá thấp hơn khung giá do nhà nước quy định thì cơ quan thuế căn cứ vào khung giá của nhà nước để tính thuế.

Trong tình huống trên, ông A và Bà H đã thỏa thuận mức giá cuối cùng là 4 tỷ đồng và nên ghi rõ ràng trong hợp đồng.

Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? Trả tiền một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản…). Trong trường hợp này hai bên nên chia làm 2 đợt thanh toán: đặt cọc 2 tỷ cho việc giao kết hợp đồng và sau khi hoàn thành thủ tục giấy tờ, bà H đã chính thức đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới thực hiện nghĩa vụ thanh toán nốt 2 tỷ còn lại.

Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).

Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì trách nhiệm giải quyết thế nào?...)

Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng (phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chậm bàn giao đất….)

Trách nhiệm bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất: Việc thực hiện thủ tục đăng ký trên thực tế thường thỏa thuận bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện. Điều này đảm bảo việc thực hiện thủ tục sang tên sẽ diễn ra nhanh chóng hơn so với việc để bên chuyển nhượng thực hiện. Ngoài ra, tránh trường hợp bên chuyển nhượng không chịu ký vào tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng. Do đó, nên thỏa thuận việc thực hiện thủ tục sang tên sẽ được gia đình ông A ủy quyền cho bà H thực hiện.

Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: theo Luật định, bên chuyển nhượng là Gia đình ông A phải nộp các nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhập cá nhân còn bên nhận chuyển nhượng là bà H phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, hai bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để thực hiện các nghĩa vụ tài chính trên và các nghĩa vụ tài chính khác.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê