Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Chào Luật sư Minh Khuê! Tôi đứng tên Công ty A (cũng là chủ sở hữu công ty A), trước đây Công ty A có mua một căn hộ từ Công ty B, do lúc mua chưa có sổ hồng nên Công ty B có Uỷ quyền công chứng cho Công ty A sau khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mang tên bên B, Công ty A được phép làm tất cả các thủ tục cho thuê, bán sang nhượng, cho tặng bên thứ 3. Vậy nay đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên công ty B THÌ Công ty A có thể sang nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Công ty B sang cho tên cá nhân tôi (chủ sở hữu Công ty A) được không? Hay tôi phải làm như thế nào để chuyển được quyền sử dụng đất (căn hộ) mang tên cá nhân tôi. Tôi có đọc một số tư vấn của Luật Minh Khuê và tôi rất tin tưởng sự giải đáp của Luật Minh Khuê. Xin cảm ơn, Chúc Luật Minh Khuê Thành Công!

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật công chứng 2014;

Luật doanh nghiệp 2014;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Câu hỏi 1: Công ty A có thể sang nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Công ty B sang cho tên cá nhân tôi (chủ sở hữu Công ty A) được không?

Theo thông tin chị cung cấp, công ty A ký hợp đồng ủy quyền với công ty B với nội dung: sau khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mang tên bên công ty B. Công ty A được phép làm tất cả các thủ tục cho thuê, bán sang nhượng, cho tặng bên thứ 3 đối với căn hộ nay.

Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo quy định này, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền chính là sự thỏa thuận của các bên, theo đó một bên (bên ủy quyền), trao cho người khác (bên được ủy quyền) thực hiện những công việc mà bên ủy quyền có quyền hoặc có nghĩa vụ phải thực hiện, còn thù lao có thể có hoặc không, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Trong trường hợp này của chị, công ty A là bên được ủy quyền, do đó công ty A sẽ được thực hiện những công việc mà công ty B có quyền thực hiện như: quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho căn hộ đứng tên chủ sở hữu là công ty B. Hợp đồng ủy quyền được công chứng, vì vậy người đại diện của công ty A hoàn toàn có quyền thực hiện những quyền này đối với bên thứ ba.

Tuy nhiên, trong trường hợp này bên thứ ba lại chính là người đại diện của công ty A. Vậy nếu hợp đồng này được ký kết thì bản chất sẽ là người đại diện của công ty A ký hợp đồng chuyển nhượng với chính mình. Nội dung này khoản 3 điều 141 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”

Như vậy, theo quy định này, khi chị đã là đại diện theo pháp luật của công ty A thì chị không được nhân danh công ty A để ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ với chính mình.

Câu hỏi 2: Hướng xử lý

Theo thông tin chị cung cấp, có thể thấy công ty A là công ty TNHH 1 thành viên, do chị làm chủ sở hữu. Vậy Chị có thể nhân danh công ty A ký hợp đồng chuyển nhượng này cho một cá nhân khác, sau đó cá nhân này lại chuyển nhượng lại cho công ty A.

"Điều 73. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

1. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức hoặc một cá nhân làm chủ sở hữu (sau đây gọi là chủ sở hữu công ty); chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty trong phạm vi số vốn điều lệ của công ty.

2. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

3. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên không được quyền phát hành cổ phần."

"Điều 75. Quyền của chủ sở hữu công ty

1. Chủ sở hữu công ty là tổ chức có các quyền sau đây:

a) Quyết định nội dung Điều lệ công ty, sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty;

b) Quyết định chiến lược phát triển và kế hoạch kinh doanh hằng năm của công ty;

c) Quyết định cơ cấu tổ chức quản lý công ty, bổ nhiệm, miễn nhiệm, bãi nhiệm người quản lý công ty;

d) Quyết định dự án đầu tư phát triển;

đ) Quyết định các giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ;

e) Thông qua hợp đồng vay, cho vay và các hợp đồng khác do Điều lệ công ty quy định có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ hoặc giá trị khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty;

g) Quyết định bán tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ hoặc giá trị khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty;

h) Quyết định tăng vốn điều lệ của công ty; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ vốn điều lệ của công ty cho tổ chức, cá nhân khác;

i) Quyết định thành lập công ty con, góp vốn vào công ty khác;

k) Tổ chức giám sát và đánh giá hoạt động kinh doanh của công ty;

l) Quyết định việc sử dụng lợi nhuận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính khác của công ty;

m) Quyết định tổ chức lại, giải thể và yêu cầu phá sản công ty;

n) Thu hồi toàn bộ giá trị tài sản của công ty sau khi công ty hoàn thành giải thể hoặc phá sản;

o) Quyền khác theo quy định của Luật này và Điều lệ công ty.

2. Chủ sở hữu công ty là cá nhân có các quyền sau đây:

a) Quyết định nội dung Điều lệ công ty, sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty;

b) Quyết định đầu tư, kinh doanh và quản trị nội bộ công ty, trừ trường hợp Điều lệ công ty có quy định khác;

c) Quyết định tăng vốn điều lệ, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ vốn điều lệ của công ty cho tổ chức, cá nhân khác;

d) Quyết định việc sử dụng lợi nhuận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính khác của công ty;

đ) Quyết định tổ chức lại, giải thể và yêu cầu phá sản công ty;

e) Thu hồi toàn bộ giá trị tài sản của công ty sau khi công ty hoàn thành giải thể hoặc phá sản;

g) Quyền khác theo quy định của Luật này và Điều lệ công ty."

