Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?

1. Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?

Thưa luật sư, cho tôi hỏi tôi có mua diện tích của bà A với diện tích đất 100 mét vuông và chuyển nhựơng bắng giấy tờ tay. Vậy cho tôi hỏi chuyển nhựơng bằng giấy tờ tay có ảnh hưởng gì tới tôi không và ảnh hưởng đó là gì ? Kính mong luật sư trả lời giúp tôi Xin trân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 tại điều 167 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực".

Như vậy đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp của bạn việc ký chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay sẽ không đáp ứng được điều kiện về hình thức của hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hợp đồng không đảm bảo về hình thức sẽ bị vô hiệu; khi đó bạn chưa phải là chủ sử dụng đất nên không có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của mình bạn cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật:

>> Tư vấn pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này."

Như vậy, nếu mảnh đất mà mẹ bạn muốn cho bạn có đầy đủ các điều kiện nêu trên thì việc nhận mảnh đất này của bạn không có gì khó khăn. Việc không có hộ khẩu tại nơi có đất không phải là điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

5. Có được bán đất khi chủ sở hữu không có mặt không?

Thưa Luật sư! Tôi muốn hỏi: Hiện nay tôi muốn bán mảnh đất từ năm 1991 mà chủ không về nhận có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Cần những điều kiện gì để bán?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bạn không nói rõ với chúng tôi rằng, mảnh đất đó bạn có đang sử dụng hay không, chủ sở hữu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? Tuy nhiên, bạn lại cho chúng tôi biết rằng, mảnh đất đó, chủ sở hữu đích thực không về nhận, tức là chủ sở hữu không có mặt tại địa phương nơi có đất.

Về mặt quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thực hiện phải là người đứng tên trên sổ đỏ, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể trong giao dịch dân sự, hoặc ủy quyền cho một người khác tham gia giao dịch thay mình, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, khi bạn đã xác nhận rõ mảnh đất đó không thuộc quyền sở hữu của bạn, nếu như bạn không có giấy ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu, bạn không thể thực hiện được việc chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua công chứng hoặc chứng thực của Nhà nước, khi bạn không phải người đứng tên hay không có giấy ủy quyền hợp pháp thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ không được pháp luật công nhận.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ trực tiếp để được giải đáp.

6. Mua đất viết tay từ năm 1992 có hợp pháp không?

Kính thưa luật sư: Năm 1992 bố tôi có mua mảnh đất của bác tôi nhưng chỉ có giấy tờ viết tay cùng với chữ kí của hai người và của mấy anh em bố tôi. Đến năm 1993 gia đình tôi được cấp GCNQSDĐ, hàng năm chấp hành nghĩa vụ thuế đầy đủ. Gia đình tôi cũng đã bán một phần của mảnh đất và thực hiện tách sổ đỏ. Đến năm 2015 bác tôi làm đơn kiện lên UBND xã đòi đất.

Như vậy nhà tôi có phải trả lại mảnh đất cho bác tôi hay không?

Trả lời:​

Theo quy định của Pháp luật đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên tùy thuộc vào từng giai đoạn ký kết hợp đồng mà pháp luật có các quy định khác nhau: 
Theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về hướng dẫn pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân, gia đình quy định:

"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này."

Hợp đồng của gia đình bạn là hợp đồng viết tay, có chữ kí của các bên cùng với người làm chứng. Thêm vào đó đã được cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 1993, có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế, có đầy đủ giấy tờ chứng minh đất đã sử dụng ổn định từ đó cho đến nay. Vì vậy hợp đồng này không bị coi là vô hiệu và vậy việc bác bạn đòi lại mảnh đất là không có căn cứ pháp luật.

Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật: Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ qua tổng đài tư vấn luật pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162 Trân trọng./.