Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi là cá nhân cho thuê nhà, xin luật sư cho tôi hỏi cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà theo quy định hiện nay như thế nào ạ? Rất mong nhận được hướng dẫn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: Ngọc Hương - TP.HCM

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý về cách tính thuế cho thuê nhà

Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài

- Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế GTGT, thues TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

 

2. Lệ phí môn bài

Mức lệ phí môn bài:

Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP, mức lệ phí môn bài phải nộp như sau:

TT

Doanh thu

Mức thu

1

Trên 500 triệu đồng/năm

01 triệu đồng/năm

2

Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm

500.000 đồng/năm

3

Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm

300.000 đồng/năm

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trong đó:

Căn cứ xác định mức đóng là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

- Nếu cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

- Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

- Nếu hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Lưu ý: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.

Hạn nộp lệ phí môn bài 2022:

Hạn nộp lệ phí môn bài:

Căn cứ khoản 9 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp lệ phí môn bài năm 2022 chậm nhất là ngày 30/01/2022, riêng:

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã chấm dứt hoạt động sản xuất, kinh doanh sau đó hoạt động trở lại thì thời hạn nộp như sau:

+ Trường hợp ra hoạt động trong 6 tháng đầu năm: Chậm nhất là ngày 30/7 năm ra hoạt động.

+ Trường hợp ra hoạt động trong thời gian 6 tháng cuối năm: Chậm nhất là ngày 30/01 năm liền kề năm ra hoạt động.

* Hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài: Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài.

 

3. Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:

Quy định về phương pháp tính thuế

- Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

- Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Công thức tính thuế

Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau: (theo Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC)

Số thuế GTGT phải nộp

=

Doanh thu tính thuế GTGT

x

5% (xem tại Phụ lục I Thông tư 40)

Số thuế TNCN phải nộp

=

Doanh thu tính thuế TNCN

x

5% (Xem tại Phụ lục I Thông tư 40)

Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

 

4. Hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng

4.1. Hồ sơ khai thuế

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm:

- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS.

- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS.

- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).

- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

 

4.2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

* Thời hạn nộp thuế: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

 

5. Mẫu tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản

>> Mẫu số: 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

 

TỜ KHAI THUẾ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ TÀI SẢN

(Áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân)

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự: □

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế: □

[01] Kỳ tính thuế:

[01a] Năm ...

[01b] Kỳ thanh toán: từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...

[01c] Tháng ... năm ...

[01d] Quý ... năm ... (Từ tháng .../... đến tháng .../...)

[02] Lần đầu: □ [03] Bổ sung lần thứ: ...

[04] Người nộp thuế: ………………………………… 

[05] Mã số thuế: 

[06] Địa chỉ liên hệ: ……………………………………… 

[07] Điện thoại: .......  [08] Fax: ..... [09] Email: ............. 

[10] Số CMND (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): ....... 

[11] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt nam): ... 

[12] Trường hợp cá nhân kinh doanh chưa đăng ký thuế thì khai thêm các thông tin sau:

[12a] Ngày sinh: …/…/…… [12b] Quốc tịch: .................. 

[12c] Số CMND/CCCD: ....  [12c.1] Ngày cấp: .....  [12c.2] Nơi cấp: ...... 

Trường hợp cá nhân kinh doanh thuộc đối tượng không có CMND/CCCD tại Việt Nam thì kê khai thông tin tại một trong các thông tin sau:

[12d] Số hộ chiếu: ......  [12d.1] Ngày cấp: ....  [12d.2] Nơi cấp: ....... 

[12đ] Số giấy thông hành (đối với thương nhân nước ngoài): ......... 

[12đ.1] Ngày cấp: ............  [12đ.2] nơi cấp: .................. 

[12e] Số CMND biên giới (đối với thương nhân nước ngoài): ...... 

[12e.1] Ngày cấp: ............  [12e.2] Nơi cấp: ................ 

[12f] Số Giấy tờ chứng thực cá nhân khác: .................. 

[12f.1] Ngày cấp: ............  [12f.2] Nơi cấp: ................... 

[12g] Nơi đăng ký thường trú: ........................................ 

[12g.1] Số nhà, đường phố/xóm/ấp/thôn: ........................ 

[12g.2] Phường/xã/Thị trấn: ............................................ 

[12g.3] Quận/Huyện/Thị xã/Thành phố thuộc tỉnh: ......... 

[12g.4] Tỉnh/Thành phố: ................................................... 

[12h] Chỗ ở hiện tại: ........................................................ 

[12h.1] Số nhà, đường phố/xóm/ấp/thôn: ........................ 

[12h.2] Phường/xã/Thị trấn: ............................................ 

[12h.3] Quận/Huyện/Thị xã/Thành phố thuộc tỉnh: ........... 

[12h.4] Tỉnh/Thành phố: .................................................... 

[12i] Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh (nếu có): Số: ... 

[12i.1] Ngày cấp: …/…/…… [12i.2] Cơ quan cấp: ............ 

[12k] Vốn kinh doanh (đồng): .............................................. 

[13] Tên đi lý thuế (nếu có): ........................................... 

[14] Mã số thuế: 

[15] Hợp đồng đại lý thuế: Số .............  ngày …/…/……....

[16] Tổ chức khai, nộp thuế thay (nếu có): ...................... 

[17] Mã số thuế: 

[18] Địa chỉ: …………………………………………………… 

[19] Điện thoại: .....  [20] Fax: ........ [21] Email: .................. 

[22] Văn bản ủy quyền (nếu có): Số ..... ngày ..... tháng ..... năm .... 

Đơn vị tin: Đồng Việt Nam

STT

Chỉ tiêu

Mã chỉ tiêu

Số tiền

1

Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ

[23]

 

2

Tổng doanh thu tính thuế

[24]

 

3

Tổng số thuế GTGT phải nộp

[25]

 

4

Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ

[26]

 

5

Tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng (nếu có)

[27]

 

6

Tổng số thuế TNCN phải nộp từ nhận tiền phạt, bồi thường (nếu có)

[28]

 

7

Tổng số thuế TNCN phải nộp [29]=[26]+[28]

[29]

 

(TNCN: Thu nhập cá nhân; GTGT: Giá trị gia tăng)

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những số liệu đã khai./.

 

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ

Họ và tên: ................................

Chứng chỉ hành nghề số: .........

………., ngày ... tháng ... năm ..…..

NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc
ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ

(Chữ ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng du (nếu có)/ Ký điện tử)

 

Trên đây là hướng dẫn cách tính thuế khi cho thuê nhà cập nhật theo quy định mới nhất. Quý khách có vướng mắc về thuế, phí, hóa đơn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.