Mục lục bài viết

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn Luật Minh Khuê xin trả lời như sau :

 

1. Thu hồi đất là gì? Các trường hợp thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho trước đó hoặc thu lại đất của người sử dụng có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai được giải thích trong khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. 

Các trường hợp thông báo thu hồi đất là:

  • Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh.
  • Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.
  • Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai.
  • Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.

Sau khi đã có kế hoạch thì nhà nước sẽ cứ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo đến các đơn vị có đất thuộc diện được thu hồi với những nội dung cơ bản như: Lý do thu hồi đất, diện tích, vị trí đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện co hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư. Và thời hạn có quyết định thu hồi sau khi có thông báo thu hồi đất là:

  • Đối với đất nông nghiệp thì chậm nhất là 90 ngày;
  • Đối với đất phi nông nghiệp thì chậm nhất là 180 ngày.

Nếu quá hiệu lực thông báo thu hồi đất mà người có quyền sử dụng đất không chấp hành thì theo quy định pháp luật, các cơ quan chức trách có thầm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Bên cạnh đó, tùy vào từng trường hợp cụ thể được quy đinh mà người vi phạm có thể bị phạt tiền tùy theo mức độ người có quyền sử dụng đất đó vi phạm.

 

2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bị thu hồi

Đối với việc quyền của người sử dụng đất được quy định như thế nào khi đất bị thu hồi thì: Căn cứ tại Khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

Như vậy, người chủ sử dụng đất  được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nếu: Quy hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình hay trồng câu lâu năm đảm bảo việc thu hồi đất theo kế hoạch của Nhà nước.

Tuy nhiên, Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật Đất đai 2013 lại có quy định cụ thể hơn đối với trường hợp này là:

Điều 19: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giâý  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất những đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thảm quyền

Như vậy có thể thấy, trong trường hợp này nếu chuyển nhượng đất có thông báo thu hồi thì người nhận chuyển nhượng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi theo quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong toàn lãnh thổ Việt Nam. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải có những thủ tục như thực hiện xác nhận nhay đổi tên vào Giấy chứng nhận đã cấp để sang tên, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên,... đó là những thủ tục bắt buộc để đảm bảo quyền lợi cho người nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên nếu không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Và nếu tiếp tục thực hiện hành vi chuyển nhượng đất thì bạn sẽ vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm các điều kiện:

  • Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Còn thời hạn sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp.

Trong khi, việc đã có thông báo việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất và kết thúc thời hạn sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Do vậy, đất đã có thông báo thu hồi đất sẽ không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó bạn cũng sẽ vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai. Cụ thể như sau:

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất những không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sử chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Vậy nên kết luận rằng: Khi đã có thông báo thu hồi đất thì không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định này nhằm đảm bảo tính toàn diện, nguyên trạng của đất đai mà Nhà nước muốn thu hồi. Bời vì khi thu hồi đất thì Nhà nước sẽ phải tiến hành bồi thường đất cho dân dễ khiến một số cá nhân tổ chứ muốn trục lợi qua việc đó. Mà khi có tác động, sẽ làm ảnh hưởng đến sự công bằng trong việc đưa ra kết luận bồi thường của cơ quan chứa năng có thẩm quyền.

 

3. Cơ sở pháp lý về thu hồi và chuyển nhượng đất

Trên đây là phần tư vấn của Luật Minh Khuê gửi tới bạn đọc. Nếu các bạn còn có những câu hỏi khác có liên quan thì có thể liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại của tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: 19006162 hoặc gửi yêu cầu về địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Cảm ơn sự theo dõi của các bạn.

Ngoài ra thì các bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết dưới đây: