Tình huống 1:

Kính chào Luật Sư, Nhờ Luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi như sau:

Hợp đồng mua nhà Chung cư của tôi ký ngày 23/10/2015, đứng tên mua là cá nhân tôi. Thời điểm mua chung cư, tôi có vay ngân hàng khoảng gần 70%, trả theo tiến độ kể từ thời điểm giải ngân từ tháng 11/2015 cho tới nay. Hóa đơn tiền mua nhà, chủ đầu tư đã ra theo tiến độ thanh toán, và đã ra hết hóa đơn 95% tính tới cuối năm 2016. Hiện nay, chủ đầu tư vẫn chưa ra được sổ hồng cho căn hộ chung cư tôi đã mua. Tôi vừa mới kết hôn tháng 10/2020 nhưng chưa làm giấy đăng ký kết hôn.

Vậy xin luật sư tư vấn trong các trường hợp sau:

1. Nếu tôi làm giấy đăng ký kết hôn, sau này sổ hồng căn hộ tôi muốn đứng tên riêng và có quyền mua bán, chuyển nhượng mà không phải lệ thuộc vào ý kiến của chồng thì tôi cần phải làm các thủ tục gì?

2. Trường hợp, chồng tôi làm văn bản cam kết tài sản riêng sau ngày đăng ký kết hôn nhưng trước thời điểm chủ đầu tư thông báo cung cấp các giấy tờ cần thiết để ra sổ hồng (có thể trước ngày chủ đầu tư thông báo rất lâu, do tính tới thời điểm này không biết bao giờ mới ra sổ, có thể là vài năm sau nữa). Như vậy với văn bản cam kết tài sản riêng này thì đã đủ pháp lý để ra sổ hồng riêng hay không? Và sau này bán hay sang nhượng căn hộ thì chỉ cần kèm theo văn bản cam kết tài sản riêng đã ký trên hay còn giấy tờ nào khác?

3. Trường hợp, chúng tôi làm văn bản thỏa thuận tài sản riêng tiền hôn nhân thì thủ tục như thế nào? Thời điểm này tôi chỉ có hợp đồng mua căn hộ, chưa có sổ hồng riêng thì văn bản thỏa thuận tài sản riêng tiền hôn nhân có hiệu lực đối với căn hộ của tôi không, và sau này bán hoặc chuyển nhượng có thể xảy ra tranh chấp không?

Tôi xin chân thành cảm ơn./.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Hôn nhân của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Hôn nhân, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2015.

- Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Lựa chọn chế độ hôn nhân theo pháp luật

Câu hỏi 1: Nếu tôi làm giấy đăng ký kết hôn, sau này sổ hồng căn hộ tôi muốn đứng tên riêng và có quyền mua bán, chuyển nhượng mà không phải lệ thuộc vào ý kiến của chồng thì tôi cần phải làm các thủ tục gì?

>> Xem thêm:  Tài sản là gì ? Cho ví dụ về tài sản ? Nước, không khí, phần mềm có phải là tài sản hay không ?

Căn cứ theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, theo quy định ở trên tài sản hình thành trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng. Tuy nhiên hiện nay chị mới thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng, nếu thời điểm hiện tại chị đăng ký kết hôn đồng nghĩa với việc thanh toán 5% còn lại và các khoản thanh toán khác sẽ sử dụng tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân để thanh toán do đó những điều chị phân vân là hoàn toàn có cơ sở.

Đối với trường hợp này chị có thể xử lý theo 2 cách:

Cách 1: Lập văn bản xác nhận nguồn gốc tài sản là tài sản riêng (Có công chứng).

Cách 2: Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng (Do anh chị chưa ĐKKH).

2.2 Phân chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân

Câu hỏi 2: Trường hợp, chồng tôi làm văn bản cam kết tài sản riêng sau ngày đăng ký kết hôn nhưng trước thời điểm chủ đầu tư thông báo cung cấp các giấy tờ cần thiết để ra sổ hồng (có thể trước ngày chủ đầu tư thông báo rất lâu, do tính tới thời điểm này không biết bao giờ mới ra sổ, có thể là vài năm sau nữa). Như vậy với văn bản cam kết tài sản riêng này thì đã đủ pháp lý để ra sổ hồng riêng hay không? Và sau này bán hay sang nhượng căn hộ thì chỉ cần kèm theo văn bản cam kết tài sản riêng đã ký trên hay còn giấy tờ nào khác?

Căn cứ theo Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự như sau:

“Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”

Như vậy, văn bản xác nhận nguồn gốc tài sản riêng có công chứng là văn bản thể hiện rõ cam kết và xác nhận tài sản có nguồn gốc là tài sản riêng thì các bên cam kết phải có nghĩa vụ tôn trọng thực hiện.

Khi làm hồ sơ cấp sổ đỏ kèm theo văn bản này để cấp sổ đỏ đứng tên chị. Chị lưu lại văn bản này để khi chuyển nhượng căn hộ có cơ sở để công chứng hợp đồng không cần chữ ký của chồng chị.

>> Xem thêm:  Khách thể của quan hệ pháp luật hôn nhân và gia đình là gì ?

Tuy nhiên với cách thực hiện này mặc dù căn hộ là tài sản riêng, nhưng những hoa lợi lợi tức phát sinh từ căn hộ. Ví dụ: Tiền cho thuê căn hộ lại là tài sản chung.

2.3. Lựa chọn chế độ tài sản hôn nhân theo thỏa thuận

Câu hỏi 3: Trường hợp, chúng tôi làm văn bản thỏa thuận tài sản riêng tiền hôn nhân thì thủ tục như thế nào? Thời điểm này tôi chỉ có hợp đồng mua căn hộ, chưa có sổ hồng riêng thì văn bản thỏa thuận tài sản riêng tiền hôn nhân có hiệu lực đối với căn hộ của tôi không, và sau này bán hoặc chuyển nhượng có thể xảy ra tranh chấp không?

Căn cứ Điều 47 và Điều 48 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng như sau:

“Điều 47. Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng

Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn.”

“Điều 48. Nội dung cơ bản của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng

1. Nội dung cơ bản của thỏa thuận về chế độ tài sản bao gồm:

a) Tài sản được xác định là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng;

b) Quyền, nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng và giao dịch có liên quan; tài sản để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình;

c) Điều kiện, thủ tục và nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt chế độ tài sản;

d) Nội dung khác có liên quan.

2. Khi thực hiện chế độ tài sản theo thỏa thuận mà phát sinh những vấn đề chưa được vợ chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này và quy định tương ứng của chế độ tài sản theo luật định.”

Căn cứ Điều 15 Nghị định 126/2014/NĐ-CP về xác định tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận như sau:

“Điều 15. Xác định tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận

1. Trường hợp lựa chọn áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung sau đây:

a) Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng;

b) Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung;

c) Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của người có được tài sản đó;

d) Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng.

2. Thỏa thuận về tài sản của vợ chồng phải phù hợp với quy định tại các Điều 29, 30, 31 và 32 của Luật Hôn nhân và gia đình. Nếu vi phạm, người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố thỏa thuận vô hiệu theo quy định tại Điều 50 của Luật Hôn nhân và gia đình.”

Như vậy, vợ chồng anh chị hoàn toàn có thể Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng và hoàn toàn có thể thỏa thuận về các tài sản có trước thời kỳ hôn nhân theo điểm c, khoản 1 Điều Điều 15 Nghị định 126/2014/NĐ-CP theo hướng:

Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của người có được tài sản đó”.

Đối với thỏa thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quan hệ hôn nhân là gì ? Hôn nhân là gì ? Đặc điểm hôn nhân là gì ?

Bộ phận tư vấn pháp luật Hôn nhân - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Luật hôn nhân và gia đình là gì ? Đối tượng, phương pháp điều chỉnh của luật hôn nhân gia đình