Thẩm quyền quản lý diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương theo Luật đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024, với nhiều quy định mới mang tính hệ thống và phân cấp rõ ràng, đã thiết lập khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ cho việc quản lý đất đai nói chung và quản lý diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương nói riêng. Trong đó, vấn đề thẩm quyền quản lý của chính quyền địa phương các cấp, đặc biệt là vai trò trung tâm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, được quy định cụ thể hơn so với pháp luật trước đây. Tuy nhiên, để áp dụng đúng và thống nhất các quy định này trong thực tiễn, cần có sự nhận diện đầy đủ về phạm vi, nội hàm và giới hạn thẩm quyền của từng chủ thể quản lý nhà nước về đất đai.

1. Khái quát về diện tích đất của công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương

Để hiểu rõ tính chất phức tạp của việc quản lý quỹ đất này, cần nhìn lại lịch sử hình thành. Các nông, lâm trường quốc doanh được thành lập trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hóa tập trung với sứ mệnh khai hoang, phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa và giữ vững biên cương. Nhà nước đã giao cho các đơn vị này hàng triệu héc-ta đất theo cơ chế bao cấp, không thu tiền sử dụng đất hoặc thu ở mức rất thấp, với ranh giới quản lý chủ yếu dựa trên các bản đồ giải thửa sơ sài hoặc ranh giới tự nhiên (sông, suối, triền núi).

Qua quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường và cổ phần hóa, các nông, lâm trường được sắp xếp lại thành các công ty nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên, thực trạng quản lý đất đai tại nhiều đơn vị vẫn tồn tại những bất cập nghiêm trọng:

• Diện tích đất "trắng" về pháp lý: Nhiều diện tích đất trên sổ sách thuộc công ty nhưng thực tế công ty không nắm được vị trí, mốc giới, không có bản đồ địa chính chính quy.
• Tình trạng tranh chấp, lấn chiếm: Do quản lý lỏng lẻo, người dân địa phương (bao gồm cả dân di cư tự do và người dân sở tại thiếu đất) đã xâm canh, lấn chiếm, thậm chí xây dựng nhà ở kiên cố, hình thành các điểm dân cư tự phát ngay trong lòng đất lâm trường.
• Sử dụng sai mục đích: Tình trạng giao khoán đất rừng, đất sản xuất sai đối tượng, chuyển nhượng trái phép hợp đồng giao khoán, hoặc để đất hoang hóa diễn ra phổ biến.

Chính vì vậy, diện tích đất bàn giao về địa phương theo Luật Đất đai 2024 không phải là những mảnh đất "sạch", bằng phẳng, sẵn sàng cho đầu tư. Đó là một quỹ đất hỗn hợp, phức tạp, bao gồm: đất rừng tự nhiên, đất rừng trồng, đất sản xuất nông nghiệp đang bị xâm canh, đất ở tự phát, và cả đất hoang hóa chưa sử dụng. Đặc điểm này chi phối trực tiếp đến thẩm quyền và phương thức quản lý của chính quyền địa phương sau khi tiếp nhận.

Căn cứ Điều 181 Luật Đất đai 2024, diện tích đất phải bàn giao về địa phương bao gồm các nhóm cụ thể sau:

• Diện tích đất mà các công ty nông, lâm nghiệp không còn nhu cầu sử dụng.
• Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng kém hiệu quả.
• Diện tích đất giao khoán không đúng đối tượng (ví dụ: giao khoán cho người không phải là công nhân viên chức của công ty hoặc người dân địa phương trực tiếp sản xuất).
• Diện tích đất đã bị lấn, chiếm mà công ty không thể quản lý, thu hồi được.
• Diện tích đất chồng lấn với đất ở, đất sản xuất của cộng đồng dân cư địa phương.

Quy mô của đợt bàn giao này là rất lớn, đặt ra áp lực khổng lồ lên hệ thống quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương, đòi hỏi một cơ chế phân quyền rõ ràng và hiệu quả hơn so với các quy định của Luật Đất đai 2013. 

2. Nguyên tắc pháp lý chi phối thẩm quyền quản lý

Việc xác định ai có quyền quản lý, ai có quyền giao đất, và ai chịu trách nhiệm đối với quỹ đất bàn giao này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc pháp lý cốt lõi của Luật Đất đai 2024 và tinh thần phân cấp, phân quyền của Chính phủ nhiệm kỳ mới.

2.1. Nguyên tắc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai nhưng phân cấp mạnh mẽ

Luật Đất đai 2024 tái khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, phương thức "thống nhất quản lý" đã chuyển dịch từ tập trung quan liêu sang phân cấp triệt để. Nghị định 151/2025/NĐ-CP là minh chứng rõ nét nhất cho nguyên tắc này.

