Mục lục bài viết

Ngày 23/8/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ, đánh dấu một bước quan trọng trong việc điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Công văn này không chỉ bổ sung và sửa đổi các quy định liên quan đến bảng giá đất mà còn đưa ra những chỉ đạo cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và công bằng trong đấu giá quyền sử dụng đất. Với mục tiêu phản ánh chính xác giá trị thực tế của đất đai, đồng thời giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện thị trường bất động sản và quản lý đất đai. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết nội dung chỉ đạo mới, tác động của nó đến thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai.

 

1. Giới thiệu về Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ

Ngày 23 tháng 8 năm 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã ban hành Công văn số 5774/BTNMT-QHPTTNĐ nhằm điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Công văn này phản ánh sự cần thiết phải cập nhật và điều chỉnh chính sách về giá đất nhằm phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ nhằm khắc phục những bất cập trong quy định hiện hành mà còn hướng tới việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.

 

2. Nội dung chỉ đạo mới của Bộ TN&MT theo Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ

2.1 Điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ nhấn mạnh rằng Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất so với Luật Đất đai 2013. Cụ thể, bảng giá đất cần phải được xây dựng dựa trên phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, như quy định tại Điều 158 của Luật Đất đai 2024. Điều này có nghĩa là các phương pháp định giá phải phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai trên thị trường, thay vì chỉ dựa trên các khung giá cứng nhắc được áp dụng trước đây.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành, được ban hành theo Luật Đất đai 2013, sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2025. Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương (khoản 1 Điều 257). Điều này cho phép các địa phương linh hoạt trong việc điều chỉnh giá đất nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường và tình hình cụ thể tại địa phương.

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu. Bảng giá này sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để phù hợp với sự biến động của thị trường (khoản 3 Điều 159). Quy trình này đảm bảo rằng bảng giá đất luôn được cập nhật kịp thời và phù hợp với thực tế.

 

2.2 Chỉ đạo quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ cũng đề cập đến việc quản lý đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề giá khởi điểm trong đấu giá. Hiện nay, một số địa phương đang gặp phải tình trạng sử dụng giá đất theo bảng giá cũ làm giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây ra nguy cơ lợi dụng đấu giá để trục lợi, làm nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư và thị trường bất động sản.

Công văn yêu cầu các địa phương phải rà soát và điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp giá đất trong bảng giá chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Quy trình điều chỉnh bảng giá đất phải tuân thủ theo Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất.

 

2.3 Hướng dẫn các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương

Bộ TN&MT yêu cầu các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện các chỉ đạo theo Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ một cách nghiêm túc. Các tỉnh cần rà soát và điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá đất hoặc những khu vực chưa được điều chỉnh kịp thời, các tỉnh cần căn cứ vào quy định pháp luật và tình hình thực tế để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Hướng dẫn này không chỉ giúp các địa phương cải thiện việc quản lý đất đai mà còn tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho các hoạt động liên quan đến giá đất, đặc biệt là trong việc đấu giá quyền sử dụng đất và các giao dịch bất động sản khác.

 

3. Tác động của chỉ đạo mới đến thị trường bất động sản và quản lý đất đai

3.1 Đối với thị trường bất động sản

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ sẽ có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Trước hết, bảng giá đất mới, được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường, sẽ giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của đất đai. Điều này có nghĩa là giá đất trong bảng giá sẽ gần hơn với giá đất thực tế trên thị trường, giúp các nhà đầu tư và người mua đất có được thông tin chính xác hơn trong các giao dịch bất động sản.

Sự cập nhật kịp thời và phù hợp của bảng giá đất cũng sẽ giúp hạn chế tình trạng lợi dụng giá khởi điểm thấp trong đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó giảm thiểu nguy cơ trục lợi và làm nhiễu loạn thị trường. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư mà còn tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng có thể tạo ra sự thay đổi trong cấu trúc giá cả của các dự án bất động sản. Các nhà phát triển bất động sản sẽ phải xem xét lại các dự án của mình dựa trên bảng giá đất mới, điều này có thể dẫn đến sự điều chỉnh trong chiến lược đầu tư và giá bán bất động sản.

 

3.2 Đối với quản lý đất đai

Về mặt quản lý đất đai, chỉ đạo mới từ Bộ TN&MT giúp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Việc áp dụng phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ giúp các cơ quan chức năng có cơ sở vững chắc hơn trong việc xác định giá trị đất đai và thực hiện các giao dịch liên quan.

Sự điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất kịp thời sẽ góp phần làm giảm tình trạng bất cập trong quản lý đất đai, giúp các cơ quan quản lý đất đai nắm bắt chính xác hơn tình hình giá đất và thực hiện các chính sách phù hợp. Điều này cũng sẽ giúp cải thiện tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và các giao dịch bất động sản khác.

Hơn nữa, việc yêu cầu các tỉnh và thành phố rà soát và điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế sẽ giúp các địa phương chủ động hơn trong việc quản lý đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ của Bộ TN&MT đã đưa ra các chỉ đạo quan trọng nhằm điều chỉnh, sửa đổi bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Những chỉ đạo này không chỉ phản ánh sự cần thiết phải cập nhật và điều chỉnh chính sách giá đất mà còn nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Việc thực hiện các chỉ đạo này một cách nghiêm túc và hiệu quả sẽ góp phần tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.