"Điều 76. Nghĩa vụ của chủ sở hữu công ty

1. Góp đầy đủ và đúng hạn vốn điều lệ công ty.

2. Tuân thủ Điều lệ công ty.

3. Phải xác định và tách biệt tài sản của chủ sở hữu công ty và tài sản của công ty. Chủ sở hữu công ty là cá nhân phải tách biệt các chi tiêu của cá nhân và gia đình mình với các chi tiêu trên cương vị là Chủ tịch công ty và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc.

4. Tuân thủ quy định của pháp luật về hợp đồng và pháp luật có liên quan trong việc mua, bán, vay, cho vay, thuê, cho thuê và các giao dịch khác giữa công ty và chủ sở hữu công ty.

5. Chủ sở hữu công ty chỉ được quyền rút vốn bằng cách chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ vốn điều lệ cho tổ chức hoặc cá nhân khác; trường hợp rút một phần hoặc toàn bộ vốn điều lệ đã góp ra khỏi công ty dưới hình thức khác thì chủ sở hữu và cá nhân, tổ chức có liên quan phải liên đới chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty.

6. Chủ sở hữu công ty không được rút lợi nhuận khi công ty không thanh toán đủ các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác đến hạn.

7. Thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và Điều lệ công ty."

Trường hợp công ty A và công ty B thỏa thuận được với nhau, thì hai bên có thể liên hệ với văn phòng công chứng để tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền. Sau đó hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật.

Qúy khách có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG

MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

Tại địa chỉ: Số …………………………………………………………………………………..

Hôm nay, ngày ...... tháng ........ năm 20….., tại ……………, chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN (Bên A)

Ông/bà: ............................................Năm sinh: .........................................................................................

CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...................................................................

Hộ khẩu: .....................................................................................................................................................

Địa chỉ: ............................................................................................... .......................................................

Điện thoại: ..................................................................................................................................................

Ông/bà: .................................... Năm sinh: ................................................................................................

CMND số: .................................Ngày cấp Nơi cấp ...................................................................................

Hộ khẩu: .....................................................................................................................................................

Địa chỉ: .......................................................................................................................................................

Điện thoại: ..................................................................................................................................................

BÊN MUA (Bên B)

Ông/bà: ............................................Năm sinh: .........................................................................................

CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...................................................................

Hộ khẩu: .....................................................................................................................................................

Địa chỉ: ............................................................................................... .......................................................

Điện thoại: ..................................................................................................................................................

Ông/bà: .................................... Năm sinh: ................................................................................................

CMND số: .................................Ngày cấp Nơi cấp ...................................................................................

Hộ khẩu: .....................................................................................................................................................

Địa chỉ: .......................................................................................................................................................

Điện thoại: ..................................................................................................................................................

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ nhà chung cư, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng – Căn hộ mua bán

1.1. Căn hộ............................. thuộc quyền sở hữu của Bên A theo “Giấy chứng nhận...............” do UBND .................... cấp ngày......................., cụ thể như sau:

a/ Nhà ở:

- Địa chỉ: .......................................................

- Tổng diện tích sử dụng: ...................m2 (................................. mét vuông)

- Diện tích xây dựng: ...................... m2 (................................... mét vuông)

- Kết cấu nhà: ..................................

- Số tầng: .......................

b/ Đất ở:

- Thửa đất số: ...........................

- Tờ bản đồ số: ........................

- Diện tích: ............................... m2 (.................................. mét vuông)

- Hình thức sử dụng:

+ Riêng: .............................. m2 (............................................. mét vuông)

+ Chung: ................... m2 (.......................... mét vuông)

1.2. Bằng hợp đồng này Bên A đống ý bán, Bên B đồng ý mua toàn bộ căn hộ nêu trên với những điều khoản thỏa thuận dưới đây theo hợp đồng này.

Điều 2. Giá mua bán căn hộ và việc thanh toán

2.1. Giá mua bán hai bên thoả thuận là ……………. đồng (………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.

2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.

2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên lập giấy biên nhận tiền

Điều 3. Giao nhận căn hộ và đăng ký sang tên

3.1. Bên A có nghĩa vụ giao căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất cho Bên B.

Việc giao nhận căn hộ và giấy tờ kèm theo do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

3.2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 4. Thuế, phí, lệ phí

4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.

4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

Điều 5. Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.

Điều 6. Cam kết chung của hai bên

6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Căn hộ thuộc trường hợp được phép mua bán theo quy định của Pháp luật;

c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

- Căn hộ nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;

- Căn hộ không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Căn hộ không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sở hữu;

- Bản chính Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu căn hộ mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.

d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất;

c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:

Đặc điểm về căn hộ mua bán nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 7. Điều khoản chung

7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các bên và chỉ được thực hiện khi Bên mua chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu theo Hợp đồng này.

7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về chuyển nhượng căn hộ; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN A

(Ký, ghi rõ họ và tên)

BÊN B

(Ký, ghi rõ họ và tên)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về hợp đồng ủy quyền” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê