1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?

Thưa luật sư, cho tôi hỏi tôi có mua diện tích của bà A với diện tích đất 100 mét vuông và chuyển nhựơng bắng giấy tờ tay. Vậy cho tôi hỏi chuyển nhựơng bằng giấy tờ tay có ảnh hưởng gì tới tôi không và ảnh hưởng đó là gì ? Kính mong luật sư trả lời giúp tôi Xin trân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 tại điều 167 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Như vậy đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp của bạn việc ký chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay sẽ không đáp ứng được điều kiện về hình thức của hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hợp đồng không đảm bảo về hình thức sẽ bị vô hiệu; khi đó bạn chưa phải là chủ sử dụng đất nên không có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của mình bạn cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật:

(i) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền;

(ii) đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bạn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Luật đất đai năm 2013

2. Hướng dẫn thủ tục đăng ký sang tên nhà và đất?

Thưa luật sư, xin cho tôi hỏi: Anh trai tôi có căn nhà gắn liền với đất mua trong thời kỳ hôn nhân (đã có QSDĐ). Nay anh trai và chị dâu tôi cho tôi căn nhà và đất ở trên vậy khi tôi sang tên có phải đóng thuế không? Thủ tục như thế nào? Xin công ty luật tư vấn dùm. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Hướng dẫn thủ tục đăng ký sang tên nhà và đất?

Luật sư tư vấn thủ tục sang tên nhà và đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Về thủ tục tặng cho nhà, đất:

Trước hết, bạn cần có hợp đồng tặng cho bất động sản, có chữ ký của cả anh trai và chị dâu bạn, nếu có chữ ký của một trong 2 người thì phải thể hiện là đã có sự ủy quyền của người còn lại, bởi nhà và đất này là tài sản chung vợ chồng của vợ chồng anh chị bạn, do đó phải được sự đồng ý của cả 2 người.

Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tiếp theo, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm các giấy tờ sau:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Hợp đồng tặng cho đã công chứng

Các nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện:

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn thu nộp lệ phí trước bạ thì trường hợp tài sản tặng cho giữa anh chị em ruột sẽ được miễn thuế, lệ phí trước bạ:

Điều 4: Thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Điều 5. Miễn lệ phí trước bạ

....10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nên trường hợp của bạn, bạn chỉ phải nộp phần thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ quà tặng của chị dâu, với tỷ lệ thuế là 10% của phần giá trị tài sản trên 10 triệu đồng và 0,5% lệ phí trước bạ.

3. Mẹ bán đất có cần được sự đồng ý của con trai hay không ?

Thưa luật sư, bà nội tôi có một người con trai nhưng không chung hộ khẩu. Vậy khi bà nội tôi bán đất có cần có chữ ký của người con trai đó hay không? Hay khi đã bán rồi nhưng không có chữ ký của người con thì người con đó có quyền kiện để lấy lại đất không?Tôi xin cảm ơn luật sư!

Mẹ bán đất có cần được sự đồng ý của con trai hay không?

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Trong trường hợp của bạn, trước hết cần phải xác định xem mảnh đất mà bà nội của bạn bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai. Nếu người đứng tên là bà nội của bạn, thì việc bà bán mảnh đất đó là hoàn toàn hợp pháp, người con trai của bà không có quyền hạn gì đối với mảnh đất đó và đương nhiên, khi bà bán mảnh đất đó, người con trai của bà không có quyền kiện đòi lại mảnh đất đã bán.

4. Tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Thưa luật sư, xin hỏi luật sư là mẹ tôi cho tôi một mảnh đất đứng tên bà nhưng hiện nay hộ khẩu của tôi không cùng nơi mà mảnh đất mẹ tôi cho tôi vậy có gì khó khăn trong việc nhận mảnh đất này không?Xin cảm ơn luật sư!

Tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Tư vấn pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này."

Như vậy, nếu mảnh đất mà mẹ bạn muốn cho bạn có đầy đủ các điều kiện nêu trên thì việc nhận mảnh đất này của bạn không có gì khó khăn. Việc không có hộ khẩu tại nơi có đất không phải là điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

5. Có được bán đất khi chủ sở hữu không có mặt không?

Thưa Luật sư! Tôi muốn hỏi: Hiện nay tôi muốn bán mảnh đất từ năm 1991 mà chủ không về nhận có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Cần những điều kiện gì để bán?Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Có được bán đất khi chủ sở hữu không có mặt không ?

Luật sư tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bạn không nói rõ với chúng tôi rằng, mảnh đất đó bạn có đang sử dụng hay không, chủ sở hữu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? Tuy nhiên, bạn lại cho chúng tôi biết rằng, mảnh đất đó, chủ sở hữu đích thực không về nhận, tức là chủ sở hữu không có mặt tại địa phương nơi có đất.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Về mặt quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thực hiện phải là người đứng tên trên sổ đỏ, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể trong giao dịch dân sự, hoặc ủy quyền cho một người khác tham gia giao dịch thay mình, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn, khi bạn đã xác nhận rõ mảnh đất đó không thuộc quyền sở hữu của bạn, nếu như bạn không có giấy ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu, bạn không thể thực hiện được việc chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua công chứng hoặc chứng thực của Nhà nước, khi bạn không phải người đứng tên hay không có giấy ủy quyền hợp pháp thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ không được pháp luật công nhận.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ trực tiếp để được giải đáp.

Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Tổng đài tư vấn luật pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Đặt lịch tư vấn trực tiếp: 0243 991 6057

Email: [email protected]

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có giá trị hay không ?

>> Xem thêm:  Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ? Quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định như thế nào?

Trả lời:

Trường hợp, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

1.Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2.Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

3.Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

– Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

4.Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Ví dụ như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất, …; Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.

Câu hỏi: Nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất như thế nào?

Trả lời:

Thủ tục thực hiện nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất được quy định chi tiết tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 1. Chuẩn bị Hồ sơ

Người xin cho thuê đất chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giất tờ theo quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:

– Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người xin cho thuê đất nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường Huyện.

Bước 3. Thẩm định hồ sơ

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hố sơ xin cho thuê đất của người sử dụng đất;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất do mình lập;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người được cho thuê đất nộp tiền thuê đất tương ứng với Diện tích đất, giá đất tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất.

Bước 5. Cấp Giấy chứng nhận cho Người sử dụng đất

– Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Câu hỏi: Quỹ đất công ích theo pháp luật hiện hành?

Trả lời:

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 đã quy định khá chi tiết, rõ ràng về vấn đề liên quan đến quỹ đất công ích tại Điều 132 cụ thể:

Cơ quan có thẩm quyền quản lý quỹ đất công ích

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 4 Điều 132 Luật Đất đai 2013).

Nguồn đất hình thành nên quỹ đất công ích

Theo quy định pháp luật tại Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì các loại đất sau đây được coi la nguồn để hình thành nên quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn:

– Đất trồng cây hàng năm;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất nuôi trồng thủy sản

Chú ý: Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Diện tích của quỹ đất công ích

Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.