Có được chuyển nhượng đất tái định cư hay không?

1. Hiểu thế nào là nhà đất tái định cư ? 

Nhà đất tái định cư là thuật ngữ trong đất đai được hiểu là nhà đất nằm trong chính sách hỗ trợ bồi thường của Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất. Nhằm giúp người dân đảm bảo được quyền lợi về chỗ ở thông qua việc cấp nhà xây sẵn, nhà tái định cư, cấp chung cư, cấp đất ở tại một nơi khác với nơi ở trước đây của người dân. 

Tuy nhiên không phải trường hợp nào người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng sẽ được bồi thường nhà tái định cư. Mà người dân muốn được nhận nhà tái định cư thì phi đáp ứng điều kiện về đất bị thu hồi là đất thổ cư và người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở nhưng không còn nhà ở nào khác trong cùng địa bàn nơi có đất bị thu hồi. Hiểu một cách đơn giản, khi người dân bị mất nhà ở, phải di chuyển đi nơi khác nhưng trên địa bàn không có nhà cho mình ở thì Nhà nước sẽ cấp cho người dân một căn nhà hoặc một căn hộ chung cư mới, được xây sẵn tại một địa bàn khác để ở. 

Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là, người được nhận nhà đất tái định cư đó có những quyền gì với nhà đất tái định cư này? Họ có được quyền tự bán nhà đất tái định cư hay không? Câu trả lời sẽ nằm ở phần thứ hai của bài viết ngay dưới đây: 

2. Có thể mua bán nhà đất tái định cư không?

Mặc dù pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về định nghĩa đất tái định cư là gì, cũng như không có văn bản điều chỉnh riêng về đất tái định cư, mà chỉ thấy thuật ngữ "tái định cư" được quy định rong các Điều khoản của Luật Đất đai năm 2013. Do vậy từ bản chất của đất tái định cư nêu trên cũng như kết hợp với các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chúng ta có thể kết luận được, nhà đất tái định cư về bản chất vẫn là một loại đất thổ cư, người dân được nhận hỗ trợ nhà đất tái định cư cũng sẽ có những quyền và nghĩa vụ như đối với đất thổ cư thông thường. 

Theo đó, để có thể chuyển nhượng nhà đất tái định cư thì điều kiện tiên quyết nhất chính là nhà đất đó phải có sổ, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cũng theo điều luật, nhà đất tái định cư còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì người dân mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư: 

- Đất không được có tranh chấp: Tức là đất không được có đơn khiếu nại, đơn kiến nghị, đơn trình báo, đơn khởi kiện.... có đối tượng tranh chấp ở đây là nhà đất tái định cư đang có nhu cầu chuyển nhượng 

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Tức là đất không được là đối tượng thi hành án 

- Và cuối cùng là không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 

Từ những căn cứ trên có thể kết luận rằng, người dân hoàn toàn có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư nếu như đất đó đáp ứng đầy đủ tất cả các điều kiện nêu trên. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp người dân vẫn mua bán nhà đất tái định cư mà chưa có sổ hồng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán này sẽ tồn đọng rất nhiều rủi ro đáng lưu ý mà các bên cần phải nắm rõ để phòng tránh hậu quả đáng tiếc xảy ra. Cụ thể như thế nào sẽ được Luật Minh Khuê phân tích cụ thể tại phần thứ 4 của bài viết. 

3. Thủ tục mua bán nhà đất tái định cư mới nhất hiện nay

Thủ tục mua bán nhà đất tái định cư cũng tuơng tự như việc chuyển nhượng, mua bán đất ở thông thường. Theo đó, các bên trong giao dịch mua bán trước hết bắt buộc phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đem ra tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành công chứng, đảm bảo giá trị pháp lý cũng như hiệu lực của hợp đồng. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tái định cư là một thủ tục bắt buộc 

Sau khi đã tiến hành công chứng xong, các bên sẽ đến giai đoạn thanh toán tiền cho nhau và bên mua sẽ cầm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, cùng với giấy tờ tuỳ thân, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang bên văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để tiến hành việc sang tên, cấp sổ đỏ. 

Bên bán và bên mua theo thoả thuận hoặc nếu không thoả thuận được thì sẽ theo quy định của pháp luật thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính càng nhanh thì việc người dân nhận được Giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất cũng được đẩy nhanh. 

Quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: 

Thủ tục xin cấp sổ đỏ nhanh nhất 2023: Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu?

Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh, thành phố năm 2023

4. Rủi ro khi mua nhà đất tái định cư không có sổ 

Mặc dù việc mua bán nhà đất tái định cư theo quy định bắt buộc phải có sổ hồng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế nhiều người dân vì lý do cá nhân nên chưa thể có sổ hồng theo quy định. Mà nhu cầu đuọc mua bán nhà đất tái định cư vẫn tiếp tục tăng cao nên xảy ra trường hợp, các bên vẫn tiến hành giao dịch mua bán với nhau nhưng không thông qua hợp đồng mua bán, mà sẽ thông qua một giao dịch nữa gọi là uỷ quyền. 

Với hình thức này, bên mua và bên bán trên thực tế vẫn làm những công việc như giao dịch mua bán nhà đất, tức là bên mua sẽ đưa tiền cho bên bán và bên bán sẽ đưa nhà đất cho bên mua. Nhưng trên giấy uỷ quyền nội dung sẽ chỉ ghi rằng bên mua có tất cả các quyền đối với nhà đất của bên bán như là ở, tặng cho, mua bán,... trong một thời hạn nhất định cho đến khi các bên đủ điều kiện có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. 

Tuy nhiên với hình thức này sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro tiềm ẩn cho bên mua, bên mua hoàn toàn có thể đối mặt với tình huống mất trắng tiền lúc nào không hay. Bởi hợp đồng uỷ quyền này hoàn toàn có thể bị chấm dứt nếu như bên bán không may chết. Hoặc bên bán có thể yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng uỷ quyền vô hiệu nếu nhận thấy việc mua bán với một bên thứ ba có lợi hơn. Lúc này bên mua vẫn sẽ đòi lại được tiền tuy nhiên thủ tục vẫn sẽ cực kỳ phức tạp. Bên cạnh đó bên mua cũng khó mà tự chuyển nhượng cho bên thứ ba được mặc dù trong hợp đồng uỷ quyền có ghi rõ cho phép chuyển nhượng. Nhưng thủ tục rất phức tạp vì chuyển nhượng nhà qua nhiều đời chủ mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào cả. Cũng như nhiều văn phòng công chứng sẽ không chấp nhận việc công chứng hợp đồng uỷ quyền lại bởi cho rằng tại thời điểm mua bán với bên thứ ba, người chủ đầu tiên chưa thể hiện được ý chí của việc đồng ý cho uỷ quyền lại. 

Do vậy việc mua bán nhà đất tái định cư mà chưa có sổ, thông qua giao dịch uỷ quyền là không nên, tồn tại rất nhiều rủi ro cho bên mua nên người dân cần hết sức lưu ý, cân nhắc khi lựa chọn hình thức mua bán này. 

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Có được chuyển nhượng đất tái định cư hay không? do Công ty Luật Minh khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc!

Nếu quý khách có nhu cầu muốn báo phí dịch vụ, quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!