Công trình phải có giấy phép xây dựng khi nào?

1. Khái niệm giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý cực kỳ quan trọng trong lĩnh vực xây dựng, yêu cầu phải có trước khi khởi công bất kỳ công trình nào. Đây không chỉ là cơ sở để xác định những hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến xây dựng mà còn là căn cứ để xử lý các vi phạm hành chính. Việc thiếu giấy phép có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, bao gồm cả việc tháo dỡ công trình. Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư để thực hiện các hoạt động như xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hay di dời công trình. Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định các loại giấy phép bao gồm giấy phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời và giấy phép có thời hạn, giúp đảm bảo việc thực hiện quy hoạch xây dựng một cách hiệu quả và hợp pháp.

2. Các trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, ngoài những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, các công trình xây dựng khác đều bắt buộc phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là trước khi tiến hành khởi công, các chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Việc này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của công trình mà còn giúp quản lý tốt hơn quy hoạch đô thị, bảo vệ an toàn cho cộng đồng và môi trường xung quanh. Giấy phép xây dựng chính là cơ sở pháp lý để xác nhận rằng công trình được thiết kế và xây dựng đúng theo các quy định hiện hành, đồng thời giúp tránh các vi phạm pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư cần lưu ý rằng việc không xin giấy phép trước khi khởi công có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, bao gồm việc phải dừng thi công, thậm chí là tháo dỡ công trình. Vì vậy, việc tuân thủ quy trình xin cấp giấy phép xây dựng là rất quan trọng để đảm bảo rằng các dự án được thực hiện một cách hợp pháp và bền vững.

3. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:

(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014.

(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, nếu xây dựng công trình thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

4. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Để thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ cần nộp gồm 02 bộ với các thành phần cụ thể như sau:

Đầu tiên, cần có đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01. Đây là tài liệu quan trọng, thể hiện ý định của chủ đầu tư trong việc xây dựng công trình.

Thứ hai, một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cũng phải được nộp, đảm bảo rằng chủ đầu tư có quyền hợp pháp đối với mảnh đất dự kiến xây dựng.

Thành phần tiếp theo là hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy và bản vẽ thẩm duyệt nếu pháp luật yêu cầu. Các bản vẽ này bao gồm nhiều nội dung chi tiết, như: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất cùng sơ đồ vị trí của công trình, bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình, và bản vẽ mặt bằng móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như cấp, thoát nước và cấp điện. Nếu công trình có liền kề, chủ đầu tư cũng cần phải cung cấp bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình đó.

Cuối cùng, cần lưu ý rằng tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương có thể công bố các mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình và cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng. Điều này giúp đảm bảo rằng các hồ sơ được lập ra phù hợp với quy định và tiêu chuẩn hiện hành, từ đó giúp quá trình xin giấy phép diễn ra thuận lợi hơn.

Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở là một quy trình quan trọng nhằm đảm bảo tính hợp pháp cho công trình. Đầu tiên, chủ đầu tư, bao gồm các hộ gia đình và cá nhân, cần nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sau khi nộp hồ sơ, bước tiếp theo là tiếp nhận hồ sơ. Người tiếp nhận sẽ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và sự hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ được xác nhận là đầy đủ và đúng quy định, người nộp sẽ nhận giấy biên nhận để xác nhận việc đã nộp hồ sơ. Ngược lại, nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng, người tiếp nhận sẽ hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu.

Tiếp theo là bước giải quyết yêu cầu. Trong thời gian này, các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ và thực hiện các quy trình cần thiết để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng. Thời hạn giải quyết cho việc cấp giấy phép này không được quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định. Trong trường hợp cần thêm thời gian để xem xét, cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do gia hạn, nhưng không được vượt quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Quy trình này không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch trong việc cấp giấy phép mà còn tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể tiến hành các bước xây dựng công trình một cách hợp pháp và an toàn. Do đó, việc nắm rõ các bước và thủ tục này là rất cần thiết để tránh những rắc rối không đáng có trong quá trình xin giấy phép xây dựng.

Xem thêm bài viết: Lưu ý khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.