Tôi thắc mắc không biết nếu tôi lập hợp đồng mua bán đất thì có được không, có đúng quy định của pháp luật không. Tôi nên làm những thủ tục gì để việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tôi là đúng quy định của pháp luật.

Cám ơn luật sư đã hỗ trợ tư vấn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

2. Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì bạn muốn lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp tại văn phòng công chứng, tuy nhiên đất nông nghiệp này đã hết thời hạn sử dụng đất. Như vậy, để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này hợp pháp, đúng quy định của pháp luật, tránh rủi ro và tranh chấp cho các bên thì bạn cần lưu ý các vấn đề sau:

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Thứ nhất, bạn cần yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xin gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất theo trình tự thủ tục sau:

Căn cứ quy định tại Điều 74 của nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự thủ tục gia hạn sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất như sau:

1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a. Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất:

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật đất đamà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 9 Điều 9 của thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin gia hạn đất bao gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; 

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; 

c) Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; 

d) Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có). 

Như vậy, bạn cần yêu cầu người bán chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục gia hạn đất, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.

Thứ hai,  bạn và bên bán thực hiện thủ tục mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng:

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ năm 2020 ?

Như vậy, sau khi thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất, thì bạn cần chuẩn bị giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, bên bán cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã gia hạn, giấy chứng nhận đăn gkys kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình. Sau đó hai bên cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất này phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi thực hiện thủ tục lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, thì bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí tại Cơ quan thuế, sau đó tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng công chứng đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

 

>> Xem thêm:  Xây nhà trên đất của người khác khi bị đòi đất phải xử lý như thế nào?