Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê!

Bên công ty mình có trường hợp nhờ bên tư vấn luật giúp hoàn thiện thủ tục

- Công ty mình có chi nhánh phụ thuộc có thuê đất của một công ty A từ năm 2019 vẫn thanh toán đầy đủ các khoản mục phí và đã hạch toán bình thường

- Hiện tại kiểm tra thì công ty A kia là thuê đất trả tiền hàng năm không có chức năng cho thuê lại!

Có 2 vấn đề mình xin hỏi:

1. Các khoản chi phí từ năm 2019 đến nay chi nhánh mình đã thanh toán thì có rủi ro bị các đoàn thanh kiểm tra loại trừ không? Bên công ty A vẫn xuất hóa đơn hàng tháng và công ty tôi vẫn kê khai bình thường mấy năm nay rồi!

2. Chi nhánh mình vẫn muốn thuê đất của công ty A thì giờ chuyển sang hình thức nào (Lưu ý là chi nhánh mình được ủy quyền từ trên công ty ký hợp đồng).

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Luật quản lý thuế 2019;

- Thông tư 39/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định 51/2010/NĐ-CP và 04/2014/NĐ-CP quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành;

- Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn;

- Nghị định 109/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn;

- Các văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Để Qúy khách hiểu rõ vấn đề, Luật Minh Khuê sẽ trả lời từng câu hỏi của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1: Các khoản chi phí từ năm 2019 đến nay đã thanh toán thì có bị loại trừ không?

Trả lời:

Đầu tiên phải xem xét hợp đồng thuê đất có đúng quy định của pháp luật không? Cụ thể trong trường hợp này là có phù hợp với Luật đất đai năm 2013.

Theo quy định tại Điều 175 Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo điểm đ quy định này, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, chỉ được cho thuê đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Do đó, nếu không thuộc trường hợp này, việc công ty A cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm là vi phạm quy định của Luật đất đai 2013. Vì vậy, giao dịch thuê đất giữa công ty Qúy khách và công ty A là giao dịch vô hiệu vì không đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Tuy nhiên, liệu rằng giao dịch vô hiệu này có phải là một trong những căn cứ để loại trừ hóa đơn mà công ty Qúy khách đã kê khai?

Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định như sau:

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 119/2014/TT-BTC và Điều 1 Thông tư số 151/2014/TT-BTC) như sau:

Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

1. Trừ các khoản chi không được trừ nêu tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

b) Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.

c) Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp mua hàng hóa, dịch vụ từng lần có giá trị từ hai mươi triệu đồng trở lên ghi trên hóa đơn mà đến thời điểm ghi nhận chi phí, doanh nghiệp chưa thanh toán thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Trường hợp khi thanh toán doanh nghiệp không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì doanh nghiệp phải kê khai, điều chỉnh giảm chi phí đối với phần giá trị hàng hóa, dịch vụ không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt vào kỳ tính thuế phát sinh việc thanh toán bằng tiền mặt (kể cả trong trường hợp cơ quan thuế và các cơ quan chức năng đã có quyết định thanh tra, kiểm tra kỳ tính thuế có phát sinh khoản chi phí này).

Đối với các hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ đã thanh toán bằng tiền mặt phát sinh trước thời điểm Thông tư số 78/2014/TT-BTC có hiệu lực thi hành thì không phải điều chỉnh lại theo quy định tại Điểm này.

Ví dụ 7: Tháng 8 năm 2014 doanh nghiệp A có mua hàng hóa đã có hóa đơn và giá trị ghi trên hóa đơn là 30 triệu đồng nhưng chưa thanh toán. Trong kỳ tính thuế năm 2014, doanh nghiệp A đã tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế đối với giá trị mua hàng hóa này. Sang năm 2015, doanh nghiệp A có thực hiện thanh toán giá trị mua hàng hóa này bằng tiền mặt do vậy doanh nghiệp A phải kê khai, điều chỉnh giảm chi phí đối với phần giá trị hàng hóa, dịch vụ vào kỳ tính thuế phát sinh việc thanh toán bằng tiền mặt (kỳ tính thuế năm 2015).

Trường hợp doanh nghiệp mua hàng hóa, dịch vụ liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và có hóa đơn in trực tiếp từ máy tính tiền theo quy định của pháp luật về hóa đơn; hóa đơn này nếu có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên thì doanh nghiệp căn cứ vào hóa đơn này và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt của doanh nghiệp để tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.

Trường hợp doanh nghiệp mua hàng hóa, dịch vụ liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và có hóa đơn in trực tiếp từ máy tính tiền theo quy định của pháp luật về hóa đơn; hóa đơn này nếu có giá trị dưới 20 triệu đồng và có thanh toán bằng tiền mặt thì doanh nghiệp căn cứ vào hóa đơn này và chứng từ thanh toán bằng tiền mặt của doanh nghiệp để tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.”

Theo quy định này, doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Thứ hai, Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá

Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Trong trường hợp này, khoản chi cho việc thuê đất của doanh nghiệp Qúy khách đáp ứng điều kiện thứ nhất và thứ ba vì đây là khoản chi thực tế có xảy ra, có chứng từ thanh toán. Tuy nhiên, không đáp ứng điều kiện thứ hai: Mặc dù khoản chi này có hóa đơn, nhưng chứng từ không hợp pháp. Công ty A cho phía công ty Qúy khách thuê, tuy nhiên lại không có giấy tờ chứng minh việc công ty A có quyền cho thuê lại. Như phân tích ở phần trên trong thư tư vấn này, công ty A không được cho thuê lại. Do đó, sẽ không có chứng từ hợp pháp trong tình huống này.

Kết luận: Qua sự phân tích trên, Các khoản chi phí từ năm 2019 đến nay chi nhánh của công ty Qúy khách đã thanh toán sẽ có rủi ro bị các đoàn thanh kiểm tra loại trừ.

Câu hỏi 2. Chi nhánh mình vẫn muốn thuê đất của công ty A thì giờ chuyển sang hình thức nào?

Trả lời:

Như trích dẫn Điều 175 ở câu hỏi 1 nêu trên, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền nhất định. Các quyền này chủ yếu gắn liền với tài sản với đất thuê. Qúy khách không cung cấp được hợp đồng/quyết định thuê đất giữa công ty A và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, Luật Minh Khuê chia làm hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Nếu như trong quyết định hoặc hợp đồng giữa công ty A và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không có quy định khác liên quan đến việc hạn chế công ty A giao dịch với bên thứ ba thì công ty A dựa trên Điều 175 Luật đất đai và các văn bản pháp Luật khác liên quan có thể thực hiện phương án như: Hợp đồng hợp tác kinh doanh; Hợp đồng liên kết;

Trường hợp 2: Nếu như trong quyết định hoặc hợp đồng giữa công ty A và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn có những nội dung khác hạn chế quyền sử dụng của công ty A, những hạn chế này phù hợp với quy định của pháp luật thì công ty A cần tuân thủ thực hiện và cân nhắc khi ký các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất này. Ví dụ như: trong quyết định cho thuê công ty A phải sử dụng đúng mục đích, đúng dự án theo quyết định cho thuê,...Vì không có hợp đồng nên nội dung này là một nội dung mở, chủ yếu là từ phía công ty A cần minh bạch, công khai các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Từ đó, công ty Qúy khách mới xem xét, đánh giá được phương thức phù hợp để hợp tác.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về vấn đề thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê