Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến của Luật Minh Khuê, vấn đề bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung trả lời

Thưa luật sư, vợ chồng em đang có nhu cầu mua 1 mảnh đất do 1 người quen giới thiệu. Nhưng mảnh đất này đã qua 1 lần chuyển nhượng, sổ đỏ vẫn tên của người chủ cũ, và giấy tờ chuyển nhượng đã đươc công chứng. Hiện nay bên chủ sở hữu mảnh đất cũ ấy cũng có nhu cầu lấy lại mảnh đất này. Nhưng bên được chuyển nhượng muốn bán cho vợ chồng e mà không muốn giao lại cho bên chủ cũ. Vậy em mua mảnh đất này thì bên em có thể sang tên vợ chồng em không ạ, có gì lo ngại không nếu như bên chủ cũ họ cố tình gây khó dễ cho bên em . Bên em mua bán với bên được chuyển nhượng thì cần những giấy tờ gì ạ ? Mong luật sư tư vấn ạ .

 Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, bên bán đất cho vợ chồng bạn chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Do đó, bên bán đất cho bạn chỉ có hợp đồng mua bán giữa bên bán và người chủ cũ mà chưa được sang tên sổ đỏ. Do đó, bên bán sẽ không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn mua mảnh đất đó thì bạn yêu cầu bên bán làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ chủ cũ sang bên bán rồi sau đó bạn và bên bán làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, chứng thực, các giấy tờ của 2 bên ( sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng độc thân công chứng, chứng thực) . 

Hiện nay em đang có 1 mảnh đất do bố em để lại trước khi mất ,mà trong bản di chúc có nói là nếu muốn bán thì chỉ được bán cho anh em trong nhà nhưng hiện giờ anh em trong nhà không có khả năng để lấy miếng đất đó. Như vậy bây giờ có cách nào để em bán cho người khác được không ạ ? Mong các anh chị giúp đỡ em

 Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Theo đó, di chúc của bố bạn để lại có nói bán thì chỉ bạn cho anh em trong nhà. Di chúc là sự thể hiện ý chí của người mất, trong đó người để lại di chúc có quyền giao nghĩa vụ cho người thừa kế. Vì vậy, khi bạn muốn bán đất mà các anh em trong nhà không có khả năng để lấy miếng đất đó thì bạn có thể thỏa thuận với các anh em trong nhà về việc bán đất cho người khác. 

Hiện tại em đang muốn mua lô đất để xây dựng nhà ở nhưng lô đất này là đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ nông nghiệp hay sổ đỏ đất nhà ở gì cả. Khi em hỏi mua chủ lô đất họ đảm bảo không có tranh chấp gì cả và họ đảm bảo mua bán viết tay và lên phường xin công nhận là đất đã bán. Vậy xin luật sư tư vấn giùm em là giấy mua bán đất đai viết tay có phường xác nhận có giá trị không và có được quyền chuyển đổi sang đất nhà ở và làm thủ tục đứng tên em không ạ? Em rất mong quý luật sư tư vấn giúp em! Em xin cảm ơn!

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khoản 3, Điều 167 luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực vì vậy, nếu hợp đồng của bạn đáp ứng được điều kiện này thì mới có giá trị và sau này mới có thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư! Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp:Vợ chồng tôi muốn mua một mảnh đất tại Việt Nam, nhưng thời gian ở lại VN của chồng tôi quá ngắn, không thể hoàn tất được giấy tờ. Vậy chồng tôi có thể uỷ quyền cho tôi đại diện để ký giấy tờ liên quan được không? Và để làm được điều đó, vợ chồng tôi phải làm những giấy tờ gì?

Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: 

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Vậy chồng bạn có thể ủy quyền cho bạn kí các giấy tờ liên quan nhưng phải có giấy ủy quyền có chữ kí của chồng bạn, được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Các giấy tờ cần cung cấp :

1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng.

2. Hộ khẩu của cả vợ và chồng.

3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

4. Hợp đồng uỷ quyền hoặc Giấy ủy quyền

Tôi muốn mua 1 miếng đất với diện tích 96.5m2 trong đó có 40m2 đất ở đô thị, còn lại 56.5m2 đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi điều kiện và thủ tục như thế nào để chuyển nhượng phần đất đó?

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định trên, để được chuyển nhượng diện tích đất 96,5 m2 thì mảnh đất cần đáp ứng những điều kiện theo quy định tại Điều 188 . Thủ tục sang tên cần làm như sau : 

 Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

>> Xem thêm:  Chênh lệch diện tích đất trên sổ đỏ và trên giấy tờ mua bán xử lý thế nào ?

- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 

Thưa luật sư, tháng 6/2015 tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp 200m2, có sổ hồng riêng và có giấy xác nhận của ủy ban phường là có nhà ở hợp pháp năm 1993 nhưng không nói rõ ngày tháng nào (thời điểm xác nhân là năm 1997) nay tôi muốn chuyển lên đất thổ cư. Tôi có biết là nếu đất nông nghiệp có nhà hợp pháp trước ngày 15/10/1993 thì được chuyển lên đất thổ cư mà không phải tốn 100% phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vậy trường hợp của tôi có chuyển đổi được không ạ? và thủ tục như thế nào? cám ơn luật sư. Trân trong./.

Điều 57 Luật đất đai 2013 

1.Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng chuyển đất nông nghiệp sang đất ở , theo quy định của pháp luật, muốn chuyển được thì bạn phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện ( Điều 59, Luật đất đai 2013).

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau: “
- Nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Nghĩa vụ tài chính:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

 Theo đó, đối với diện tích đất của bạn mà trong đó diện tích đất ở nằm trong hạn mức công nhận đất ở của UBND cấp tỉnh nơi có đất thì khi công nhận quyền sử dụng đất sẽ không thu tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp tiền sửu dụng đất = 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại UBND cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mọi vấn đề vướng mắc về mua bán, chuyển nhượng đất đai, Quý khách hàng có thể trao đổi trực tiếp với1900.6162 để được tư vấn trực tiếp .  

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?