Nghị định quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp (cấp tỉnh và cấp cơ sở - trong một số mô hình thí điểm hoặc định hướng mới), giảm bớt các khâu trung gian, trao quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm lớn hơn cho chính quyền cấp xã trong việc quản lý đất đai tại thực địa. Điều này có nghĩa là thẩm quyền quản lý đất nông, lâm trường bàn giao không còn nằm xa vời ở cấp tỉnh hay cấp huyện, mà được đưa về sát sườn với người dân nhất.   

2.2. Nguyên tắc ưu tiên giải quyết các vấn đề xã hội và lịch sử

Khác với đất thương mại dịch vụ, đất nông, lâm trường bàn giao mang nặng tính chất an sinh xã hội. Điều 181 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc "ưu tiên" mang tính bắt buộc:

• Ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ chưa có đất hoặc thiếu đất sản xuất.   
• Ưu tiên giao đất cho người có công với cách mạng, hộ nghèo tại địa phương.   

Chỉ sau khi giải quyết xong nhu cầu của các đối tượng chính sách này mới xem xét đến các mục đích sử dụng khác. Nguyên tắc này buộc cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh và xã) phải thực hiện quy trình rà soát đối tượng thụ hưởng một cách chặt chẽ trước khi quyết định phương án sử dụng đất.

3. Nguyên tắc kế thừa và ổn định 

Một nguyên tắc quan trọng được nêu tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP là nguyên tắc không làm gián đoạn thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi người dân trong quá trình chuyển giao thẩm quyền. Việc sắp xếp lại chính quyền địa phương 02 cấp hoặc thay đổi địa giới hành chính không được làm ảnh hưởng đến hồ sơ đất đai của người dân. Các thủ tục đang giải quyết dở dang phải được chuyển tiếp xử lý, không yêu cầu người dân nộp lại hồ sơ. 

Nguyên tắc này áp dụng trực tiếp cho quá trình bàn giao đất nông, lâm trường: đất chuyển từ công ty về địa phương, thẩm quyền chuyển từ huyện xuống xã (trong một số trường hợp), nhưng quyền lợi của người dân đang canh tác trên đất đó phải được xem xét liên tục.   

4. Thẩm quyền quản lý của UBND cấp tỉnh  

Trong cấu trúc phân quyền mới, UBND cấp tỉnh vẫn giữ vai trò là cơ quan hoạch định chiến lược, quyết định thu hồi và phê duyệt phương án tổng thể. Điều 181 Luật Đất đai 2024 trao cho UBND cấp tỉnh những quyền hạn mang tính quyết định đối với số phận của quỹ đất nông, lâm trường.

4.1. Thẩm quyền thu hồi đất từ các công ty nông, lâm nghiệp

Đây là bước khởi đầu của quy trình. Chỉ có UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất của các tổ chức (công ty nông, lâm nghiệp).

Căn cứ thu hồi: Dựa trên kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất, đề án sắp xếp đổi mới công ty nông, lâm nghiệp đã được phê duyệt, và kiến nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường.   

Phạm vi: Quyết định thu hồi có thể áp dụng cho toàn bộ diện tích (nếu giải thể công ty) hoặc một phần diện tích (phần đất bàn giao về địa phương).

Trách nhiệm: UBND tỉnh phải đảm bảo việc thu hồi tuân thủ đúng trình tự pháp luật, bao gồm việc xác định ranh giới, mốc giới trên bản đồ và thực địa để tránh tranh chấp về sau.

4.2. Thẩm quyền phê duyệt Phương án sử dụng đất

Sau khi thu hồi, đất không thể để ở trạng thái "vô chủ". UBND cấp tỉnh có thẩm quyền và trách nhiệm phê duyệt phương án sử dụng đất đối với phần diện tích đã bàn giao. Đây là thẩm quyền quan trọng nhất, định hình việc phân bổ nguồn lực đất đai. Phương án này phải tuân thủ nghiêm ngặt thứ tự ưu tiên quy định tại Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024:

• Xây dựng công trình công cộng: Đất để xây dựng hạ tầng thiết yếu phục vụ dân sinh (trường học, trạm y tế, đường giao thông, nhà văn hóa) tại các vùng sâu, vùng xa.
• Giao đất, cho thuê đất cho chính sách xã hội: Giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo thiếu đất tại địa phương.   
• Giao lại cho người đang sử dụng: Đối với diện tích đất đã được người dân sử dụng ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch (hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân xâm canh nếu đủ điều kiện).

4.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

Đối với phần diện tích đất bàn giao có quy mô lớn, tập trung, phù hợp để phát triển nông nghiệp công nghệ cao hoặc các dự án đầu tư lớn, UBND cấp tỉnh giữ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, hợp tác xã. Điều này nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế và tránh manh mún hóa quỹ đất nếu không cần thiết phải chia nhỏ cho hộ gia đình.   

4.4. Điều phối và giải quyết tranh chấp liên xã

Do đất của các nông, lâm trường thường trải dài trên địa bàn nhiều xã, UBND cấp tỉnh đóng vai trò trọng tài trong việc giải quyết các tranh chấp về địa giới hành chính và quyền quản lý giữa các địa phương cấp dưới liên quan đến quỹ đất bàn giao.

5. Thẩm quyền quản lý của UBND cấp xã

Căn cứ Điều 181 Luật đất đai 2024 và Điểm p Khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP vị thế của UBND cấp xã có vai trò "quản lý trực tiếp và toàn diện" đối với quỹ đất bàn giao, thẩm quyền của UBND cấp xã bao gồm:

5.1. Quản lý trực tiếp quỹ đất chưa sử dụng và đất có đặc thù

Theo Điểm e Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024, tất cả diện tích đất nông, lâm nghiệp đã bàn giao về địa phương nhưng chưa giao/cho thuê cho cá nhân, tổ chức thì mặc nhiên thuộc thẩm quyền quản lý của UBND cấp xã. Xã phải chịu trách nhiệm bảo vệ, ngăn chặn lấn chiếm.

5.2. Thực hiện giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất 

Thay vì người dân phải lên huyện, nay UBND cấp xã (trong các mô hình phân quyền theo Nghị định 151) sẽ trực tiếp giải quyết:

• Công nhận QSDĐ (Cấp sổ lần đầu): Cho các hộ dân đang xâm canh, lấn chiếm hoặc nhận khoán trước đây (đủ điều kiện theo Điểm a, b Khoản 2 Điều 181).
• Giao đất, cho thuê đất mới: Thực hiện giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo thiếu đất sản xuất theo danh sách ưu tiên đã được duyệt.
• Chuyển mục đích sử dụng: Giải quyết thủ tục chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi hoặc chuyển sang đất ở (trong hạn mức) đối với phần đất được bàn giao.

5.3. Giải quyết tranh chấp 

Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đất đai tồn đọng mà trước đây thuộc thẩm quyền cấp huyện nhưng chưa xử lý xong.

Chủ động hòa giải và xử lý các tranh chấp đất đai phát sinh giữa người dân và nông lâm trường trong quá trình bàn giao mốc giới.

6. Một số vướng mắc thực tiễn trong quản lý đất bàn giao

6.1. Khó khăc trong xác định ranh giới đất

Đất của các nông, lâm trường thường không tập trung thành khoảnh gọn gàng mà nằm xen kẽ với đất của dân.

• Vấn đề: Khi bàn giao về địa phương, rất khó xác định ranh giới rõ ràng trên thực địa. Đâu là đất vườn của dân tự khai hoang, đâu là đất lâm trường bị lấn chiếm?
• Hậu quả: Dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa người dân cũ (người lấn chiếm) và người dân mới (đối tượng chính sách được giao đất). UBND cấp xã thường lúng túng trong việc xử lý các trường hợp "sự đã rồi" này.

6.2. Thiếu kinh phí đo đạc và lập hồ sơ địa chính

Việc bàn giao đất yêu cầu phải có bản đồ địa chính chính quy. Tuy nhiên, chi phí đo đạc là rất lớn.

Nhiều địa phương (đặc biệt là các huyện miền núi nghèo) không bố trí đủ ngân sách để đo đạc ngay khi nhận bàn giao.

Đất nhận về "trên giấy", nhưng thực địa không cắm mốc được, dẫn đến tình trạng tái lấn chiếm ngay sau khi bàn giao. Chính quyền xã không có công cụ (bản đồ) để quản lý theo Điểm p Khoản 1 Điều 14 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

6.3. Xử lý tài sản trên đất

Nhiều diện tích đất bàn giao đã có cây trồng (cao su, cà phê, keo) hoặc nhà cửa do người dân tự đầu tư. Khi Nhà nước thu hồi từ công ty để giao lại (hoặc công nhận quyền sử dụng), việc định giá và xử lý tài sản này như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người dân mà không thất thoát tài sản nhà nước (nếu cây do công ty trồng) là bài toán kinh tế - pháp lý phức tạp.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, theo quy định của Luật Đất đai 2024, diện tích đất của các công ty nông, lâm nghiệp sau khi được bàn giao về địa phương không còn thuộc phạm vi quản lý, sử dụng của doanh nghiệp, mà trở thành đối tượng quản lý nhà nước trực tiếp của chính quyền địa phương. Trong cơ chế đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giữ vai trò chủ thể trung tâm, chịu trách nhiệm tổ chức rà soát, phân loại, lập và phê duyệt phương án quản lý, sử dụng đất; đồng thời quyết định các nội dung quan trọng như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Trên cơ sở phân cấp, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý quỹ đất được bàn giao trong phạm vi địa giới hành chính, tổ chức sử dụng đất đúng mục đích và bảo đảm trật tự, kỷ cương pháp luật đất đai tại địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.