Luật sư có thể giải đáp giúp em vấn đề này không ạ? Gia đình mình có làm giấy tờ viết tay đặt cọc mua nhà, đã đặt cọc 50 triệu. Trong giấy xác nhận đặt cọc có ghi "Nếu bên bán hủy không bán nhà nữa thì phải đền bù cho bên mua gấp 5 lần giá trị đặt cọc". Giấy đặt cọc này đã được bên mua, bên bán và người làm chứng ký tên. Trong thời gian đợi bên bán sắp sếp thời gian đi làm thủ tục sang tên thì bên bán đột nhiên báo lại rằng không bán nhà nữa và trả lại 50 triệu đặt cọc cho gia đình mình. Tuy nhiên, gia đình mình đã bán nhà đang ở đi để dồn tiền mua nhà này, đồ đạc cũng đã mang đi gửi nhờ nên gia đình em vô cùng bức xúc. Vậy bây giờ gia đình mình có thể có quyền thưa kiện để đòi bồi thường như thỏa thuận trong giấy đặt cọc không ạ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi tới Bộ phận tư vấn pháp luật của công ty Luật Minh Khuê. Đối với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Nội dung tư vấn:

Bồi thường khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Thứ nhất, cần xác định hợp đồng đặt cọc đó rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu hay không?

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng được coi là vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu do giả tạo,

- Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện,

- Vô hiệu do bị nhầm lẫn,

- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình,

- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Vì không viết chi tiết về vấn đề ký kết hợp đồng đặt cọc đó của bạn nên chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp.

Trường hợp thứ nhất, giao dịch của bạn được xác nhận là giao dịch vô hiệu. Căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiêu:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức bên anh A sẽ trả lại số tiền 50 triệu cho gia đình bạn.

Trường hợp thứ hai, giao dịch đó hoàn toàn đúng pháp luật.

Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc đó không phải là hợp đồng vô hiệu, vì thể hiện ý chí rõ ràng của cả hai bên và có cả người làm chứng thì việc vi phạm hợp đồng sẽ được xem xét theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, gia đình bạn đã giao cho bên kia là anh A một khoản tiền cọc là số tiền 50 triệu đồng và chờ anh A làm thủ tục sang tên đối với căn nhà. Tuy nhiên, anh A đột nhiên không bán nhà nữa thì căn cứ Khoản 2 Điều 328 anh A sẽ "phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Ở đây như bạn nói, trong hợp đồng đặt cọc đó có ghi rõ "Nếu bên bán hủy không bán nhà nữa thì phải đền bù cho bên mua gấp 5 lần giá trị đặt cọc". Đây là hợp đồng dân sự mà hai bên đã có sự thỏa thuận về vấn đề vi phạm hợp đồng nên về nguyên tắc sẽ ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, anh A đã sẽ phải trả cho gia đình bạn số tiền là 250 triệu đồng. Hiện tại anh A không chịu trả đủ số tiền 250 triệu thì gia đình bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khi anh A vi phạm hợp đồng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về bồi thường đặt cọc mua nhà, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê